Строительство детских садов застройщиками безоговорочно назвать жестом доброй воли нельзя. В таких проектах по-прежнему высока доля бюджетного софинансирования.
Директор «Центра недвижимости МАН» Николай Савин в беседе с корреспондентом 66.RU назвал пять вариантов, как и почему город получает новые школы и детские сады от застройщиков:
- Изменился подход городской администрации к комплексной застройке, а подход девелоперов — к квартальной/микрорайонной застройке и социальным вопросам. Новые проекты сразу предусматривают наличие дошкольных учреждений. Примеры тут, тут и тут.
- Начали реализовывать проект комплексного развития территорий. В рамках КРТ для застройки высотного микрорайона девелопер обязан решить вопрос со школами и детсадами. В случае с общеобразовательным учебным заведением — как минимум запроектировать, в случае с дошкольным — запроектировать и построить. Примеры тут, тут и тут.
- Застройщики не дарят, а строят и потом продают городу по разумной цене — «по условной себестоимости с минимальной наживой». Это подтверждают и чиновники.
- Девелопер передает часть своей земли муниципалитету. После этого уже город ищет того, кто школу или детсад запроектирует, и через конкурс с бюджетным финансированием находит подрядчика на стройку. Пример — тут.
- Девелопер готовит проект школы или детского сада на своем участке, а потом город через конкурс выделяет деньги на строительство. Пример — тут.
«Строить полностью за свой счет — очень дорого, — объясняет Савин. — Детский сад под ключ — 500–700 млн рублей, школа — 1–1,8 млрд рублей в зависимости от размера и количества учащихся».
О том, как муниципальные власти шли к решению вопроса о строительстве социальных объектов в городе, — в хронике противостояния.
Строительство детсадов при Александре Якобе
Решить проблему нехватки мест в детских садах за счет девелоперов мэрия хотела еще более 10 лет назад.
В 2012 году планировали ввести новые правила проектирования и строительства многоэтажек. На каждый миллион квадратных метров квартир должно было бы приходиться две тысячи новых мест в дошкольных учреждениях. Однако заставить девелоперов строить детские сады законодательно было невозможно.
Строительство детсадов при Александре Высокинском
Последующие годы город строил детсады и школы за счет средств из бюджета. Ситуация изменилась с назначением Александра Высокинского мэром в 2018 году. Практически сразу он предложил переложить затраты на социальные объекты на застройщиков. Однако никаких юридических и экономических обоснований этому не нашлось. 214-ФЗ, который вступил в силу с 1 июля 2019 года, запретил тратить вложения дольщиков на что-то, кроме жилья.
Уходя из администрации Екатеринбурга, Николай Сметанин, который курировал стройки шесть лет, заявил в интервью 66.RU, что мэрия не требует от девелоперов возводить школы и садики, от них нужен только земельный участок под объекты. Но чиновник немного лукавил.
В 2019 году мэрия начала затягивать выдачу градостроительной документации, мотивируя это дефицитом мест в школах и детских садах и достаточным количеством жилья в стадии строительства.
Конфликт вышел на новый уровень, когда городская дума отказалась принимать поправки в Правила землепользования и застройки, разработанные Гильдией строителей Урала, предусматривающие уплотнение застройки. После этого девелоперы разорвали сотрудничество с мэрией. Чиновники, например, отказывались менять категорию земли, которую планировала застроить жильем компания Prinzip. Бизнесмен Геннадий Черных не хотел за свой счет возводить рядом с домом новый детский сад.
К концу 2020 года власти пошли на уступки и поменяли правила землепользования, как того хотели девелоперы.
Строительство детсадов при Алексее Орлове
Конфликт между девелоперами и чиновниками затух, но проблема нехватки мест в дошкольных учреждениях и школах осталась.
Летом 2021 года новый куратор строительной сферы в мэрии Екатеринбурга Рустам Галямов в интервью 66.RU сообщил, что диалог между чиновниками и застройщиками налаживается. Выгоду девелоперов в строительстве детсадов и школ Галямов объяснил так:
«Нет такого условия, что если вы мне не дадите участок (под школу и детский сад), не дадите проект или не построите, то я вам не подпишу. Есть диалог, есть предложения от самих застройщиков. Они сами заинтересованы в детском саду на территории того или иного жилого комплекса. Это повышает привлекательность покупательскую. Есть уже разговоры, что люди готовы построить какой-то детский сад и передать городу».
Тогда же в городе активно начали обкатывать механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) при строительстве школ и детских садов. В 2022 году запустили процесс комплексного развития территорий (КРТ).
«Механизм КРТ позволяет за счет застройщика возводить социальные объекты: детские сады на первых этажах домов, которые потом передаются на баланс муниципалитета. Компании готовы это финансировать», — рассказал в интервью 66.RU глава департамента архитектуры Руслан Габдрахманов.
Рустам Галямов подтвердил, что удалось договориться с застройщиками — они при проектировании жилья предусматривают встроенно-пристроенные детские сады, которые позже безвозмездно или по минимальной цене передают в собственность муниципалитета. Для школ такой механизм неприменим из-за высокой стоимости строительства.
Осенью 2023 года городская администрация забрала у частных компаний контроль над планированием строек в Екатеринбурге. Теперь градостроительную документацию больших строек чаще готовит муниципальная структура — «Мастерская Генплана». Выдав задание «Мастерской Генплана», городские чиновники могут застолбить за собой право определить параметры будущей застройки: плотность и объем жилья, расположение социальных зданий, мест отдыха, трассировку внутриквартальных проездов, количество мест в детских садах и школах, необходимое число парковочных мест и другие важные показатели.
