«Кирдык» — цензурное описание настроений в коммерческих отделах девелоперских компаний, когда поседевшие сотрудники соотносят планы продаж с суровой действительностью. Риелторы размышляют, не пора ли переделывать клиентские помещения под пункты выдачи заказов, а архитекторы вместо домов проектируют кладбищенские постройки.
Стоп! Как мы оказались в этой точке? Ведь еще год назад девелоперы мерились прибылью. Давайте смотреть.
Краткая хроника стагнирующего рынка новостроек.
Банки ввели комиссии для девелоперов, которые хотят продолжать выдавать льготные кредиты. В офисах продаж — кратковременное затишье.
До сворачивание льготной ипотеки — полгода. И тут в пользу застройщиков начинает работать проверенный аргумент: скоро все закончится, нужно успевать покупать.
Это действует на покупателей, и квартиры по ипотеке раскупают очень быстро. Пик продаж наступает в июне.
Дальше — провал. Спрос рухнул в четыре раза.
| |
|---|
Девелоперы очнулись в новой реальности: многие меры поддержки больше не действуют, лимиты по оставшимся программам заканчиваются все чаще и чаще, а в стройке находится гигантское количество квадратных метров.
Раз не работают старые инструменты продаж, застройщики начали предлагать другие схемы. Случился ренессанс рассрочек, получило развитие субсидирование ставки от застройщика. В это время доля сделок с ипотекой упала с 85% до 51% — минимума за последние годы.
| |
|---|
Однако низкие продажи не могли остановить разогнавшихся девелоперов: новые стройки появлялись с той же частотой, как прежде — при растущем спросе.
| |
|---|
Девелоперская инерция такая штука, что ключевые решения тут принимаются за год или два до того, как техника начинает рыть котлован. Компании уже потратили деньги на покупку участков, уже разработали проекты, уже получили банковское финансирование. И в этой ситуации остановить стройки — это получить большие убытки, чем выйти на проблемный рынок.
Запуск новых строек вместе с падением продаж привел к тому, что на рынке новостроек начали скапливаться непроданные квадратные метры. Сейчас объем предложения составляет почти 57 тыс. квартир (год назад было — 45 тыс.).
| |
|---|
Пока о затоваренности речи не идет, поскольку в сданных домах процент непроданного жилья не такой критичный. Но для проектов, запущенных во второй половине 2024 года, наступают не самые лучшие времена.
За год квартиры в среднем подорожали всего на 5%. Для сравнения — за три предыдущих года ценник взлетел на 63%. А что такое рост в 5%? Это ниже официальной инфляции (и гораздо ниже реальной).
| |
|---|
И даже эти 5% — не совсем корректная цифра. На падающем рынке девелоперы вынуждены завлекать покупателей различными акциями и скидками. Те, кто приобретал жилье за наличные, мог рассчитывать на большой дисконт.
| |
|---|
При этом когда говорят, что ставки по депозитам убили инвестиции в недвижимость, это несправедливо для дорогих квартир. Кризиса там нет. По крайне мере, пока.
В городе строится мало элитного жилья. Спрос на него не зависит от того, дадут ли банки ипотеку под 6% или 8%. Продавцы элитной недвижимости зарабатывают не на оборотах, а на марже. И, судя по динамике цен в этом году, чувствуют себя лучше тех, кто ориентировался исключительно на скромные условия льготных программ.
| |
|---|
После отмены льготной ипотеки и повышения банковских ставок многие люди не смогли приобрести жилье. Вместо этого они начали его арендовать. Несмотря на то, что этой осенью ежемесячный платеж за съемную квартиру пробил исторический максимум, аренда все равно обходится дешевле, чем ипотечный кредит под рыночные 25%.
Такой спрос подстегнул домовладельцев, покупателей-ипотечников и инвесторов, планировавших перепродажу, больше квартир выставлять под аренду.
| |
|---|
Вторичный рынок давно находится в летаргическом сне. Неравные условия по ипотечным программам уже четыре года как предопределяют выбор покупателей. Ситуацию можно сравнить с болотом: низкая оборачиваемость, небольшое количество сделок, мало продавцов и мало покупателей.
Пока стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла в полтора раза, «вторичка» топталась на месте. Низкий спрос тянул средние цены вниз, появление в объявлениях жилья в современных дома — вверх.
| |
|---|