В 2024 году Екатеринбург окончательно стал доступным для иногородних застройщиков. Площадки приобрели и начали строить жилье десятки компаний из других городов. К декабрю они заняли почти половину строительного рынка, и это не предел. Часть проектов девелоперы собираются запустить в будущем году.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в городе работают больше 60 застройщиков, 24 из них — не местные. По объему стройки положение почти равное: компании с екатеринбургской пропиской возводят 2,6 млн кв. метров, с иногородней — 2 млн кв. метров.
«В 2024 году на рынке Екатеринбурга наблюдалась «тюменская экспансия». Из пяти новых игроков, представивших свои проекты в Екатеринбурге, четыре — выходцы из Тюмени, а одна из Кургана. В начале 2025 года мы ожидаем появление еще одного тюменского девелопера, а также старт продаж от нового застройщика из Кургана», — рассказала 66.RU руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая.
| |
|---|
Исторически в Екатеринбурге сформировался сильный девелопмент, а город долгое время развивался за счет собственных ресурсов.
Федералы заходили сюда нечасто: в 2007 году группа «Кортрос» запустила стройку в Академическом, в 2008-м питерская «Группа ЛСР» поглотила одного из лидеров местного рынка — «Нова-Строй», а в 2012-м стройку анонсировала тюменская «Брусника».
С 2022 года произошли две волны экспансий девелоперских компаний из других регионов. Совпали несколько факторов.
За 2021–2024 годы после появления дешевой ипотеки вырос и рынок недвижимости. Если в 2020 году в Екатеринбурге в стадии стройки находилось 2,6 млн кв. метров жилья, то спустя четыре года — почти в два раза больше — 4,7 млн кв. метров.
Квартиры скупали и в других городах, но именно в Екатеринбурге сложился нужный баланс между стоимостью квадратного метра (она выросла не так, как в других миллионниках — то есть имелся ценовой задел), платежеспособностью населения (зарплаты екатеринбуржцев выше, чем во многих других миллионниках) и маржинальностью проекта (новостройки эконом-класса можно распродать с рентабельностью 15–20%).
В период подъема рынка местные девелоперы, обладавшие большим земельным банком, старались нарастить темпы ввода домов. В одиночку из-за ограниченных финансовых и рабочих ресурсов сделать это было проблематично. Поэтому стройплощадки отдавали федеральным компаниям, планировавшим экспансии в регионы.
Екатеринбург — один из самых конкурентных городов в стране, где на тройку крупнейших застройщиков приходится 20% строительного рынка. Здесь нет ярко выраженных лидеров и поэтому сюда проще зайти девелоперам со стороны. К тому же им часто помогали освоиться те, кто уже работает на рынке.
«Кортрос», владеющий огромным земельными наделами на юге города, начал продавать участки. Так, первые проекты там запустили компании из Челябинска, Астрахани и Краснодара.
Бизнес «Гринвич Недвижимости» (подразделение «Общества Малышева 73») в последние пару лет связан с переформатированием больших территорий. Компания ищет перспективные участки, готовит их к стройке, а потом передает другим девелоперам — часто иногородним.
«ПИК» зашел в Екатеринбург с помощью своего партнера — предприятия «Уралпластик», а «Самолет» и «Страна Девелопмент» — через аукционы по комплексному развитию территорий.
Кроме того, компания Prinzip продала несколько своих площадок, а Forum — одну большую в Солнечном.
Совпадение или нет, но доля работающих в Екатеринбурге иногородних застройщиков стала расти после смены городской управленческой команды в 2021 году.
«Мы видим, что они проявляют интерес к нашему городу. На наш взгляд, чем больше федеральных игроков, тем выше конкуренция и тем выше качество и уровень продукта. Каждая компания пытается создать что-то новое — то, чего нет у конкурентов», — объяснял вице-мэр Рустам Галямов, который после предшественника наладил отношения со стройкомплексом.
Миграция девелоперов на региональные рынки имела несколько последствий. Процесс сказался на себестоимости проекта, а впоследствии — на ценах для покупателей.
Выход компаний в новый регион запустил гонку зарплат и перекосы на рынке труда. Зачастую новички собирали команду так: забирали специалистов у конкурентов, предлагая лучшие условия. Это касается как менеджеров и управленческого персонала, так и рабочих.
Столичные компании переманивали до 50% кандидатов и действующих сотрудников застройщиков. «Работодатели из Москвы, Санкт-Петербурга и центральных регионов России активно «шерстят» рынок Екатеринбурга. Тут кандидаты, с одной стороны, с высокой квалификацией и хорошим опытом, с другой — с невысокими запросами в деньгах», — заявила руководитель HR-направления «Атлас Девелопмент» Алена Овчинникова.
Второе последствие — высокий спрос на землю под застройку. В результате ликвидные участки подорожали на 50–70%. Стоимость гектар земли под многоэтажный дом в спальных районах увеличилась со 150 млн до 350 млн рублей, в центре — с 500 млн до 1 млрд рублей.
«Раньше была рабочая формула, что стоимость земли — это 5–10 тыс. рублей с полезного метра проектируемого здания. Сейчас эти цифры можно смело перемножать на два или три», — уточнил директор Центра недвижимости «МАН» Николай Савин.