Пиковые нагрузки. Крупнейший застройщик России застрял в промзоне Екатеринбурга

«ПИК» попал в непривычную ситуацию: в Москве девелопер строит только за пределами Третьего транспортного кольца, то есть в большом удалении от центральной части. В Екатеринбурге компания решила развивать территорию, которая вроде бы и примыкает к центру, но пока непригодна для жилья из-за множества предприятий.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Идеолог застройки Завокзального, владелец завода «Уралпластик» Алексей Гончаров, перевез производство в Арамиль и продал землю. «ПИК» разработал план реновации первых 25 гектаров под квартиры общей площадью 315 тыс. кв. м и обзавелся мощными лоббистами — выходцами из регионального правительства Алексеем Бирюлиным (стал директором филиала) и Валентином Грипасом (стал вице-президентом), которые могли выступать переговорщиками с властью. Но амбиции девелопера не ограничивались только территорией «Уралпластика», а распространялись на 300 га Завокзального.

Фото: официальная документация проекта
«ПИК» зашел в Екатеринбург с проектом реновации Завокзального и планировал за десять лет занять 15% строительного рынка города.

С самого начала все пошло не так:

• Местное профсообщество ополчилось на «ПИК»: бывший главный архитектор Михаил Вяткин — за стихийность застройки, тогдашний вице-мэр Алексей Белышев — за упрощенную архитектуру, а глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев — за то, что компания с ее панельным домостроением тянет город назад.
• Узнав о планах «ПИКа», вставлять палки в колеса начали смежные землевладельцы. Например, «ПепсиКо Холдинг» через суд пытался оспорить проект планировки и разрешение на строительство из-за действующей санитарно-защитной зоны. А депутат Законодательного собрания Евгений Зяблицев, по слухам, заранее скупил земли вокруг будущего жилого района и сдавал их фирмам с вредным производством.
• Совсем не гладко прошли публичные слушания. Участники обвинили девелопера, что тот самоустранился от выкупа земли под расширение дорог и игнорирует, что через дорогу находится завод, где «собирают боеголовки».
• Второй площадкой «ПИКа» могла стать «Северная корона» – микрорайон на севере города, которым занимается УГМК. В УГМК даже расписали модель сотрудничества, но переговоры закончились ничем. Сейчас «медный» холдинг строит микрорайон самостоятельно, а федеральный застройщик остается посреди промзоны и не спешит анонсировать проекты на других участках.
• Участники рынка намекают, что «ПИК» и Алексей Гончаров разочаровались друг в друге: мол, «ПИК» строит очень медленно и за полтора года не смог закончить коробку дома, а Гончаров до сих пор не выбил особых условий для редевелопмента и не договорился с соседями. На этом фоне компанию покинул Валентин Грипас.
• «ПИК» приостановил работу с екатеринбургскими риелторами и планирует самостоятельно, на незнакомом рынке, реализовывать жилье.
• У «ПИКа» появился мощный конкурент: в аренде у ООО «Девелопер» (связано с «Атомстройкомплексом») вдоль проспекта Космонавтов находится земельный участок. Посмотрев, как идут продажи квартир в том районе, компания приступила к подготовке проекта. Для нее архитектурная студия Rock спроектировала овальный дом.

В 2018 году на презентации жилого комплекса «Космонавтов, 11» вице-президент по региональному развитию ГК «ПИК» Александр Лефель сказал корреспонденту 66.RU, что компания изучает разные площадки: на периферии — пустыри, внутри города — редевелопмент промзон.

Александр Лефель, вице-президент «ПИК» по региональному развитию:

— В ближайший год-два в Екатеринбурге мы должны запустить 3-4 проекта. А доля в 10–15% от рынка – совершенно реальный показатель.

А пока Алексей Гончаров пытается убедить областные власти, что центр города — не место для депрессивных территорий и необходимо выносить оттуда все вредное производство, компания запустила продажу девелоперской франшизы. Застройщик готов тиражировать в регионы готовые решения по управлению бизнесом, эскроу и проектному финансированию. Изначально партнер будет работать по технологиям «ПИКа», но после сертфикации сможет представлять ГК.

Есть мнение, что такая модель нужна компании как рельсы входа на неизвестные рынки. Поскольку местные игроки знают всю специфику, а любой федеральной структуре нужно время на адаптацию.

О приоритетах «ПИКа» можно судить из отчетности. Согласно финансовым результатам за 2018 год, львиную долю активов (382,1 млрд рублей) составляет земельный банк — 269,5 млрд рублей. Рыночная стоимость земли в Москве — 173,4 млрд рублей, Подмосковье — 85,4 млрд рублей, в остальных восьми регионах — 10,7 млрд рублей в сумме.