Мошенники вынуждают пенсионеров продать квартиру и перевести им деньги. Когда продавцы понимают, что стали жертвой обмана, они обращаются в суд с просьбой аннулировать сделку. Суд встает на сторону пострадавшего пенсионера. Но в таком случае покупатель (даже если его признали добросовестным) остается и без денег, и без имущества.
В Подмосковье семья военного заключила сделку с 68-летним пенсионером и купила четырехкомнатную квартиру на субсидию от Минобороны. Сделка прошла юридическую проверку. Продавец настоял, чтобы деньги ему отдали наличными. Почти сразу же после продажи пенсионер подал иск в суд и захотел вернуть квартиру обратно. Он заявил, что продал квартиру по указу мошенников и перевел им деньги. Семья военного подала встречный иск на признание их добросовестными покупателями. Спустя год суд вернул квартиру пенсионеру. Решение вынесли, опираясь на результаты медэкспертизы, которая показала, что продавец в день сделки не отдавал отчета в своих действиях.
Подобная история произошла с семьей из Казани. Покупатели 2 года не могут заехать в купленную в ипотеку квартиру. Бывшая хозяйка хочет аннулировать договор купли-продажи через суд, потому что продавала недвижимость «под влиянием мошенников». Прокурор на ее стороне.
Инцидентов стало больше после ситуации, которая произошла с народной артисткой Ларисой Долиной. В 2024 году она продала свою пятикомнатную квартиру в Москве, а деньги перевела мошенникам. После этого Долина поняла, что ее обманули. Она отказалась съезжать и впускать новых владельцев, а затем решила оспорить заключенную сделку. Хамовнический районный суд Москвы встал на сторону певицы и аннулировал договор, оставив покупателей без жилья и денег.
Основная проблема заключается в том, что стандартные проверки, которые проводят риелторы, банки и нотариусы, часто оказываются недостаточными, считает создатель и руководитель юридического центра «Сочи-Легал» Татьяна Куликова. По ее словам, нотариус проверяет дееспособность по субъективным ощущениям, банк заинтересован в выдаче кредита, риелтор — в комиссии.
«Никто из них не проводит комплексную правовую проверку истории объекта, не анализирует цепочку сделок и не выявляет риски будущего оспаривания. Большинство исков, которые мы видим в судах, как раз по сделкам, где документы «проверяли» эти участники рынка. Обязательный минимум анализа документов включает не только выписку из ЕГРН, но и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит там на учете», — добавила Куликова.
Идеальный вариант — использовать безопасные банковские инструменты: аккредитив, банковскую ячейку или специальные сервисы, считает Татьяна Куликова. Если продавец настаивает на наличных, обязательно нужно оставить «следы»: брать справки из банка о снятии средств, привлекать свидетелей, вести фото- и видеофиксацию передачи денег.
Особое внимание стоит уделить сделкам по доверенности: нужно лично убедиться, что пенсионер продает квартиру осознанно и добровольно, считают в телеграм-канале «Черный лебедь».
Авторы предложили ряд ограничений, которые помогут защититься от подобной ситуации:
Еще один способ обезопасить себя как покупателя недвижимости — тщательно проверить продавца и объект. Начать стоит с личности собственника: сверить его паспортные данные с действующей выпиской из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно является владельцем квартиры, и проверить, числится ли паспорт в списке недействительных в базе МВД. Если продавец состоит в браке, обязательно потребовать нотариально заверенное согласие супруга на продажу — без этого сделку могут оспорить позже, рассказал spb.aif.ru адвокат Денис Фролов.
«Перед заключением договора получите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны возможные аресты, залоги, ипотеки или иные обременения, а также изучите историю перехода прав собственности — частые перепродажи за короткий срок могут быть тревожным сигналом», — добавил эксперт.
Чтобы не нарваться на иск о недействительности сделки, было бы хорошо, если бы истец зачислял стоимость квартиры на депозит суда, рассказала в интервью радио Sputnik эксперт по недвижимости Наталья Перескокова.
«Если человек подает иск о признании сделки недействительной, то необходимо, чтобы на депозит суда истец сразу зачислял сумму стоимости квартиры, и только тогда появлялась возможность рассмотрения этого иска. И еще бы я посоветовала покупателям обязательно соблюдать все пункты добросовестности приобретателя. Например, обязательно одним из пунктов прописать безналичный расчет, справки от продавца только через сайт Госуслуги. Обязательно сохранять переписку в мессенджерах», — рекомендует Перескокова.
Она добавила, что стандартные методы защиты, включая титульное страхование и нотариальное оформление, перестали работать в таких ситуациях. Страховые компании исключили соответствующие риски из договоров, а нотариусы не могут гарантировать защиту.