В обзоре ЦБ говорится, что «в ипотеке наблюдалась тенденция опережающего роста цен на жилье (на 20% с начала года), подкрепленного не увеличением доходов заемщиков, а смягчением финансовых условий ипотеки».
«Масштабирование программ льготного кредитования увеличивает разницу в ценах на первичном и вторичном рынке жилья. Во втором и третьем кварталах 2022 года тенденция была усилена реализацией программ «ипотеки от застройщика», — написано в документе.
В пресс-службе регулятора также отмечают, что доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 37% до 48%. Кроме того, в третьем квартале года доля долгосрочных потребительских кредитов сроком свыше пяти лет достигла 15% после 13% во втором квартале. При сохранении такой тенденции Центробанк готов дополнительно ужесточить регулирование выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом.
«Может потребоваться повышение надбавок по ипотечным кредитам с высоким ПДН (показатель долговой нагрузки) и низким первоначальным взносом, а также повышение требований к уровню резервирования ипотечных кредитов в зависимости от уровня эффективной ставки», — говорится в тексте документа.
Ранее 66.RU писал, что в ЦБ составили план борьбы с «ипотекой от застройщиков» по сверхнизким ставкам.
Список предложений:
- Ввести повышенные надбавки на уровне 100% по ссудам с первоначальным взносом 10–20% для первичного и вторичного рынков. Недостатки такого подхода: надбавки автоматически затронут и те кредиты, «где залог недвижимости имеет экономически обоснованную оценку»; это негативно повлияет «на достаточность капитала банков».
- Выделить «ипотеку от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и ввести прямых ограничений на их выдачу. «Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться», — говорится в документе.
- Ввести дополнительную надбавку к ставке резервирования (деятельность, при которой только некоторая часть банковского вклада хранится как банковские резервы в виде наличности или других высоколиквидных активов, доступных для снятия денег со счета). Ее величина будет дифференцированной для банков.
- Усилить информирование заемщиков о такой ипотеке. В частности, включать в договор сведения о комиссии, получаемой банком от застройщика, и расчет полной стоимости кредита. Но для этого нужно внести изменения в закон «О потребительском кредите».
- Выпустить рекомендации раскрывать клиентам больше информации на сайтах банков и застройщиков.
Еще в сентябре ЦБ поднял проблему «нулевых» ставок по ипотеке, которые на самом деле вводят клиентов банков в заблуждение. Тогда глава Центробанка Эльвира Набиуллина говорила, что «это чисто маркетинговый ход»: «Люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком».
- 16 ноября стало известно, что Минфин не будет продлевать льготную ипотеку под 7% на квартиры в новостройках. Позже в Минстрое заявили, что эту программу нужно сохранить и решение о ее сворачивании может принять только президент РФ Владимир Путин.
