В Банке России уверены, что программы ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01% годовых) несут риски для заемщиков, банков и всей финансовой системы. Именно поэтому там разработали дополнительные меры регулирования.
«Льготная ипотека от застройщика» на первый взгляд кажется выгодной из-за снижения ежемесячных платежей. Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной», — говорится в сообщении пресс-службы ЦБ.
Например, при необходимости продать квартиру это будет трудно сделать без убытка («только если цены на недвижимость за время владения квартирой не выросли на 30%») — вырученных средств банку может не хватить для погашения кредита. Кроме того, при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке.
Также проблемы у банков могут возникнуть, если там не учли, что такую ипотеку клиенты могут погашать дольше, чем рыночную — в таком случае вероятность того, что заемщик не выплатит заем, увеличивается. В итоге доходность таких программ может стать низкой или вовсе отрицательной.
Кроме того, ипотека «от застройщиков» часто комбинируется с госпрограммами льготной ипотеки, ставка по которым субсидируется из бюджета. Если сроки погашения таких кредитов удлиняются из-за сверхнизких ставок, для бюджета это означает «увеличение общих расходов» и повышенные процентные риски при росте ставок на рынке.
Сегодня регулятор выложил доклад, в котором перечисляет, что собирается сделать для борьбы с такой ипотекой.
Предложения:
- Ввести повышенные надбавки на уровне 100% по ссудам с первоначальным взносом 10–20% для первичного и вторичного рынков. Недостатки такого подхода: надбавки автоматически затронут и те кредиты, «где залог недвижимости имеет экономически обоснованную оценку»; это негативно повлияет «на достаточность капитала банков».
- Выделить «ипотеку от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и ввести прямых ограничений на их выдачу. «Эта мера не будет влиять на прочие ипотечные кредиты, но при ее реализации потребуется больше времени для нормативных изменений, в то время как риски будут накапливаться», — говорится в документе.
- Ввести дополнительную надбавку к ставке резервирования (деятельность, при которой только некоторая часть банковского вклада хранится как банковские резервы в виде наличности или других высоколиквидных активов, доступных для снятия денег со счета). Ее величина будет дифференцированной для банков.
- Усилить информирование заемщиков о такой ипотеке. В частности, включать в договор сведения о комиссии, получаемой банком от застройщика, и расчет полной стоимости кредита. Но для этого нужно внести изменения в закон «О потребительском кредите».
- Выпустить рекомендации раскрывать клиентам больше информации на сайтах банков и застройщиков.
Еще в сентябре ЦБ поднял проблему «нулевых» ставок по ипотеке, которые на самом деле вводят клиентов банков в заблуждение. Тогда глава Центробанка Эльвира Набиуллина говорила, что «это чисто маркетинговый ход»: «Люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком».
