Разговор с Русланом Габдрахмановым вышел длинным. Если у вас нет времени читать текст полностью, ниже прикрепляем краткие тезисы из интервью. Их же вы можете использовать в качестве навигации.
- Специальная военная операция напрямую не сказалась на градостроительных планах. Подобные внешнеполитические конфликты влияют на темпы их реализации.
- К 2045 году жилой фонд города может увеличится в полтора раза. Вероятно, для этого придется сносить пятиэтажки.
- Руслан Гадбрахманов рассказывает, где место частному сектору, и площадки каких промышленных предприятий будут застраиваться в первую очередь.
- Федеральные власти требуют больше квадратных метров. Как это совместить с удобной городской средой?
Мы условились встретиться с Русланом Габдрахмановым на набережной возле Макаровского моста. Чиновник сам выбрал это место, объяснив, что в его понимании именно так должен меняться город.
— Во-первых, мне нравится, когда знакомая местность обретает новую функцию, когда она заново вовлекается в городскую жизнь. Застройщик реконструировал Симановскую мельницу, благоустроил набережную вдоль нее, и сейчас ей могут пользоваться все горожане. Исторический объект гармонично вписался в городскую среду и теперь работает на город, несет смысловую нагрузку.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Во-вторых, отсюда открывается хорошая панорама. Кто бы что не говорил, но Екатеринбург — это город на воде. Можно хоть каждый год приходить сюда, оглядываться и замечать, как меняется город. Получается динамичная картинка. И Екатеринбург — тоже динамичный. У города есть желание не останавливаться на достигнутом.
Город
— Каким будет Екатеринбург через 20 лет?
— Это как раз станет понятно из нового Генплана. В сравнении с существующим градостроительным документом, мы поменяли подход к его разработке, и рассматриваем все вопросы, связанные не только с жильем, но и с расселением старого фонда, дорогами, рабочими местами, историей и экологией.
Например, существует маятниковая миграция, когда люди работают здесь, а живут в соседних городах. Сложно не заметить, как Екатеринбург стал центром агломерации на 2,3 млн человек. Мы учтем агломерационные процессы, которые сегодня происходят. И решения, заложенные в Генплане, найдут отражение и в сателлитах.
Важно определить коридоры для транспортных связей. Многие небезосновательно сравнивают дорожную сеть с кровеносной системой. Если так, то трамвайная линия в Верхнюю Пышму, которую вот-вот запустят, — это капилляр, и таких капилляров должно стать больше.
— А что в этом случае можно назвать артерией? Городскую электричку?
— Мы хотим сократить время на перемещение людей и четко понимаем, что невозможно бесконечно расширять проезжие части. Поэтому выход один — развивать общественный транспорт. А у электрички по всей науке провозная способность выше, чем у трамвая. К тому же это удобно: появляется время, чтобы почитать книжку или выучить экзаменационный билет.
Также мы планируем соединить трамвайной линией Екатеринбург с Березовским и Арамилем.
— В теории звучит хорошо, но откуда деньги?
— Планы, действительно, упираются в финансирование. Наша задача, как градостроителей — учесть варианты, заложить основные транспортные коридоры. Зарезервировать территорию, чтобы она не застраивалась и реализовать проект, как только появится финансовая возможность. Сначала — сторожить, потом — развивать.
— Вы рассчитываете на федеральное финансирование или помощь частных инвесторов?
— Я не знаю ни одного частного инвестора, который смог бы потянуть такой крупный инфраструктурный проект. Так что, когда мы говорим про крупные инфраструктурные проекты, — это прежде всего различные федеральные программы. В контексте городской электрички мы надеемся попасть в программу «Мобильный город».
— Как мы знаем по опыту, Генплан никогда не сбывается.
— Нет предела совершенству. Город постоянно трансформируется, и главное, чтобы те решения, которые мы принимаем сейчас, позволили ему и дальше развиваться.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Часть людей смотрит на город и не понимает, на основании чего он выглядит так, а не иначе. У человека, к примеру, есть цели в жизни: закончить институт, устроиться на хорошую работу, получить повышение, и так далее. И у Екатеринбурга есть такой план, из которого понятно, где он находится сегодня и куда пойдет завтра. Да, многое зависит от финансирования, но вектор движения есть в Генплане.
— Где мы хотим оказаться? Как сказалась специальная военная операция на наших амбициях и на будущем Генплане?
— По сути, Генплан — это вариативный документ. Он может обеспечивать реализацию разных сценариев в зависимости как от внешних, так и от внутренних обстоятельств. Здесь значение имеет объем ресурсов, благодаря которым развитие может замедлиться или ускориться. Сейчас на первый план выходит необходимость быть более устойчивыми экономически. С точки зрения пространства, мы должны способствовать появлению новых мест приложения труда, открытию новых производств, наращиванию имеющихся мощностей.
Также отмечу, что сейчас много людей отдыхают в границах региона, поэтому городу нужно больше приспособленных для этого территорий.
— Как вообще принимаются решения о размещении парков и скверов?
— Зеленые зоны постоянно выявляются. Мы ищем существующие зеленые насаждения, у которых нет соответствующего охранного статуса. В последнее время, после передачи полномочий по Правилам землепользования и застройки, процесс ускорился. В сложившихся кварталах наша задача - сохранить зеленые зоны.
Что касается новых районов, то мы ориентируемся на местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), где установлен минимальный уровень обеспеченности не менее 12 кв. метров на человека. Современная урбанистика говорит, что города уходят от больших парков к небольшим камерным скверам.
— Население Екатеринбурга увеличится?
— В настоящее время мы со специалистами готовим расчеты, но по предварительным оценкам Екатеринбург прирастет минимум на 300 тыс. человек к 2045 году. Значит, к этому времени необходимо построить около 20 млн кв. метров жилья.
— 20 миллионов квадратных метров — это половина существующего жилого фонда. Многие не понимают, где их строить.
— У Екатеринбурга — колоссальный потенциал под застройку. Прежде всего, я имею в виду выбывшие из жизни промышленные площадки, существующие жилые территории, занятые ветхим и аварийным жилым фондом, бывшие сельскохозяйственные территории.
Ранее существовавшие коллективные хозяйства уже активно застраиваются, мы видим тенденцию на примере южного направления города. За пределами муниципалитета есть много свободных территорий.
Также мы планируем реновировать кварталы жилого фонда с высокой степенью физического и морального износа: частный сектор, двух-, трехэтажные дома. А рано или поздно дойдем до того, чем занимается Москва: сноса хрущевок, домов индустриального домостроения советского периода.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Не надо бояться плотности, особенно в центре, она по объективным причинам увеличивается. Наш город стремительно растет вверх, старается сохранять компактность и природные территории вокруг. У нас современные дома, качественное благоустройство заменяют устаревшие здания.
Все зависит от стратегии. Например, мы знаем, что у других миллионников есть идеи консервации центральной части и выдавливание новой жилой застройки на окраины. Такой подход несет очевидные минусы: проблема с инженерными коммуникациями, дорогами, школами и местами приложения труда.
— Поэтому у города ставка на комплексное развитие территорий?
— По сути, да. Свободных площадок в собственности муниципалитета практически не осталось.
Есть задача заместить старый жилфонд, который не соответствует современным представлениям о комфорте и которого не должно быть в мегаполисе. Есть простой маркер: кто-то купит недвижимость в таком аварийном доме? Если нет, то собственник становится заложником своих жилищных условий и не может реализовать право на лучшую жизнь.
Жильцы, согласившиеся на переезд, могут с выгодой продать полученные квартиры, если их, например, не устроит месторасположение.
Город получает полноценный жилой квартал со всей инфраструктурой. Например, механизм КРТ позволяет за счет застройщика возводить социальные объекты: детские сады на первых этажах домов, которые потом передаются на баланс муниципалитета. Компании готовы это финансировать.
Наконец, инвестор. Он берет на себя обязательства по расселению, но получает важный ресурс — землю. Сейчас многие территории имеют хозяина, найти кусок земли под застройку — не так-то просто. Поэтому для некоторых компаний аукционы КРТ — это чуть ли не единственный реальный способ пополнить свой земельный банк.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Район
— Почему в проекты комплексного развития территорий не вовлекается частный сектор?
— Пока это не предусмотрено законодательством. Федеральные власти хотят внести изменения, чтобы было проще вовлекать частный сектор в КРТ.
Пока собственников жилья в зонах КРТ устраивает, что недвижимость у них выкупают застройщики. Многие этим манипулируют. В результате, чтобы оправдать затраты, девелоперы часто повышают плотность застройки.
Я часто слышу претензию: мол, застройщики могут возвести столько жилья, сколько пожелают. Это не так. У нас строительство регулируется нормативными документами как федерального уровня, так и местными правовыми актами.
— Весь частный сектор нужно вынести за пределы города?
— Необязательно. Реалии таковы, что Екатеринбург расширяется, меняется типология застройки. Если несколько лет назад в городе сдавали 85% многоквартирного жилья, а доля ИЖС составляла 15%, то сегодня многоквартирников еще больше. Зато в агломерации появляется качественное предложение малоэтажных поселков. Видно, что строительство индивидуального жилья смещается туда.
— По вашим планам, на месте промзон должны появиться шесть миллионов квадратных метров жилья. Какие предприятия ближе всего к редевелопменту?
— Я бы назвал Товарный двор и завод Danone. Товарный двор раньше принадлежал РЖД и был исключен из городской среды. Между тем, площадка находится в центре города, рядом с набережной. Там должна появиться дорога — продление улицы Героев России. В проекте планировки будет заложена трамвайная линия и пешеходный бульвар.
Реновация производственных корпусов Danon — пример КРТ нежилой застройки. Мы планируем, что часть площадей там займет общественно-деловая застройка, что даст рабочие места, обслуживание домов: магазины, парикмахерские, бытовые услуги — все, что нужно человеку для повседневной жизни.
Свердловск состоял из многих районообразующих предприятий, вокруг которых появлялось жилье. Так были спроектированы Уралмаш, Эльмаш, Химмаш. Принцип сохраняется, только в меньших масштабах. Все привыкли, что завод — это тысячи рабочих мест. Мы стремимся к тому, чтобы каждый жилой квартал работал как мини-предприятие с сервисной экономикой.
— Что будет с районом ВИЗ-Правобережный после того, как власти перенесли оттуда деревню Универсиады?
— «Мастерская Генплана» готовит проект планировки, который пересоберет в общую концепцию все девелоперские проекты в том районе, высчитывает градостроительный потенциал.
Почему этим занимается «Мастерская Генплана»? Мы пытаемся спроектировать сбалансированный район. Дальше все должны под эти планы подстроиться. Если отдать проект планировки на откуп частной компании, то неизбежны конфликты. Если человек получит право передвинуть забор, то он обязательно передвинет его в сторону соседа.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Мы ориентируемся на общественный транспорт. И чтобы увеличить привлекательность земли вдоль трамвайных или автобусных маршрутов мы разрешили увеличить плотность. По такому пути прошли все крупные города США и Европы.
Мы определим зоны для транспортного каркаса, детских садов, школ и поликлиник.
— На это точно есть деньги?
— У нас есть ориентир — Академический, где жилье появляется одновременно с социальными объектами и улицами.
С другой стороны, существует негативный пример Широкой Речки. Там начали вовлекаться и осваиваться участки под новостройки, но понимания, как финансировать социальную и дорожную инфраструктуру, не было. В результате проблемы начали нарастать, как снежный ком: пробки, нехватка мест в школах.
С районом ВИЗ-Правобережный может произойти то же самое. Мы это хотим предотвратить.
Федеральные власти просят наращивать объемы строительства и готовы софинансировать инфраструктуру. На обустройство канализации федеральное правительство выдало Екатеринбургу инфраструктурный бюджетный кредит — полезный инструмент для освоения новых территорий.
Также город обратился к руководству региона по вопросу содействия в строительстве дорог. Речь идет о пробивке улицы Татищева в сторону Большеконного полуострова. Для этого нужно снести часть пятиэтажек и других объектов в створе будущей магистрали.
— Но дороги нет, а строек все больше и больше.
— Вопрос не в том, есть ли опасения или нет, а в том, что делать с опасениями. Мы думаем, где найти ресурсы, чтобы инфраструктура появилась. Рассматриваются разные варианты, в том числе концессионное соглашение, как это произошло со школой №41, где стройка будет вестись за счет частного инвестора.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— Еще один район с многочисленными девелоперскими проектами и без дорог — Уктус.
— У нас существует возможность реконструировать улицу Щербакова. Мы посчитали, что наиболее рациональным станет вариант трамвайной ветки, которая продлится до Новокольцовского. Она заберет часть дорожного трафика. Группа застройщиков разработала транспортную модель, мы ее видели и дали несколько замечаний.
Если говорить про мечты, то не стоит забывать про продление на юг линии метрополитена. Проект станции «Уктусские горы» нарисовали давно, но реализация требует совсем других вложений. Поэтому трамвай наиболее реалистичный вариант.
— И надо только дождаться федеральных денег?
— Да. Мы надеемся на бюджетный кредит. У федералов KPI простой — количество квадратных метров. На Уктусе и в Новокольцовском объем застройки внушительный, поэтому не думаю, что возникнут проблемы в обосновании.
— Когда будет принято решение?
— Сначала нужно разработать проект планировки линейного объекта и проектную документацию, а потом можно отправлять заявку. Екатеринбург этот процесс уже проходил, когда проектировал ветку в Академический, и проходит сейчас в случае с веткой в Солнечный.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Квартал
— То, что вы говорите про общественный транспорт и мини-предприятия в каждом квартале, — это правильно. Но я вижу много примеров, когда кроме жилья вокруг ничего не появляется. Почему так?
— Мы к каждому жилому району подводим транспортное сообщение. Если нет возможности проложить трамвайную линию, запускаем автобусное движение.
Часто мы видим незаконченную картинку. К сожалению, где-то дома вырастают быстрее, чем детсады, паркинги, магазины, но это тоже самое, что покупателю показать незаконченный ремонт. Кто будет доволен?
Каждый покупатель встает перед выбором: или приобрести квартиру подешевле, но временно безо всякого сервиса рядом, или квартиру подороже со всем необходимым. Человек должен осознавать, за что платит и чем жертвует. А для многих такие кварталы — вход в город.
— На какой стадии находятся проекты а Товарном дворе и Завокзальном?
— По Товарному двору мы выдали право на разработку проекта планировки. Сейчас застройщик рисует варианты планировочных решений и в дальнейшем будет согласовывать их с городом.
Что касается Завокзального, то в новой концепции заложена принципиальная вещь: оставить верхнюю часть промышленной, а нижнюю — постепенно вовлекать в жилищное строительство.
— Железная дорога планирует финансово участвовать? Были градиозные планы по перестройке вокзала.
— В планах РЖД есть развитие вокзального комплекса. От них никто не отказывается. Если у РЖД есть ресурс, то логично им воспользоваться.
Ресурс РЖД — это еще и наземное метро. Представляете, если из Новокольцовского будет ходить электричка? Студент садится на станции Первомайская — равноудаленной от двух главных корпусов УрФУ — и через несколько минут оказывается в общежитии. И не надо целый час добираться на автобусе в объезд.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Кстати, если сравнивать с соседними миллионниками, то у Екатеринбурга неплохой вокзал: недавно привели в порядок привокзальную территорию и мельницу Борчанинова, на которую открывается вид. Это работа многих людей. Надо работать, в том числе и с застройщиками. Они такой же ресурс, благодаря которому появляется благоустроенная набережная, озеленение на улицах, а в будущем — и детсады.
Дом
— Администрацию Екатеринбурга лишили полномочий по согласованию внешнего вида новостроек. Это проблема?
— Сегодня девелоперы могут получить разрешение на строительство без согласованного архитектурно-градостроительного облика здания. Раньше этот этап был обязательным. Мы договорились со строителями и они начали добровольно показывать эскизные проекты. Мы потихоньку налаживаем управленческие процессы, внедряем прозрачные и понятные правила игры для всех участников.
Часто застройщиков демонизируют. Но на самом деле они заинтересованы реализовать хороший проект, который бы гармонично вписался в городскую среду. Я не знаю ни одного девелопера, который хочет построить ужасный объект. Чтобы на него тыкали пальцем и говорили: это он создал самое уродливое здание.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Все стараются сделать Екатеринбург лучше. У кого-то получается, у кого-то нет. И мы должны их направить в нужное русло. Плохие здания естественным образом уйдут из жизни города. Когда-то город состоял из деревянных бараков. Посмотрите, какой путь он прошел.
