Через месяц в России истечет срок действия программы льготной ипотеки на новостройки, запущенной весной 2020 года. Разницу между льготной ставкой 6,5% и рыночной банкам возмещает государство. За счет низкой ставки она привлекла на рынок новых покупателей квартир. За год российские банки выдали 450 тыс. кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей. Против продления программы выступает Центробанк. Глава регулятора Эльвира Набиуллина считает, что вызванный льготой дополнительный спрос влечет за собой рост цен на недвижимость.
С ней не согласны глава Минстроя Ирек Файзуллин, банкиры, девелоперы и власти субъектов РФ. Регионы направили в Министерство строительства РФ и Совет Федерации предложения о продлении программы льготной ипотеки под 6,5%. Как рассказали 66.RU в департаменте информационной политики губернатора Свердловской области, региональное министерство строительства и развития инфраструктуры направляло письмо о продлении льготной ипотеки в адрес министерства строительства и ЖКХ России и в рабочую группу Госсовета РФ.
«Региональное ведомство считает целесообразным продлить после 1 июля 2021 года льготную ипотеку под 6,5% на открытие счета эскроу для осуществления расчетов по договорам участия в долевом строительстве с постепенным снижением субсидируемого процента в течение трех лет», — рассказали в департаменте информполитики. Речь идет о постепенном сокращении субсидии на ипотеку в течение трех лет.
Однако обращение регионального минстроя не означает, что федеральные власти согласятся на этот шаг. Ранее Средний Урал не вошел в перечень 24 субъектов, которых регулятор может оставить в программе. Это регионы, где спрос на жилье еще не восстановился.
Как выросли цены на жилье
По оценке директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, в целом по России средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья за 2020 год возросла на 23,3%. Это потянуло за собой и рост цен на вторичку. Причем если в городах-миллионниках остановился рост цен на вторичное жилье, то в Екатеринбурге продолжают расти и они.
Виновата не только льготная ипотека
Помимо льготной ипотеки, на стоимость жилья оказало влияние еще несколько факторов:
- Цены на стройматериалы и арматуру. Еще в конце 2020 года российские застройщики пожаловались на рост стоимости металлопроката, который способствовал росту себестоимости строительства. По данным Национального объединения строителей, отдельные виды арматуры с марта по май подорожали на 42%, другие стройматериалы — еще на 20–50%.
- Дефицит рабочей силы. Из-за закрытых границ поток мигрантов в Свердловской области сократился в 3,8 раза. Нехватка работников из ближнего зарубежья привела к удорожанию строительных работ.
- Переход на эскроу-счета. Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию. У новых проектов оказывается изначально более высокая стоимость.
Мнение о том, что льготная ипотека поддерживает строительную сферу и население, а для роста цен на недвижимость есть другие причины, ранее неоднократно высказывал сенатор Аркадий Чернецкий.
Аркадий Чернецкий, член Совета Федерации:
— Я бы не назвал это главной причиной [роста стоимости жилья]. К сожалению, сработало несколько факторов: переход на эскроу-счета (проектное финансирование требует дополнительных денег), ослабление рубля (8–10% в стройках — импортные материалы), осложнение ситуации с рабочей силой (у многих мигрантов не было возможности вернуться на рабочие места).
Помощник Аркадия Чернецкого Константин Пудов в беседе с корреспондентом 66.RU добавил, что важно поддерживать не только проблемные регионы с низким платежеспособным спросом и низкой или нулевой маржинальностью при строительстве жилья.
Константин Пудов, помощник сенатора:
— В некоторых регионах нет не только платежеспособного спроса, но и проектировщиков и адекватного строительного комплекса. Есть примеры, где люди бросают свои квартиры, передают их муниципалитету, чтобы не платить за коммуналку, и уезжают из городов.
Кроме того, без поддержки городов и регионов-лидеров, таких как Екатеринбург и Свердловская область, считает Пудов, будет сложно добиться цели нацпроекта по объему ввода жилья в 120 млн кв. метров в год к 2030 году. Сейчас этот показатель составляет 80 млн кв. метров.
«Продлевать льготные варианты ипотеки с господдержкой и, следовательно, увеличивать темпы строительства нужно не только за счет тех территорий, где ипотека становится не стимулом к развитию, а элементом социальной политики и решением социальных вопросов», — считает советник сенатора.
Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечал, что России удалось в коронавирус удержать темпы строительства жилья, в том числе благодаря льготной ипотеке.
Что будет после отмены льготной ипотеки
Что будет с льготной ипотекой, неизвестно до сих пор. Прошлый раз правительство продлило программу в последний момент — за два дня до окончания срока.
По мнению главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, если застройщики почувствуют, что государство сохранит поддержку в том или ином виде, то продолжат наращивать объемы и выводить новые проекты. В противном случае — начнут подстраиваться под падающий спрос.
О рисках, связанных с отменой льготной ипотеки, также высказывались банкиры и застройщики. «Она (ипотека с господдержкой, — прим. ред.) будет пользоваться спросом до тех пор, пока будет действовать ставка. Другое дело, что когда закончится эта программа, будет достаточно серьезное удорожание средней стоимости ипотечного кредита. И вот это окажет влияние на рынок», — рассказывал председатель правления банка «Открытие» Михаил Задорнов.
Глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев также ранее заявлял, что субсидированная ставка работает и обеспечивает строительный блок покупательским спросом. И если программа льготной ипотеки закончится, рынок рискует обвалиться.
«В какой-то момент рынок столкнется с дефицитом тех, кто в принципе рассматривает для себя возможность приобретения жилья, и это скажется на продажах застройщиков, а значит — и на всех смежных и зависимых отраслях», — отмечал девелопер.
