Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Пытаемся надышаться перед смертью». Девелоперы запаслись стройками, чтобы не делиться деньгами с банками

11 декабря 2018, 20:20
«Пытаемся надышаться перед смертью». Девелоперы запаслись стройками, чтобы не делиться деньгами с банками
Фото: архив 66.ru
В 2019 году банки начнут более плотно заниматься девелоперским бизнесом. Чтобы сопровождать стройку, организациям нужно существенно нарастить штат и компетенции. Строители опасаются, что новый контролер сделает работу по договорам долевого участия негибкой, а сами финучреждения станут реинкарнацией Промстройбанка СССР, когда ничего нельзя сделать без выхода его сотрудника на площадку.

Екатеринбургские застройщики запаслись стройками. В 2018 году они вывели рекордное количество новых проектов с потенциалом в 1,6 млн м2 жилья. А всего в городе на различной стадии готовности находятся 2,8 млн м2 жилой недвижимости. Этот всплеск неслучаен: так компании подготовились к изменениям правил ведения бизнеса.

Напомним, с 1 июля 2018 года вступил в силу 214-ФЗ, который расширяет участие банков в стройке. Речь идет о банковском сопровождении, эскроу-счетах и перспективе полностью отказаться от долевки, заменив ее проектным финансированием. Основной затык в том, что девелоперы будут вынуждены делиться частью потенциальной выручки.

Начальник аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков во время Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов показал, что строители сейчас особенно охотливы на вывод новых проектов.

Рекорд достигнут не только за счет роста продаж квартир. Девелоперы стремились получить разрешения на стройку до 1 июля. Для них это гарантия работы по старым, понятным правилам.

Владельцы и начальники строительных фирм, предсказывая ситуацию на рынке в 2019 году, чаще всего употребляли фразу «большая степень неопределенности», но сходились во мнении, что цены на недвижимость будут расти.

Тимур Уфимцев, гендиректор «Синара-Девелопмент»:

— В связи с инновациями в нормотворчестве увеличивается себестоимость строительства. Нововведения будут перекладываться на плечи конечного потребителя. Еще один фактор — угасание конкуренции. С рынка уйдут мелкие и большинство средних застройщиков. А когда идет монополизация рынка, то по законам макроэкономики речи об удешевлении продукта нет.

По мнению Уфимцева, на сегодняшнем багаже екатеринбургский стройкомплекс сможет проехать максимум два года. «В моменте все хорошо, но от души порадоваться у меня не хватает смелости. Мы вроде на подъеме, но чем он закончится, я не знаю», — выразил тревожные опасения он.

Геннадий Черных, директор Prinzip:

— До конца непонятно, как будет относиться государство к частным застройщикам. Поэтому мы решили взять небольшую паузу. Никакие новые площадки до конца третьего квартала 2019 года мы осваивать не будем. Своих запасов нам хватает, чтобы спокойно работать несколько лет.

Застройщики научились подстраиваться к регулярной смене правил игры. Как считает гендиректор «Форум-Групп» Сергей Воробьев, единственное, что понятно из всей этой неопределенности, что правила будут меняться и дальше.

Сергей Воробьев, гендиректор «Форум-Групп»:

— Все пытаются надышаться перед смертью. Но существует риск: мы достали из-под сукна все свои проекты, успели получить разрешения, и вроде бы имеем работу на 3–5 лет вперед. Но наши проекты будут устаревать, и мы вынуждены будем их поправлять, чтобы они соответствовали спросу.

В «Форум-Групп» посчитали: при обычных продажах и использовании эскроу-счетов обслуживание будет стоить от 4,5% до 4,8% от стоимости проекта. Для менее крупных компаний комиссионные будут еще больше. Получается, при средней маржинальности в 10–15% для массового жилья банку придется отдавать треть выручки.

Частично заместить банковские деньги теоретически можно за счет частных инвестиций или с помощью закрытых паевых инвестиционных фондов. На старте это даст начальный капитал, возможность раскрутиться и избавит от излишнего банковского контроля. Такой вариант обсуждается на профильных конференциях.

По словам Воробьева, строительная отрасль скоро пройдет через такую же чистку, через какую прошел банковский сектор, когда мелкие (и даже некоторые крупные) финансовые структуры массово теряли лицензии. Новый закон, который вроде бы гарантирует достройку домов (за счет резервирования денег на банковских счетах), может расплодить обманутых дольщиков. Понятно, что с рынка смоет самых неподготовленных, а кто сможет подхватить их стройки, — неизвестно.

Министр строительства Свердловской области Михаил Волков подтвердил, что такие риски существуют.

Михаил Волков, министр строительства Свердловской области:

— Небольшим компаниям нужно сделать выбор: продолжить заниматься девелопментом или лучше грамотно выйти в кэш. Скорее всего, истории с обманутыми дольщиками будут продолжаться несмотря на то, что закон жестко отсекает недобросовестные компании. Такие компании будут на тоненького протаскивать проекты, а потом, не удержавшись в бизнесе, в предбанкротном состоянии пытаться реализовать квартиры. Наверное, лучше сформировать проект, завернуть его в красивую обертку, а потом выгодно продать.

В 2018 году цены на первичку поднялись на 10%, на вторичку — на 5%. Хотя в отдельных проектах цены скакнули на 20–30%. Если для следующего года — это ориентир, то весьма примерный.

«Нужно внимательно следить за двумя индикаторами. Первый — ставка по ипотеке. Если произойдет стабилизация, то это станет не самым худшим вариантом. Если ставки повысятся до 12%, то это может ввергнуть рынок в стагнацию. Второй — объем предложения. Пока об этом не надо беспокоится: застройщики заложили резерв, но дальше он будет истощаться», — отметил Михаил Хорьков.