С 1 июля застройщики начали жить по новым правилам. Вместо долевки деньги на стройку будут привлекаться через банки, а к самим компаниям предъявят новые требования. Как считается, этот, более прозрачный, механизм поможет навсегда решить проблему обманутых дольщиков.
Что поменялось?
В новых условиях банк не только сопровождает сделки с новостройками, а еще и выступает гарантом сохранности денег дольщиков: кредитной организации дали полномочия приостанавливать операции, если существуют сомнения в целевом характере сделки.
Другое нововведение — механизм эскроу-счетов, когда деньги дольщиков блокируются на спецсчетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию, а стройка введется за счет собственного капитала или банковских займов. Вклады до 10 млн рублей на эскроу-счетах будут застрахованы. Полный переход на такую систему станет обязательным для всех в июле 2019 года. Тем, кто досрочно перейдет на новые принципы, государство дает некоторые послабления и освобождает от взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
Теперь застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство, иметь опыт на рынке не менее трех лет и построить не менее 10 тыс. м2 жилья.
Как отреагировали строители?
Уральские застройщики пока присматриваются к новой схеме финансирования, предпочтя оформить разрешительную документацию до вступления в силу изменений в 214-ФЗ. Это видно по официальной статистике: с января по июль 2018 года свердловский минстрой выдал 332 разрешения на строительство, за аналогичный период 2017 года — 193, за аналогичный период 2016 года — 121.
Но есть и пионеры: в апреле компания «Брусника» получила проектное финансирование с использованием эскроу. Кредитную линию на 1,2 млрд рублей открыли для возведения квартала «Новин» в Тюмени. Та сделка стала первой в рамках новой системы.
С прицелом на будущее остальные застройщики начали массово договариваться с банками. Так, Сбербанк, который и раньше традиционно финансировал стройку, на Иннопроме заключил несколько соглашений с девелоперами — с УГМК на 500 млн рублей для возведения микрорайона «Изумрудный бор» (прежнее название — «Северная корона»), «Форум-Групп», «Атомстройкомплексом» и Prinzip.
Как это повлияет на цену «квадрата»?
Логично предположить, что появление посредника в цепочке покупатель–продавец повлияет на стоимость квадратного метра. Ведь то фондирование, которое существовало в виде бесплатных денег дольщиков, замещается кредитами. По идее, в цену «первички» компании должны включить и расходы на банковское сопровождение. Но пока опасения, скорее, не оправдываются. «Рассуждения о росте цен на недвижимость — это спекуляции, попытка под информационный шум оправдать повышение маржи», — считает источник 66.RU, знакомый с ходом обсуждения реформы.
Во-первых, ставку по проектному финансированию установят на 6%, то есть ниже уровня ключевой ставки ЦБ. Соответственно, такие кредиты станут дешевле, чем нынешние займы застройщиков. И этот процент может еще снизиться в зависимости от объема продаж квартир в новостройках.
Во-вторых, стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика составит порядка пяти тысяч рублей в месяц. Для проекта на 300 млн рублей — это 0,05% от сметы. Очевидно, столь незначительная для юрлиц сумма не должна серьезно повлиять на конечную цену квартир.
Пока программы для строителей предложили только две финансовые организации — Сбербанк и «Российский капитал», но их ресурсов не хватит, чтобы заместить все деньги дольщиков. Эту проблему нужно срочно решить в ближайшие 2-3 года.
Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья (из интервью газете «Ведомости»):
— Сейчас квартир в новостройках продано на 4,7 трлн руб. Закончить эти проекты — нужно еще примерно 1,3 трлн руб. Банковских кредитов выдано сегодня примерно на 600—700 млрд руб., собственного капитала застройщиков — тоже на 700 млрд руб. Итого вся стройка оценивается в 6 трлн, из них 1,4 трлн — это деньги застройщиков и банков. Если мы отрезаны от денег дольщиков, то нужно, чтобы банковское финансирование увеличилось в 10 раз за 2-3 года.
Что будет с мелкими застройщиками?
Банки заинтересованы в работе только с наиболее ликвидными проектами. Поэтому в первую очередь с рынка уйдут небольшие компании-застройщики и новички, не имеющие необходимых компетенций в ПГС или не располагающие достаточными оборотными средствами, чтобы вести стройку на свои деньги.
Ожидается, что часть компаний поглотят более крупные игроки, а часть — продадут свой земельный банк и станут специализироваться на генподряде.
