Кредиты вместо долевки. Как новый закон изменит расклад сил на рынке новостроек

Через три года в России отменят долевку, и на рынке останется только готовое жилье. Такое пожелание-приказ озвучил президент Владимир Путин. Отрасли дается время, чтобы перенастроить рабочие процессы. На деле это приведет к тектоническим преобразованиям рынка: игроки, которые перестанут соответствовать новым правилам, тихо уйдут, а их земельные наделы перейдут к их более успешным коллегам.

Триггером изменений станут поправки в 214-ФЗ, которые ужесточат требования к застройщикам и которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Государство надеется, что такая модель раз и навсегда избавит от проблемы обманутых дольщиков.

ОТ АВТОРА:
Получился длинный материал, который удобно прочитать, когда есть время. Для остальных мы предлагаем проскроллить страницу вниз и нажать кнопку «Читать далее». Там вы найдете краткий конспект, из которого, в принципе, все ясно.

С чего все началось?

Обманутые дольщики в России явились с началом продаж квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Тогда механизм рассматривался как один из инструментов инвестирования: люди вкладывались на стадии котлована и получали недвижимость значительно дешевле, чем на финальной стадии. При удачном стечении обстоятельств цена «квадрата» могла измениться в разы. А застройщик, в свою очередь, получал бесплатные деньги для старта. Всех все устраивало.

По ДДУ на пике возводилось примерно 70% вводимого жилья. Однако не все стройки завершались раздачей ключей новоселам. Девелоперы, например, могли не рассчитать экономику, оказаться в минусе и уйти в банкротство, могли вывести средства с помощью компаний-посредников в офшор, могли сработать не так элегантно и оказаться на скамье подсудимых за мошенничество.

После этого государство приняло документ, который защищал интересы дольщиков и отягощал федеральный и местные бюджеты. Но недобросовестные строители все равно находили способ обходить закон, законодатели вводили косметические поправки, недобросовестные строители уклонялись, законодатели собирались и… И так далее. Шахматная партия продолжалась несколько лет.

Как водится, в преддверии президентских выборов власти пытались нащупать болевые точки в обществе, чтобы их преодолеть. По результатам опроса в череде западных санкций, высокой коммуналки чиновникам попался пункт о недоступном жилье.

Хотя это представили несколько иначе.

Как это преподнесли?

Российские власти в 2016 году вдруг обнаружили большое количество обманутых дольщиков. Оценки разнятся: по данным федерального Минстроя, таких по стране 86 000, генсовет партии «Единая Россия» насчитал 122 000.

После этого Владимир Путин провел в Кремле заседание по этой теме. Президент посчитал, что граждане, которые приобретают недвижимость на нулевой стадии, несут несоизмеримые риски.

До 15 декабря правительство должно было утвердить порядок контроля за строителями, предложить альтернативы получения денег на возведение новостроек и защитить тех, кто на свой страх и риск все еще приобретает жилье с помощью жилищно-строительных кооперативов и других маргинальных способов.

Пока будущая конфигурация финансирования строек выглядит так.

Что поменяется?

25 октября прошлого года заработал компенсационный фонд помощи дольщикам. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, перечисляют 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Другие изменения вступят в силу через полгода:

• Закон внедряет принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома документ должно получать отдельное юрлицо. При этом существует еще одно условие: компания должна иметь минимум трехлетний опыт строительства домов общей площадью не менее 10 тыс. м².
• Застройщик не может тратить более 10% бюджета на зарплату работников, банковские услуги и услуги управляющей организации и рекламу. При этом на счету у девелопера должно быть больше 10% от проектной стоимости здания на момент старта работ — то есть после оформления земли, проектирования и получения всех документов.
• Застройщику фактически запретили привлекать стороннее небанковское кредитование. В том числе деньги дольщиков, которые останутся на специальном счете (эскроу-счет) финансовых организаций.
• Строителям нельзя менять отдельные параметры (этажность, квартирографию) в зависимости от рыночной коньюнктуры. Как был заявлен проект, в том виде он и должен быть реализован.
• Строителям запрещено привлекать займы для покупки или аренды земельного участка.

Какие-то пункты обязательно пересмотрят: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию организовало закрытые встречи рабочей группы, на которых крупнейшие девелоперы высказывают свои замечания. Некоторые из них Минстрой взял на карандаш.

Чтобы нивелировать эффект от этой чувствительной реформы, девелоперам дадут переходный период в три года — чтобы завершить начатые проекты и перестроить работу по новым правилам.

Что будет со строителями?

Обычно в случае с долевкой организации закладывают на привлеченные средства населения около 50% (иногда меньше) от сметы, 20–40% — своих денег, остальное — банковские кредиты. После отмены долевого строительства девелоперы будут вынуждены полностью покрывать затраты за свой счет (на практике сделать это смогут далеко не все) или обращаться к проектному финансированию.

Второй (и реалистичный) вариант предполагает, что у строительной компании есть компетенции для взаимодействия с банками — специалисты с опытом, которые смогут грамотно подготовить документы, заранее определить все риски. Хотя это только один (возможно, даже не главный) из критериев профессионализма застройщика. Новые законодательные требования, описанные выше, постепенно вытеснят компании, которые не сумеют перестроиться.

Ранее бывший коммерческий директор ГК «Кортрос» Филипп Третьяков, комментируя журналу «Эксперт» нововведения, был пессимистичен: «Все это напоминает сериал «Горец», где в конце должен остаться только один. Банковскую сферу власти уже практически зачистили, теперь принялись за строительную».

Строительные гиганты, успевшие зарекомендовать себя на рынке и имеющие репутацию, просто постепенно скупят земельные наделы менее удачливых партнеров. Произойдет естественное укрупнение рынка. Вроде бы селекционный отбор из надежных застройщиков — позитивный момент.

Но есть и обратная сторона. Дополнительная прослойка в схеме строитель — покупатель естественным образом потянет вверх себестоимость квадратного метра (и конечную стоимость продукта) только потому, что такой вид фондирования не является бесплатным. «В финале мы рискуем потерять часть строительных компаний, а стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15–20%», — опасается исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус.

Однако, по мнению представителя крупного екатеринбургского застройщика, резкое повышение цен справедливо только там, где прежде не пользовались проектным финансированием. В новой модели банк для девелопера будет выступать, скорее, этаким финансовым директором, но с оговоркой: юридически никак не связанным с заемщиком, но способным отслеживать финансовые потоки.

По мнению главы «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, отмена долевки не только лишает покупателей возможности сэкономить, но и компанию оценить спрос на свое жилье на этапе строительства.

Как будут работать банки?

В любом случае долевку не отменят еще как минимум три года. Если в этот период девелоперская компания захочет привлечь банковский кредит и средства дольщиков, то деньги последних будут размещены на специальных эскроу-счетах в банке, предоставившем проектное финансирование. Эти средства останутся недоступными для застройщика вплоть до момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику.

Чтобы рентабельность строительных организаций не стремилась к нулю, а то и вовсе к минусу, им нужны длинные дешевые деньги. И вроде бы власти это понимают и озвучивают правильные мысли: приемлемые процентная ставка в 6% годовых вместо нынешних 16%, но nothing personal just business.

Эскроу-счета, действительно, минимизируют риск при привлечении дольщиков, поскольку деньгами граждан управляет банк и он же может оценить востребованность проекта. Закон из учебника — чем больше гарантия возврата денег, тем меньше процент. Но есть и другие непредсказуемые факторы: например, инфляция, ключевая ставка.

В Сбербанке и ВТБ — крупнейших кредиторах строек в Свердловской области — уверены, что банкиры переварят новые долговые потребности, которые возникнут после отмены долевки (по оценкам аналитиков, банкам нужно заместить примерно 3,5 трлн денег дольщиков). «На текущий момент существует т. н. дорожная карта, разработанная правительством РФ, которая в перспективе предусматривает поэтапный отказ от использования средств дольщиков и полный переход к банковскому финансированию», — прокомментировали в пресс-службе Уральского банка Сбербанка.

Например, с 2012 года Уральский банк Сбербанка направил на финансирование строительства жилой недвижимости в регионе порядка 50 млрд рублей, и год от года объем кредитования проектов жилищного строительства только увеличивается. Пока это чуть ли не единственная структура, способная выдавать крупные займы девелоперам. Хотя скоро появится альтернатива — государственный мегарегулятор.

Чтобы уравновесить систему, государство создает на базе «Российского капитала» универсальный ипотечно-строительный банк. Планируется, что доля этого сегмента в кредитном портфеле увеличится с 25% в 2017 году до 66% в 2020 году. В конце декабря 2017 года 100% акций структуры передали АИЖК. Таким образом, АИЖК из института, определяющего концептуальное и стратегическое развитие в жилищной сфере, перестроят в конкурента Сбербанку.