С 1 июля застройщики начали жить по новым правилам — вступили в силу поправки в закон «О долевом строительстве». С этого момента началась кампания по замещению долевого строительства проектным финансированием. Уже через год вместо долевки деньги на стройку жилья будут привлекаться исключительно через банки. Уральские застройщики действительно предпочли оформить разрешительную документацию до вступления в силу изменений в 214-ФЗ, что видно из официальной статистики: с января по июль 2018 года свердловский минстрой выдал 332 разрешения на строительство, за аналогичный период 2017 года — 193, за аналогичный период 2016 года — 121. Однако, как считает глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, рынок жилья в Екатеринбурге растет не только из-за новых правил долевки. О том, что тянет рынок продаж вверх и как это повлияет на стоимость квартир — в авторской колонке на 66.RU.
«Законодательные изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, внесли определенный дисбаланс в поступательное движение рынка жилья. Участники рынка стремились не только получить новые разрешения, но и начать по ним продажи. В результате предложение на рынке заметно выросло. В июле на первичном рынке жилья предлагалось около 21 тысячи квартир, что на 26% больше, чем в аналогичном месяце 2017 года.
Стремление девелоперов создать задел для работы по прежним правилам работы вполне понятно и оправдано. Любая смена законодательных рамок и условий работы требует адаптации и корректировки не только внутренних процессов. Девелоперы, попадая в зависимость от внешних условий, могут столкнуться с тем, что на отладку новой системы взаимоотношений потребуется время. И все же текущий рост предложения на рынке — это результат не только законодательных изменений.
| Екатеринбург — лидер по вводу жилья в крупных городах, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга |
Главным фактором, который влияет на решения застройщиков сколько нового жилья заложить, остается рыночная активность покупателей. Спрос на квартиры в текущем году стремительно вырос. Число сделок с новостройками по итогам 7 месяцев этого года выросло на 30%. Этот показатель выше темпов роста предложения, поэтому говорить о перенасыщении рынка в настоящий момент не приходится. Продавцы лишь замещают те объекты, которые уходят с рынка и уже реализованы. На вторичном рынке, напротив, уже несколько месяцев наблюдается медленное сокращение предложения.
Рост спроса на квартиры обусловлен несколькими факторами.
Во-первых — снижение ставок по ипотеке. Этот процесс привел на рынок покупателей с более низким доходом и поддержал спрос в низкобюджетном сегменте. Расширение ипотечного спроса со стороны покупателей, которые формируют более качественный запрос, пока более ограничено. И в этом смысле, ипотека сегодня стимулирует продажи, но не является драйвером качественного развития рынка.
Второй важный фактор роста продаж — трансформация самого рынка жилья. Современное предложение в Екатеринбурге стало более разнообразным как в качественной плоскости, так и в территориальной. Появление интересных проектов в сложившихся районах формирует спрос на них. Семьи, которые долгие годы жили в условиях компромисса, но не готовые переезжать в другие районы, начинают задавать себе вопросы о возможном улучшении жилищных условий. И у этого тренда, на наш взгляд, есть хорошие возможности для дальнейшего развития.
Кроме этого, необходимо отметить то, что и сами застройщики стали более гибкими в вопросах взаимоотношений с покупателями. Сегодня осуществить сделку можно на более комфортных условиях, чем несколько лет назад. Это также помогает продажам.
| В динамике за 10 лет Екатеринбург остается одним из городов-лидеров по строительству домов. Это говорит о том, что новое жилье в уральской столице все еще востребованно, а рынок не перенасыщен |
В целом пока рынок жилья остается сбалансированным. Спрос на квартиры достаточно высок, а выбор остается широким и разнообразным. Цены при этом заметно не меняются. Хотя мы говорим о том, что рынок перешел к медленному восстановительному росту цен, конкуренция на рынке по-прежнему высока и позволяет покупателям находить интересные предложения. Более того, ценовое расслоение и дифференциация рынка продолжается. На вторичном рынке остаются сегменты, где продавцы продолжают снижать цены для того, чтобы сохранить интерес к своему жилью.
Сейчас много разговоров о том, что произошедшие и предстоящие изменения нормативные изменения на рынке жилья приведут к росту цен. Действительно, трансформация рынка ведет к росту затрат со стороны застройщиков и увеличит себестоимость строительства. Но застройщики смогут безболезненно переложить эти затраты на покупателей лишь тогда, когда предложение на рынке сократится или в случае дальнейшего роста спроса».
Непонятен оптимизм застройщиков, начинающих сейчас столько новых строек. Ждем новой волны обманутых дольщиков.