24 ноября 2014, 09:00

Прочь из центра! В Екатеринбурге бизнесмены переезжают в офисы подальше от пробок

Прочь из центра! В Екатеринбурге бизнесмены переезжают в офисы подальше от пробок
Фото: карта google.com, внутренний фотобанк компании
Предприниматели все больше предпочитают удобную логистику: география строительства офисной недвижимости смещается в сторону периферии. «Дом для бизнеса» меняет формат и становится более скромным.

Тенденция, которая сегодня окончательно оформилась на рынке недвижимости Екатеринбурга, была озвучена еще три года назад. Последней каплей стал ввод в эксплуатацию бизнес-центра «Высоцкий» в 2011 году. Он вывел на рынок сразу 100 000 м2 офисных площадей, которые поглощаются до сих пор. В том же году на рынок вышло еще несколько БЦ (например, «Манхэттен»), а общий объем ввода составил 194 тысячи м2.

С окончанием строительства первого в Екатеринбурге небоскреба начался период, когда строить другие бизнес-центры сопоставимого масштаба стало невыгодно. Статистика Уральской палаты недвижимости моментально это показала: в 2012 году впервые за много лет объем поглощения (110 тыс. м2) превысил объем ввода (46,4 тыс. м2).

Сейчас рынок выровнялся, однако неизбежная его коррекция сказалась на трех ключевых показателях офисной недвижимости. Вместе с ведущими экспертами Екатеринбурга мы выявили эти тенденции.

1. Из центра на периферию

Строительство офисных зданий в центре города определенно уходит в прошлое. Земля в центре неизбежно закончилась, и новые офисные площади могут появляться только за счет редевелопмента промышленных территорий. Основное количество строек подобного рода смещается в сторону периферии — первого и второго пояса.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Еще недавно 80% возводимых площадей находились в районе центра, а сегодня его доля составляет уже менее половины. Основной причиной этого стал дефицит свободных земельных участков. Так что можно смело отметить тенденцию смещения основных объемов строительства офисной недвижимости в районы первого и частично второго поясов.

Один из последних офисников, которые удалось построить практически в центре города, — БЦ «Маршал» на пересечении улиц Боевых Дружин и Шейнкмана. Здесь есть все: и общепит, и стоматология, и офисы, и апартаменты. Такая многофункциональность не самый удачный ход для здания общей площадью всего 7735 м2. Зато бизнес-центр выделяется своей архитектурой.

В центре сдаются последние, самые печальные долгострои, такие как офисный центр на улице Гоголя, к примеру. Всего 3,5 тысячи м2, но строили аж 19 лет! Рядом находится не менее печально известный недострой «Карнеол», сдать который планировалось еще в 2011 году. Сейчас его концепция полностью устарела.

Андрей Брауде, генеральный директор «РЭ-Менеджмент»:

— Предпринимателям, которые хотят приобрести офис, сегодня не нужен центр. Гораздо важнее логистика. Большая парковка, близость к дорожной развязке, общественному транспорту или определенному промышленному предприятию — вот что их интересует.

А этот офисник — уже за улицей Челюскинцев, то есть формально не в центре. Переулок Северный, 2а. Без претензий на архитектурную изюминку. Всего семь этажей. Новое, современное здание — почему бы и нет?

2. Офисы становятся меньше

Масштабы офисного строительства сокращаются. По мнению некоторых опрошенных 66.ru экспертов, сегодня в Екатеринбурге избыток больших офисных центров, в то время как предпринимателей интересует небольшая нарезка, которую сложно предложить, если у тебя большое здание.

Андрей Брауде:

— Не все, но большинство новых проектов офисных зданий отвечают тенденции уменьшения площади объектов. И это естественно. При этом владельцы небольших бизнесов считают это хорошим вложением именно потому, что порог вхождения в объект может быть довольно низким: есть офисы и по 20, и по 30 квадратных метров.

Эта офисная новостройка уже подальше — БЦ «К5» на улице Колмогорова, 5. Небольшой комплекс зданий общей площадью 11 234 м2. Яркое подтверждение тезиса о том, что предприниматели все больше предпочитают центру города удобную логистику ближайшей периферии. С подъездными путями, парковкой и общественным транспортом здесь полный порядок.

Эксперты рынка уже давно предсказывали такой тренд, отмечая, что большие офисные здания в центре больше не нужны, а востребованы будут офисные центры ближе к периферии, площадью от 15 до 25 тысяч м2. Как и однокомнатные квартиры, коммерческие помещения такого размера очень быстро раскупят, поскольку они доступны большему количеству предпринимателей.

Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге:

— Мне сложно судить, есть ли такая тенденция, что офисные здания сейчас меньших, чем раньше, площадей. Но если это действительно так, то это хорошо, потому что заполнять большие бизнес-центры приходится очень долго, и сегодня Екатеринбургу они не нужны.

Правда, на сегодняшний день дефицит предложения в отдельных сегментах не приводит к росту цен, обычному для недвижимости. Такой вывод сделали аналитики Уральской палаты недвижимости, подведя итоги первых трех кварталов этого года. Но почти все уверены, что цена на недвижимость снижаться не будет. Максимум, что может произойти, — увеличится срок продажи, поскольку из-за кризиса и неопределенности на рынке появилась отдельная категория микроинвесторов, замерших в ожидании.

Долгожданное, единственное офисное здание класса «В» на Эльмаше получило название «Эльбрус». С концепцией, конечно, переборщили — картинка на официальном сайте сильно отличается от реального положения вещей. Но в этой 14-этажке общей площадью 15 000 м2 есть все необходимое, включая паркинг. А учитывая то, что в Орджоникидзевском районе уровень обеспеченности офисными площадями почти в 30 раз ниже, чем в центре Екатеринбурга, можно говорить, что объект расположен в «точке роста» цен на коммерческую недвижимость.

Прежними остались и темпы строительства — но уже, скорее, по инерции.

Михаил Хорьков:

— Девелоперы стараются завершить текущие проекты, чтобы в случае ухудшения ситуации на рынке их не пришлось замораживать. Сейчас возводится почти 380 тысяч м2, при этом с начала года было введено уже 52 тысячи. В первом квартале были завершены работы на площадках бизнес-центров «Чайковский», «Арена» и первого офисного здания в рамках комплекса Clever park. Объем ввода составил около 19 400 м2. Во втором квартале были запущены офисный комплекс «Грин Парк», БЦ «Век» и БЦ на ул. Монтажников, 26а. Арендопригодная площадь этих трех объектов — около 13 000 м2. В третьем квартале сдано еще 20 000 м2 — это офисный комплекс на ул. Родонитовой, 18 б, второе здание в рамках проекта Clever park и бизнес-центр Aston.

Эти восемь бизнес-центров уже сдали в этом году. Посмотрите, большинство из них довольно небольшие.

3. Оптимизация расходов

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы класса «B». К этому привела необходимость оптимизировать расходы в бизнесе в 2014 году в связи с нестабильной ситуацией в экономике. При этом отдельные участники рынка считают, что это тенденция не одного последнего года.

Анастасия Дударева, заместитель генерального директора управляющей компании «AVS Девелопмент»:

— С 2010 года рынок в Екатеринбурге готов ежегодно поглощать 50–100 тысяч м2 офисных площадей при предлагаемых 100–200 тысячах. Перенасыщение предложения вызвано, скорее, экономической ситуацией. Бизнес сегодня оптимизирует расходы, федеральные и иностранные компании сокращают свое присутствие в регионах, и в Екатеринбурге в том числе.

По словам эксперта, в течение ближайших пяти лет будет наблюдаться перенасыщение бизнес-центрами класса «А». «К первому полугодию 2015 года уровень вакантных площадей в этом классе может достигнуть 30%. Эти клиенты обратят внимание на офисы в классах «В» и «В+», где аренда порой в два раза дешевле, и в отличие от класса «А», офис в классах «В» и «В+» можно купить», — отмечает Анастасия Дударева.

По словам Андрея Брауде, оптимальная доля офисов класса «А» на рынке — 7–10%. Именно это количество гарантированно найдет своего клиента, оставив разумную долю вакантных площадей.

Еще один бизнес-центр с удачной локацией — FM, названный так по первым буквам перекрестка магистральных улиц, где он располагается: Фурманова — Московская. 16 этажей, общая площадь 17 326 м2, двухэтажный подземный паркинг. Плюс общественный транспорт и развитая инфраструктура. Все очевидно.

Другие участники рынка кроме этого отмечают, что из офисов класса «А» мало кто переезжает. Эти площади нашли своего клиента со своей более или менее стабильной экономикой. Те же, кому приходится оптимизировать свои расходы, в основном меняют «В+» на «В» либо «В» в центре на «В» подальше и поменьше площадью. Большинство участников рынка всегда рекомендует тем, кто ищет способ сохранить сбережения, вкладываться именно в недвижимость, в том числе офисную.

Андрей Бриль:

— Если сейчас есть возможность купить что-то очевидно приличное по хорошей цене, надо покупать. Но хороших предложений на сегодняшний день в Екатеринбурге крайне мало. А самым ходовым товаром, пожалуй, можно считать офисы класса «В» и «В+» за разумные деньги.

Офисы класса «В» остаются самым ходовым товаром на рынке. И кстати, в некоторых из них цены держатся неизменными с начала года — от 70 до 100 тысяч за м2. Это как «однушки» в жилой недвижимости: владельцы таких активов всегда наиболее защищены от колебаний рынка, поскольку ни с продажей, ни со сдачей их в аренду никогда не возникает проблем. И даже сейчас спрос на «В»-офисы остается в меру устойчивым.

Фото с официальных сайтов проектов и с портала skyscrapercity.com, внутренний фотобанк компании
Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.