Крупнейшие российские банки начали резко повышать ипотечные ставки: Сбербанк — до 18,6% годовых, ВТБ — до 15,3%. Ипотека последние годы остается основным драйвером спроса на квартиры, по различным оценкам с ее помощью покупается до 70% жилья в России.
Вторичный рынок жилья
Сейчас, по сути, рынок недвижимости могут поддержать программа льготной ипотеки под 7% (но некоторые банки начали приостанавливать их выдачу; обсуждается возможность увеличения ставок до 12-13%), которая действует до 1 июля 2022 года, и «Семейная ипотека» (жилищный кредит можно оформить до конца 2023 года под 6%). Но они актуальны только для новостроек. Такой перекос означает, что сделок на вторичном рынке, который оперирует только рыночными процентными ставками, будет гораздо меньше: для потенциальных заемщиков новые условия являются заградительными.
На сегодняшний день люди с одобренными кредитами стараются закрыть подготовленные сделки как можно скорее.
Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости:
— Сейчас мы наблюдаем, что сделки, которые были начаты раньше, завершаются. Есть даже интересанты на получение кредитов по новым ставкам. Обычно это те, кому необходимо взять небольшую сумму, которой не хватает на долгожданную покупку и кто разумно рассчитывает через некоторое время (после стабилизации обстановки) рефинансировать кредит на гораздо более выгодных условиях.
Тезис подтверждается цифрами. По данным агентства недвижимости «Этажи», февральский спрос на жилье оказался на 10–15% выше значений января.
«Многие понимают, что в сложившихся условиях при затяжном кризисе просадка по ценам возможна, как это было после резкого роста ставок в 2014 году, но при этом уверены в том, что недвижимость в будущем отыграет и падение, и инфляцию. Опыт прошлых кризисов это подтверждает», — заявила директор департамента управления сетью компании «Этажи» Татьяна Ахметдинова.
В ближайший месяц активность на рынке будет высокой за счет тех, кому одобрили ипотеку до повышения ипотечных ставок и инвесторов. Краткосрочный всплеск может смениться обрушением. По итогам года при пессимистичном сценарии цены на часть объектов вторичного рынка снизятся на 25–30%, предполагают в «Этажах».
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что в нынешних условиях и продавцов окажется ощутимо меньше: они тоже находятся в замешательстве и не знают, каким образом действовать, будут ли цены расти или падать. Это позволит уравновесить спрос и предложение.
Михаил Хорьков, аналитик УПН:
— Еще на вторичном рынке жилья есть большое количество продавцов, которые одновременно являются и покупателями. В этой схеме часто присутствует ипотека. И с этим в ближайшее время будут возникать проблемы. Активность рынка будет снижаться, и начнется поиск баланса. Возникшая пауза позволит оценить ситуацию и предотвратить катастрофичные последствия для вторички.
Но совершенно точно ясно, что доля ипотечников постепенно снизится. Покупатели предпочтут расплачиваться живыми деньгами.
Татьяна Ахметдинова, директор департамента управления сетью федеральной компании «Этажи»:
— Для современного рынка жилой недвижимости ставки от 17% и выше являются заградительными и способны отсечь около 40% покупателей в сегменте вторичного жилья. Дальнейшая ситуация будет зависеть от гибкости цен на готовое жилье. Если собственники оперативно начнут делать дисконт, то он будет способен перекрыть часть возросшей переплаты по ипотеке и покупатели могут активизироваться на этом фоне.
По словам Илоны Соболевой, в период любых непонятных ситуаций рынок замирает на непродолжительное время. Исходя из предыдущих кризисов, период осмысления продлится не более 1-2 месяцев. Глава УПН советует не поддаваться панике, сохранять хладнокровие и консультироваться с профильными специалистами, в том числе риелторами.
Первичный рынок жилья
Политические решения руководства страны и военная операция на Украине трансформируют и рынок новостроек.
До недавнего времени дела у застройщиков шли хорошо. В прошлом году они ввели полтора миллиона квадратных метров жилья в Екатеринбурге — рекорд в новейшей истории. А в стадии строительства находилось 3,4 млн кв. метров — еще один пиковый показатель. Без льготной ипотеки распродать все квартиры в строящихся домах было бы проблематично. Но даже с ней структура спроса изменится.
Михаил Хорьков:
— Для рынка новостроек сохраняются крайне привлекательные условия по ипотечному кредитованию. А льготная ипотека — это лимит в 3 млн рублей. Это спровоцирует спрос на компактное и дешевое жилье. Чтобы сформировался интерес на просторные квартиры, нужно или продать старую квартиру, чтобы первоначальный взнос был больше, или использовать собственные накопления. А людей, у которых есть такие средства, крайне мало. Поэтому нас ждет дальнейшее упрощение структуры спроса.
Тем не менее без нового антикризисного плана стройкомплексу не обойтись. Подобные меры (без конкретики) анонсировал сегодня вице-премьер Марат Хуснуллин.
По мнению Михаила Хорькова, в сегодняшних реалиях государству придется стимулировать не только покупательский спрос, как это было в случае пандемии, но и банковский сектор, который должен платить за стройку. Это может быть, например, субсидирование кредитов девелоперам по проектному финансированию.
«Возникает проблема общего кризиса доверия бизнеса к власти. Предприниматель рискует, вкладываясь в проекты с длительным сроком реализации в условиях, когда приоритеты у государства совсем другие. Бизнес строит планы на нескольких лет, и здесь важна стабильность и прогнозируемость. Сегодня эту почву из-под ног у бизнеса выбили. Чтобы восстановить уверенность, может уйти много времени», — считает Михаил Хорьков.
