Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Смели все. Когда на вторичный рынок Екатеринбурга вернется выбор нормальных квартир

10 ноября 2021, 16:15
Смели все. Когда на вторичный рынок Екатеринбурга вернется выбор нормальных квартир
Фото: архив 66.RU
На вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга сложилась парадоксальная ситуация: цены на нее обновили исторический максимум, спрос остается высоким, но квартир, выставленных на продажу, аномально мало.

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в городе приблизилась к 90 тыс. рублей. С начала года такие квартиры подорожали на 12%, а с допандемийных времен — на 21%. Повышенный спрос на них риелторы фиксируют с сентября прошлого года. Сейчас вторичное жилье продается в кратчайшие сроки, новые варианты возникают редко, а хорошие — практически никогда. А когда появляются, то через неделю или две их уже нет.

Вопреки базовому принципу экономики, спрос здесь не рождает предложение. По данным Уральской палаты недвижимости, число выставленных на продажу квартир опустилось до 3,9 тыс. Меньше вторички было только 15 лет назад — в 2006 году, когда цены на жилье выросли вдвое.

Почему вторичка дорожает

То, что сейчас происходит на рынке, можно описать сценой из вестернов, когда во время поединка главный герой в последний момент выхватывает кольт и убивает противника. Эти доли секунды решают, выиграл ты или проиграл.

Свою выгоду в условиях ценовых перекосов ищут и продавцы. Владельцы недвижимости, надеясь, что «квадрат» еще подорожает, выжидают нужный момент.

Михаил Хорьков, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Продавцы не спешат на рынок: цены растут, есть завышенные ожидания, что дальше может быть еще дороже. Поэтому в текущих условиях квартир на рынке крайне мало. Выбор ограниченный и пока перелома тенденции не произошло. Ситуация уравновешивается тем, что выбор по новостройкам широкий. Часть покупателей в условиях, когда нет подходящих квартир на вторичном рынке, может принять решение ждать достройки нового жилья.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Рост цен и ипотечных ставок привел к тому, что за те же деньги люди могут позволить жилье поскромнее. Средняя площадь приобретаемых квартир на вторичном рынке вновь начала сокращаться. Если в 2020 году жители Екатеринбурга покупали жилую недвижимость средней площадью 49,6 кв. м, то за 10 месяцев 2021 года она сократилась на 19,8% — до 39,8 кв. м. По данным компании «Этажи», средняя цена вторички составила 4,7 млн рублей, за аналогичный период 2020 года она была на уровне 4,5 млн рублей.

Почему покупают дорогую вторичку

Спрос на вторичном рынке поддерживается благодаря высокой инфляции (8% на конец октября) и пока доступной ипотеке, несмотря на выросшую ключевую ставку. В нынешних условиях недвижимость — понятный и простой способ защитить свои накопления.

Михаил Хорьков:

— Активность покупателей связана с бегством от инфляции и желанием сохранить семейный капитал. Массовый потребитель чувствует ситуацию так: занимать выгоднее, чем хранить. Насколько это финансово грамотное решение — однозначно сказать нельзя. Кто-то забирает деньги с депозитов и приобретает недвижимость, а кто-то, имея несколько сотен тысяч рублей, берет на себя непосильное бремя кредитной нагрузки и ограничивает возможности семейного бюджета на 10 лет.

Эти факторы повлияли на то, что на вторичном рынке установился дефицит квартир. Такая тенденция характерна не для какого-то отдельного района, а для всего города в целом. И это необычно, ведь как только появляется новый проект на локальной территории — активизируются и продажи готового жилья.

Следуя этой логике, сегодняшние огромные объемы стройки должны подстегивать вторичный рынок, но из-за того, что все стремятся провести сделку быстро, избыточное предложение просто не успевает накапливаться.

Кто покупает вторичку

На вторичном рынке большинство квартир, выставленных на продажу, включено в цепочку сделок. Это почти всегда связано с необходимостью улучшить или изменить жилищные условия. Например, продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную или разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, чтобы отселить ребенка-студента.

Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи»:

— Основные ипотечные заемщики в Екатеринбурге — представительницы прекрасной половины человечества, их доля составляет 70,6%; мужчин, запрашивающих кредиты на покупку жилья, — 29,4% (в прошлом году — 72% и 28% соответственно). При этом мужчины раньше женщин задумываются о покупке жилья в ипотеку. Средний возраст заемщиков мужского пола — 32 года (по сравнению с прошлым годом он снизился на 4 года), женщин — 36 лет, в прошлом году он был на уровне 37 лет.

Самые ликвидные квартиры — компактные, в пешей доступности к транспорту, хорошей школе и инфраструктуре — разбирают очень быстро. Сейчас из всего объема предложения на рынке вторичного жилья 33% — однокомнатные, 32% — двухкомнатные, 27% — трехкомнатные и остальные — многокомнатные квартиры.

Когда вторичка будет дешеветь

Цены начали разгоняться в прошлом году и этот процесс еще не затормозился. Как подсчитали для 66.RU аналитики компании «Этажи», за октябрь 2021 года вторичная недвижимость Екатеринбурга показала рекордный месячный рост — около 3% (при +1,6% в среднем по стране).

Стабилизации цен предшествует этап насыщения. Как только увеличатся сроки продажи квартир — это станет первым сигналом перелома тенденции. Когда снизится активность покупателей, рынок начнет постепенно наполняться предложением, которое сегодня не задерживается на нем.

Но для этого условия тоже не созрели, считает Михаил Хорьков. «Должны закончиться те покупатели, которые торопятся взять ипотеку, которая, как им кажется, дешевая и привлекательная в текущих условиях. Или когда к концу года более заметно изменятся условия кредитования. Тогда это отсечет часть потенциальных заемщиков», — объяснил аналитик.