Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Раньше черный лебедь прилетал раз в пятилетку, а сейчас — каждый день»: что теперь будет с рынком жилья

1 марта 2022, 09:40
«Раньше черный лебедь прилетал раз в пятилетку, а сейчас — каждый день»: что теперь будет с рынком жилья
Фото: Антон Буценко, архив 66.RU
Рынок недвижимости из-за текущей геополитической ситуации и последовавшего решения ЦБ о двукратном повышении ключевой ставки может оказаться в глубоком кризисе. На волне паники люди массово начнут вкладывать свои сбережения в квадратные метры, но в горизонте ближайших нескольких месяцев дорогая ипотека отсечет большую долю покупателей.

ЦБ с 28 февраля поднял ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20% годовых. Вслед за ней ожидается, что проценты по кредитам, в том числе жилищным, повысят банки. Рыночные ставки по ипотеке могут вырасти минимум до 22%, что сделает покупку недвижимости недоступной для большинства граждан.

В то же время крупнейшие финансовые организации страны заявили, что не будут менять условия по уже действующим договорам. Кроме того, продолжают действовать инструменты господдержки: льготный жилищный кредит выдается под 7%, а семейная ипотека — под 6%. Это, возможно, не даст рынку недвижимости рухнуть.

Ирина Зырянова, управляющий директор в «Бюро недвижимости Зыряновой»:

— Ситуация напряженная, люди сняли много наличности (25 февраля спрос российских физических и юридических лиц на наличные средства составил 1,4 трлн рублей, что стало рекордной суммой за все время). Куда они понесут деньги? Скорее всего, на рынок недвижимости. Цены на жилье пока не менялись: квартиры ни подорожали, ни подешевели. Многое зависит от геополитической ситуации и санкций. Я бы резких движений не совершала. Если человек находится в сделке — покупает или продает квартиру, то логично ее завершить.

В сложившейся ситуации выиграют девелоперы. В условиях резкого ослабления рубля и удорожания квадратного метра люди в крупных городах ведут себя одинаково: вкладывают семейные сбережения в недвижимость. В соответствии с рыночными законами, цены на жилье продолжат движение вверх, как это происходило последние полтора года.

Павел Репин, риелтор:

— Застройщики попытаются хайпануть на панике. Когда вторичное жилье продается по ставкам более 15%, а на новостройки сохраняется льготная ипотека, то есть большое желание максимально этим воспользоваться. Очевидно, что все будут поднимать цены в среднем на 3–10%, а на проекты бизнес-класса еще выше. Это касается ЖК в центре города, где, как считается, есть большой дефицит земли. И на такие квартиры будет спрос: часть населения осознала, что им дома и виллы в условной Италии не купить, а деньги куда-то нужно пристраивать.

Девелоперы подтверждают, что оснований для снижения цен нет, поскольку стройка во многом завязана на курсе доллара: импортное оборудование, произведенное из иностранных деталей, металлоконструкции, медь, алюминий, электрика, лифты и даже рабочая сила.

Что касается вторичного рынка, то на фоне ажиотажа цены на ликвидную недвижимость тоже подрастут. Остальные квартиры будут дешеветь. Как считает Павел Репин, продавцы будут балансировать на грани желания заработать на паникерах и опасений остаться у разбитого корыта, потому что со вторичкой конкурируют новостройки с ее госпрограммами.

Сейчас продавцы недвижимости ведут себя по-разному. Серийные инвесторы, которые вкладывали деньги в квартиры в новостройках, отказываются от сделок на финальных этапах, даже когда документы сданы в Росреестр. А те, у кого единственное жилье и кто хочет, продав старую квартиру, купить новую, — пытается форсировать сделку, ускорить застройщика, чтобы успеть приобрести недвижимость по прежним условиям.

Подобное покупательское поведение носит эмоциональный характер, а эффект от него продлится недолго. В перспективе нескольких месяцев наступит суровая действительность, когда платежеспособного спроса может не хватить на приобретение всего объема жилья в начатых стройках. Все это будет сопровождаться выросшей ипотечной ставкой, возможным ужесточением условий для заемщиков, а также снижением привлекательности России как страны для проживания. Поэтому кто-то задумается и откажется от сделки, а кто-то, типа сотрудников British Petroleum (британская компания объявила, что продает 19,75% «Роснефти»), потеряет работу и уедет.

Гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин считает, что стройка не встанет. Он аргументирует это тем, что она играет в экономике огромную роль, занимая долю примерно в 30%, и обеспечивает огромное число рабочих мест, в том числе в смежных отраслях.

Евгений Мордовин, гендиректор «УГМК-Застройщик»:

— Не думаю, что государство допустит взрыв безработицы. Стабильность в стране во многом зависит от занятости населения. Сейчас стройкомплексу помогло бы субсидирование ставок до тех значений, которые были в недавнем прошлом, — 8%.

Обстановка в стройкомплексе стала непредсказуемой, и у каждого девелопера своя уникальная ситуация. На устойчивость влияет финансовая модель, а также то, на каком этапе инвестиционного цикла находится компания: есть ли у нее долговые обязательства, в какой стадии готовности находятся дома, какая доля квартир раскуплена.

«Поводов для оптимизма очень мало. Несмотря на то, что ожидания настороженные, не нужно делать поспешных выводов. Мы — классическая девелоперская компания, под нами нет производственной базы или генподрядной организации, а значит, нет постоянных расходов на это. Поэтому запуск новых проектов будет зависеть от спроса», — объяснил Евгений Мордовин.

Другие девелоперы, работающие в Екатеринбурге, тоже не исключили пересмотра планов на текущий год или переноса запусков отдельных проектов.

Никому не понятно, сколько продержится ипотека с заградительными ставками. Ответ, скорее всего, зависит от сроков спецоперации российских войск на Украине.

«По сравнению с событиями декабря 2014 года, сегодняшняя картина принципиально иная. Настроения другие: не хватает рациональности и как будто бы нет логики в происходящем. Можно делать прогнозы, но невозможно учесть фактор черного лебедя. Но раньше черный лебедь прилетал раз в пятилетку, а сейчас — каждый день. Все вынуждены подстраиваться под непрогнозируемую реальность», — сказал Павел Репин.