Рынок жилья Екатеринбурга за последние 1,5 года сильно изменился — не только из-за роста продаж и цен, побивших новые рекорды. Ценовые пропорции оказались сильно искажены. Привычные ориентиры рухнули, а новых пока нет. Как оценивать предложения в этой ситуации?
Для любого участника рынка традиционно интересен и важен не только тот объект, который он продает или покупает, но и рыночный контекст — те предложения, которые его окружают. Одни объекты дороже, другие — дешевле, какие-то продаются примерно на том же уровне. Эти пропорции складываются годами, они логичны и понятны не только профессионалам, но и гражданам, которые выходят на рынок жилья достаточно редко. Упрощенно, это соотношение цены раскладывается на две шкалы: от дорогого центра к дешевой окраине города и от дорогого современного жилья к более доступному старому. Покупатель и продавец интуитивно и на рыночных примерах понимают, что цена квартиры складывается из ценности места и качества самого объекта недвижимости.
Но эта логика работает не всегда.
Ажиотаж сбивает ориентиры
Слом сложившихся рыночных пропорций происходит обычно в периоды быстрых рыночных перемен — на фоне повышенного спроса или при обвале рынка. Так было в 2006 году, когда цены на жилье в Екатеринбурге увеличились вдвое. Из-за стремительного роста и дефицита предложения покупатели стремились купить не ту квартиру, которая требовалась, а ту, которая была по средствам. А если не хватало денег на квартиру, покупали комнату в коммуналке.
По итогам 2006 года комнаты в Екатеринбурге подорожали в 2,5 раза. Среди квартир в лидеры по темпам роста цен вошло самое плохое (считайте — самое дешевое в тот момент) жилье на окраинах города. Современные квартиры в центре казались провальной инвестицией.
На исправление ценовых перекосов 2006–2007 годов понадобилось несколько лет. Последующая коррекция рынка и его качественная трансформация превратили комнаты в абсолютного рыночного аутсайдера, а некачественное жилье на окраине города уже давно не выигрывает у рынка.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Влияние ипотеки
Рост ипотечного кредитования традиционно ведет к упрощению спроса. Не стал исключением и текущий этап развития рынка, тем более, совпавший с периодом затяжной экономической стагнации. В последние годы покупатель не разбогател, но кредиты стали дешевле.
Компромиссом между желаемым и доступным стало сокращение площадей квартир. А рост строительства и конкуренции способствовал тому, что продавцы перевели дискуссию о качестве жилья в плоскость видимого (фасады, двор, места общего пользования). Внутреннее содержание квартиры, жилого комплекса, будущий опыт проживания — все это будет оцениваться позже и уже на вторичном рынке. А пока мы можем наблюдать достаточно странные явления в сегменте новостроек Екатеринбурга, которые в той или иной степени характерны и для других российских городов. Квадратный метр в студии на окраине города предлагают по цене качественной квартиры в центральных районах. Однокомнатная в промзоне оценивается так же, как просторное жилье рядом с парком. Льготная ипотека взвинтила спрос в первую очередь на простое, низкобюджетное, но не стала достаточным стимулом для тех, кто мог бы переехать в принципиально более качественное жилье, но остается в старой квартире (зато без кредита).
Однако ажиотаж всегда заканчивается спадом, а ценовые диспропорции со временем выравниваются.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Не торопитесь с выбором
Ситуация повышенного спроса 2020–2021 годов не похожа на ажиотаж 2006 года, но некоторые последствия могут быть схожими. Рынку предстоит пройти через этап переоценки и формулировки нового соотношения цен между разными качественными и территориальными группами. Ключевое отличие текущего момента — рекордно большое предложение новостроек.
Именно девелоперы сегодня создают самое простое и недорогое жилье. Часто самые бюджетные квартиры предлагаются на первичном рынке. Их площади гораздо меньше «хрущевских» стандартов, но это новое жилье, новый бетон и новые яркие газоны во дворе. Все это привлекает покупателей, несмотря на то, что место еще не оценено рынком, транспортная доступность, инфраструктура района еще не включены в стоимость квартиры. У многих территорий нет истории, которая может стать как историей успеха, так и провала. Покупатель платит лишь за бетон (квартиру, жилой комплекс) и издержки стимулирующих программ.
Что делать в этой ситуации? Для начала — смотреть на рынок максимально широко, не концентрироваться на поиске квартиры в узком сегменте. Обстоятельства у всех разные — вам не обязательно переезжать в другой район или отказываться от покупки новостройки. Но, оценивая квартиры в соседних локациях, с лучшей и худшей инфраструктурой, можно принять более взвешенное решение, сделать вывод о завышенном или обоснованном уровне цен. Не стоит забывать и о том, что лидеры покупательского интереса постоянно меняются, а ценовые перекосы дают возможность не только для переплаты за проекты массового спроса, но и для выбора относительно недорогого, пока недооцененного жилья.
