По подсчетам корреспондента 66.RU, за последние полтора года администрация Екатеринбурга утвердила 73 проекта планировки жилья. Из них компания «Гестор» занималась разработкой и согласованием 32 проектов планировки. По самым грубым подсчетам корреспондента 66.RU, исходя из прайса компании, объемов заказов и сравнения с конкурентами, получается примерно 60% рынка в денежном выражении.
Некоторые из проектов определяют композицию не отдельных кварталов, а целых микрорайонов. Например, Солнечного или ВИЗа-Правобережного. Кстати, планировка последней территории вызвала критику экс-главного архитектора города Михаила Вяткина.
Проекты планировки территории критически важны для запуска строек. Они в том числе задают градостроительные ориентиры, влияют на технические характеристики строящегося жилья, расположение домов, дорог и сетей внутри кварталов.
В сумме через «Гестор» с середины 2018 года прошла документация на стройку 3,41 млн кв. метров жилья. При нынешних объемах строительства в Екатеринбурге, этого хватит на три года. В портфеле заказов компании еще работы по уточнению границ земельных участков, планировке промышленных объектов и дачных домов и корректировке граддокументации. Плюс «Гестору» доверили имиджевый (пусть и нетрудоемкий) проект мэра Александра Высокинского — возврат детского сада вместо утвержденных по бумагам двух многоквартирников на улице Ясной.
Участники рынка подтверждают, что компания занимает доминирующее положение на рынке и конкурирует по сути только с бюро ArchInform бывшего главного архитектора Екатеринбурга Тимура Абдуллаева, тоже разрабатывающим ключевые городские проекты. Есть еще городское предприятие «Мастерская Генплана», но оно ориентировано в основном на муниципальные задания.
Как так получилось? «Гестор» в 2015 году учредили два человека — Наталия Берсенева (является директором) и Николай Медведев имеют равные доли в ООО. Организация смогла резко нарастить выручку с 6,97 млн в 2015 году до 82,45 млн рублей в 2018 году (последний отчетный период), а чистую прибыль — с 1,74 млн до 50,22 млн рублей. Это только по данным из открытых источников — в частности, сервиса «Контур.Фокус». Сам Николай Медведев утверждает, что такие показатели были достигнуты непрофильной деятельностью.
Застройщики на условиях анонимности, объясняя востребованность «Гестора», намекают на связи с чиновниками: после смены управленческой команды кадровый состав департамента градостроительства и архитектуры серьезно обновился. Публично комментировать работу «Гестора» они не хотят, так как сотрудничают с проектным бюро.
Николай Медведев долгое время работал в Главархитектуре, а потом в минстрое вместе с нынешним вице-мэром по капитальному строительству Алексеем Бирюлиным. В областном министерстве он занимал должность замначальника отдела градостроительного развития и в том числе отвечал за проведение публичных слушаний по девелоперским проектам. В середине 2017 года он перестал быть чиновником и сотрудничал с компанией «СКОН» при скандальной стройке жилого дома на Юго-Западе Екатеринбурга.
Через год Николай Медведев занялся девелоперским бизнесом, став вместе с компанией «Зетра Риал Истейт», зарегистрированной в Чехии, совладельцем ООО «Фортис» (сейчас застройщик возводит жилой комплекс рядом с Основинским парком). На подходе у застройщика еще несколько проектов в разных частях города.
При этом «Гестор» редко участвует в государственных тендерах. Фирма в 2016–2018 годах выиграла четыре аукциона: на проект трассировки газопровода к Экспо-центру, планировку второй очереди «Титановой долины», планировки электросетей и теплосетей в Академическом. Итого — 14,75 млн рублей, что гораздо меньше, чем можно заработать на коммерчеcких заказах. По неофициальным данным, стоимость услуг «Гестора» по сопровождению проекта (от сбора исходных данных и разработки граддокументации до ее согласования с мэрией и помощи в проведении общественных обсуждений) варьируется от двух до пяти миллионов рублей.
На сегодняшний день Николай Медведев, безусловно, входит в число людей, которые влияют на застройку Екатеринбурга.
- Во-первых, он является участником Градостроительного совета, который рассматривает разделы стратегического плана Екатеринбурга, изменения в Генплан, проекты схем территориального планирования, проекты градостроительных концепций и объемно-пространственные решения.
- Во-вторых, он — член комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, которая определяет функциональное назначение земель и, таким образом, стоимость конкретного участка.
Николай Медведев объяснил 66.RU, что ситуация в Екатеринбурге достаточно конкурентна, но из-за кризиса девелоперы стали реже выходить на новые стройплощадки, рынок начал сужаться. По его словам, в свое время образовался вакуум, из-за того что институты, которые все делали в советский и постсоветский период, были задействованы на более крупных контрактах. А проектов в связи с бурным развитием жилищного строительства стало требоваться очень много.
Николай Медведев, учредитель ООО «Гестор»:
— Работа в Главархитектуре и минстрое помогла в плане профессиональных компетенций. Ведь градостроительное законодательство в России — относительно новый документ, там есть много запутанных моментов. Если говорить о том, как влияют мое прошлое и полученные связи на процесс согласования проектов, то не сказал бы, что к нам относятся как-то по-особенному. Чиновники работают с нами так же, как и со всеми.
Николай Медведев добавил, что в «Гесторе» остается только учредителем и не принимает оперативных решений.
