Депутаты приняли новые правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) — фундамент, определяющий градостроительную политику Екатеринбурга. Вообще, этот документ можно сравнить с нижним слоем городской карты, на который впоследствии накладываются планы размежеванных участков, планировки, и потом вырастают реальные строительные проекты. Каждый из слоев добавляет нюансов и конкретики, но принципиальное решение, где разместить, например, парковую зону, а где жилую, чиновники фиксируют именно в ПЗиЗ.
Что изменилось по сравнению с прошлой редакцией, принятой областным Минстроем? Чиновники зафиксировали на бумаге несколько тенденций: а) город станет плотнее; б) старые двух- и трехэтажки снесут и возведут на их месте высотки; в) городские окраины станут самодостаточными и будут иметь не только жилую функцию.
Теперь подробнее.
Во-первых, город получил рычаг для создания новых локальных точек притяжения на месте старого жилого фонда. Выделяются две зоны комплексного и устойчивого развития (КРТ) — в Заречном и на ЖБИ. Эти микрорайоны перестают быть обычными спальниками. Там будет реализован принцип полицентричности, и к жилой функции добавится культурная и деловая.
Почему пилотными локациями стали именно Заречный и ЖБИ, в горадминистрации не уточняют, ссылаясь на какие-то проработки Мастерской генплана. «Были проработки Мастерской генплана, были подсчитаны определенные параметры по износу жилфонда и выбраны именно эти локации. Деятельность по комплексному устойчивому развитию территорий предполагает строительство не только жилья, это может быть и общественно-деловая застройка», — сказал начальник Главархитектуры Михаил Губин.
В зоне КРТ отменен лимит по этажности зданий, процент застройки варьируется от 50% до 100%, а минимальная доля озеленения установлена на уровне 10%. Есть и другое преимущество, о нем ниже.
Во-вторых, правила — это реакция на то, что город становится похожим на типичную российскую глубинку.
| Первый график показывает, что люди стали меньше переезжать в Екатеринбург из соседних городов и регионов. Такая тенденция обозначилась с 2011 года. Несмотря на то, что здесь центр Уральского федерального округа, более комфортным местом для жизни становится, например, Тюмень. |
О важности трудовых мигрантов рассуждал глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков в авторской колонке на 66.RU.
| Следующий график объясняет, почему трудовые мигранты предпочитают конкурентов Екатеринбургу. Капитализация недвижимости в Екатеринбурге упала в 2015 году на 6,5 млрд рублей. Бараки и аварийная застройка даже в центральной части отпугивают потенциальных горожан. А инвесторам невыгодно вкладываться в развитие таких территорий, поскольку тут существует множество затрат: расселение жильцов, снос, новые сети, etc. |
Чтобы повысить ценность участков под реновацию, чиновники повысили коэффициент строительного использования для основных категорий — параметр, определяющий, сколько можно строить на условном гектаре земли. Так, девелоперам разрешили увеличить плотность в общественно-деловой зоне местного значения и зонах для среднеэтажной (от пяти до восьми этажей) и многоэтажной застройки.
Множитель изменили с 2,5 до 3,0. То есть на участке в 1 га без дополнительных согласований можно строить 30 тыс. м2 помещений вместо 25 тыс. м2. Но самые лакомые земли сосредоточены в новой зоне КРТ, где мультипликатор плотности достигает 4. Застройщикам будет проще выходить на площадки под редевелопмент, так как вместо двухэтажных хозяйственных построек и домов можно возвести многоквартирники еще выше, чем в остальной части Екатеринбурга.
Михаил Губин, начальник Главархитектуры:
— Если мы посмотрим на опыт европейских городов, то коэффициент строительного использования во французских городах 5,6, у нас — 3,0 в некоторых зонах. Сверхплотной застройки не будет. Екатеринбург — компактный город, и чтобы он таким и оставался, нужно заменить старый жилфонд на новый. А строительство двухэтажных или трехэтажных домов даже в западных странах с экономической точки зрения уже нецелесообразно.
На бумаге все вроде выглядит хорошо. «А как же открывающийся простор для точечной застройки?» — спросит внимательный и ответственный читатель. Но Губин уверен, что такое выражение пропало из лексикона жителей «лет 5–10 назад».
Приоритет сегодня — среднеэтажная застройка квартального типа. «Пускай она будет более плотной, но зато соразмерной человеку. Это тот принцип, который заложен в Стратегию пространственного развития, и мы его собираемся придерживаться», — говорит чиновник. Посмотрим.
В-третьих, стало меньше типов жилых зон (пять вместо восьми) и категорий общественно-деловой застройки (четыре вместо шести). Такая универсальность даст больший люфт возможностей для реализации задумок инвесторов. К примеру, в одной функциональной зоне можно строить не только торговые центры и рынки, но и склады. Так как процесс согласования капитальных объектов небыстрый, то девелоперский проект может потерять актуальность. А микс функций позволит слегка подстраховать компании от смены рыночной ситуации и градостроительных трендов.
В-четвертых, условия маржинальности, как и дьявол, кроются в деталях. Поэтому мэрия внесла косметические и точечные изменения в формулировки, которые, тем не менее, могут быть важны для строителей. Вместо определения «этажность свыше 16 этажей» в зоне общественно-деловой застройки — «высота свыше 100 метров».
Кроме того, в прошлой редакции правил существовал параграф, который запрещал перегораживать новостроями обзор на Храм-на-Крови и Вознесенскую церковь с плотины городского пруда и на здание администрации города со смотровой площадки Храма-на-Крови. Сейчас этот пункт исключен.
что-то мне подсказывает, в нашем случае "европейский опыт" будет выглядеть совсем не как во франции - навтыкают сорокоэтажных зданий точечно (коэф. же позволяет) в центре и окраины застроят небоскребами, из которых народ потом будет в пробках в центр стоять.
пока что-то похожее на европейский подход в екб демонстрирует только один единственный застройщик, да и то в малом количестве проектов.
ЛЮди бегут из Екатеринбурга, жить здесь становится всё более невозможно. Потому что жить, именно жить. а не набивать карманы застройщиков, можно именно там, где комфортно ЖИТЬ. То есть в Тюмени. в Казани, в Краснодаре.
В Екатеринбурге можно только утопать в грязи и тоске пос олнцу, которого и так нет, а его еще и плотностью будут загораживать.
Лет через несколько здесь будет каменный город без людей. Я тоже уеду.
Это же кошмар для горожанина!!! Какие нафиг приемущества? Город итак перенаселен высотками, а теперь они еще выше станут и плотность еще больше увеличится! Земли что-ли мало? Стройте в ширь! Высота не должна быть выше 9 этажей. В идеале 3-5 с инфраструктурой вокруг.
Что за бред? Постоянно жители выходят с требованиями остановить ту или иную точечную стройку . Этот Губин по ходу вообще в Екб проездом. Сравнивать с некоторыми европейскими западными странами это бред, у них плотность населения на км государства в сотни раз выше, у них выхода нет. Сочувствую жителям ЖБИ и Заречного, теперь их уплотнят по полной.