Об интервью «про стройку» мы договорились с Александром Высокинским на вручении премии «Политик года» от URA.RU. Тогда в повестку еще не вошел новый Генплан, и конфликт «девелопмент-мэрия» крутился в основном вокруг волокиты с разрешениями на стройку и соцнагрузки в проектах ЖК. В тот вечер мэр только сказал, что не будет торговать градостроительными решениями, не допустит строительства второго ЖК «Тринити», не позволит украсть у города станцию «Бажовская», сел в машину и уехал.
С тех пор город проголосовал за новую площадку под собор святой Екатерины, а мэрия опубликовала проект новой редакции Генплана Екатеринбурга, который вызвал ажиотаж в профессиональном сообществе. О том, как главный градостроительный документ повлияет на будущее города, 66.RU писал не раз.
Так совпало, что перед нашим интервью Высокинский собрал в 340 кабинете администрации представителей всех влиятельных застройщиков. Вместо запланированных полутора часов переговоры длились три. За закрытыми дверями, офрекордз.
Накануне 66.RU писал, какие претензии возникли у руководителей строительных фирм. Теперь даем ответное слово мэру. Как Высокинский видит конфликт между чиновниками и девелоперами, каким будет новый порядок застройки города, и почему бизнес не хочет его принимать.
— Зачем нужно было выкладывать в паблик сырой Генплан?
— Мы идем по новому пути. Обычно процедура какая? Готовим Генплан, советуемся с экспертами, девелоперами, Минстроем. После этого говорим «мы договорились» и выкладываем правильную версию. В этот раз мы решили изменить порядок и добавить еще один этап: параллельно поговорить как с представителями профсообщества, так и с населением.
Со строителями мы обсуждали в меньшей степени тактику и больше стратегию. Мы разделили город на 57 планировочных районов и решали, нужно ли стабилизировать те или иные зоны. Например, есть же логика в том, чтобы «заморозить» Ботанику и Юго-Запад, где все построено, чтобы остановить точечную застройку.
У девелоперов перманентное желание воткнуть во дворе «свечку». Купят старый паркинг или какой-то пристрой, а потом тихонечко начинают рыть котлован. Как насчет пообщаться с жителями?! Неее… а зачем?! Вот такие территории и нужно стабилизировать.
Строители говорят: идея правильная, но как бы не получить стагнацию территории, когда нельзя будет расселять старый жилой фонд. Хорошо, я согласен: давайте садиться и отдельно проговаривать, сколько квадратных метров жилья нам нужно закладывать в Генплан до 2025 года и до 2035 года.
— И сколько нужно?
— По нашим подсчетам, около двух миллионов квадратных метров в год. Строителям нужен больший потенциал, потому что не всякая бумага становится разрешением на стройку.
На сегодня у нас граддокументации на 30 млн кв. м жилья, из них половина — мертвая, которая никогда не будет реализована. Живые разрешения сегодня позволяют построить около 5 млн кв. м, — какую-то часть сдадут в этом году. Мы создали с Минстроем рабочую группу, которая должна вместе с каждым ключевым застройщиком составить четкий план подготовки градостроительной документации и разрешений на строительство на ближайшие три года.
Такого объема гарантированно хватит, чтобы на ближайшие два года закрыть поручение президента (Владимир Путин потребовал увеличить в 1,5 раза объемы застройки. Если в Екатеринбурге обычно сдают миллион квадратных метров в год, то к 2024 году нужно будет построить полтора, — прим. 66.RU). Но застройщики спрашивают: «А что потом?».
— Про «что потом» пока нет речи. Застройщики спрашивают «что сейчас?»: новая команда мэрии тормозит выдачу градостроительной документации. За 2018 год выдали разрешений на строительство 1,8 млн. кв. м, а в 2019 — на 340 тыс. кв. м. Вспомним хотя бы недавнее совещание у губернатора Куйвашева, где это горячо обсуждали.
— Ну вот смотрите…
Александр Высокинский лезет во внутренний карман пиджака и достает два листа А4, свернутых вчетверо. Медленно разворачивает и раскладывает бумаги на столе.
Этот я вам не дам сфоткать, потому что застройщики обвинят меня в разглашении коммерческой тайны.
На листе список крупнейших стройкомпаний Екатеринбурга. В соседней колонке — число квадратных метров, на строительство которых у тех есть разрешения от горадминистарции. Получается порядка 5 млн. кв. м, причем 2 млн приходится на строку «прочие».
А вот этот можете опубликовать (см. фото ниже).
 Фото: © 66.RU |
|---|
| Смотрите: градостроительная документация, которая была выписана в 2016 году, когда этим начала заниматься область. Вот область разогналась в 2017 году — выписали 4 млн кв. м. Вот полномочия вернулись в город, и за весь 2018 год старая команда выписала 494 тыс. кв. м. Мы за этот год выписали уже 4200. И это проверено Главархитектурой. Они кровью под этим подписываются. |
— По идее, здесь я должен крикнуть «Аллилуйя»! Мы оба встаем и идем по своим делам, потому что проблема решена. Но ведь нет… В чем подвох?
— Следите внимательно… Город в год может потребить 1,2 млн кв. м жилья. Он как корова: и меньше не съест, и больше не сможет — нет платежеспособного спроса. Все знают, что в Академическом можно построить хоть 300 тыс. кв. м, но продаваться там будет только 110–120 тыс. Иначе придется снижать цены. То же самое с ЖБИ, где строит «ЛСР», с Солнечным и т.д.
А зачем им тогда такой задел? Потому что они понимают, что через год после введения счетов эскроу (в обязательном порядке закон начал действовать с 1 июля 2019 года, — прим. 66.RU) из этого списка на рынке останется компаний пять-десять. Только треть стройфирм пройдут по требованиям, а остальные вынуждены будут продаваться. Земельный банк существенно повышает стоимость компании, поэтому они и пытаются дожать мэрию.
— Мне кажется, вы преувеличиваете, что выживет 30%. Возможно, это применимо к рынку вообще, но никак не к топ-20.
— Девелоперы всегда говорят, что им плохо: и когда у них была рентабельность миллион долларов с 1000 кв. м, и в 2014-м, и когда упал платежеспособный спрос и рентабельность снизилась до 200–300 долларов, и когда ввели эскроу… И у них нет цели выполнять поручение президента, им важно, сколько построят они. Владимиру Крицкому (генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал», — прим. 66.RU) нужно отчитываться перед владельцами, что у него сформирован земельный банк на 5–6 лет вперед и загружать производственные мощности.
Или приходит ко мне «Атом» и говорит, мол, мне надо строить не меньше 300 тыс. кв. м в год, иначе я сам себя не окупаю, у меня заводы, фабрики и т.д. Ну слушайте, это рыночная конкуренция… Только функция муниципалитета — обеспечить вот эту цифру (обводит пальцем общий показатель по выданным разрешениям), а не угождать девелоперам, которые ко мне пришли. И если я так сделаю, то придут другие ребята и скажут, что их права ущемляются.
— Не вижу ничего дурного в том, что бизнес хочет зарабатывать. В конце концов, стройка — самый мощный и живой бизнес в городе.
— Раньше жилье в городе строили, используя соцсферу на износ — без школ, без детсадов, без дорог… Комплексно развивались только Академический и Солнечный. Изначально участок, скажем, в «Солнечном» стоил, например, 500 тыс. рублей за гектар — это была зона сельхозназначения. Как только гордума переводит ее под жилую застройку, то цена сразу вырастает до 20 млн. Когда за счет бюджета туда проложили дорогу, она стала стоить уже 40 млн. Провели сети — 60 млн рублей. Так за счет городской казны и происходит капитализация частной территории.
— Ну а как вы хотели? Капитализировать муниципальную территорию и строить там самостоятельно?! Ну нет ведь. Администрация создает условия, бизнес создает продукт. Так везде эта схема работает — и в Китае, и на Западе.
— Да. Только нельзя забывать про Широкую Речку. Тогда город продал там земли с аукционов и обязан был вложить эти деньги в инфраструктуру. Но при этом в Широкую Речку вложили всего 3000 рублей на построенный метр жилья , а в Академический — 10 000, в Солнечный — 15 000.
— Люди умеют выбивать деньги, у людей сильный лоббистский ресурс, люди молодцы.
— Только как это объяснить тем, кто купил квартиру на Широкой Речке?
— Выбирайте, у кого покупать квартиры.
— Я хочу, чтобы параллельно с жильем строилась социалка. При этом я понимаю, что в бюджете денег на это не хватает, а строители за свой счет ничего делать не будут. Мы сказали: хотим перед вами быть предельно честными, поэтому, ориентируясь на тепловую карту, до 2025 года и до 2035 года построим такое-то количество объектов соцсферы — здесь, здесь и здесь.
 Фото: ekburg.ru |
|---|
| Летом сотрудники горадминистрации презентовали тепловую карту. Мэрия поделила город на 57 зон, рассчитала потребность микрорайонов в дополнительных местах в школах и детсадах и прикинула, сколько и где их нужно построить. |
Как только мы карту опубликовали, у застройщиков начались вопросы: погоди, так теперь что, все будут знать, где какие школы построят? Это же ликвидность жилья, ты же перераспределяешь рынок в пользу крупных компаний. Я отвечаю: при чем тут крупные компании? Есть схема, на ней видно, где в школах перегрузка.
— Погодите, но вопрос перераспределения рынка состоит не в перегрузках, а в приоритете строительства конкретной школы в конкретном районе.
— Да, теперь застройщики хотят изменить очередность. Например, Олег Черепанов (владелец Forum Group, — прим. 66.RU) просит построить в Солнечном вторую школу на тысячу учеников, хотя там первая еще не сдана.
— Хорошо его понимаю. Он строит район, сравнимый с Академическим. И чтобы у него не было классов с литерой «Х», как в том районе, он работает на упреждение.
— А что я должен сказать людям? Вы пока подождите, потому что «Форум» строит район? Количество бюджетных денег ограничено. При этом все школы в центре перегружены. Город в предыдущие годы по тем или иным причинам продал земли, зарезервированные под школы. Например, на таком участке была построена третья очередь «Адмиральского». Да многие участки так ушли.
— Есть нацпроект по строительству школ и садиков, есть федеральные деньги, только город не может их взять, потому что администрация не может оформить проектную документацию. Например, в этом году можно было получить 5 млрд руб.
— Мне для того, чтобы решить проблему школ, нужно 60 млрд рублей. Мы в этом году одновременно работали на 8 школ. Из них одну школу сдали, три школы сдаем в следующем году. И еще три — в 2021 году.
— Хотите сказать, что нет неосвоенных денег?
— Недавно два конкурса на строительство детсадов в Академическом провели. Возможно, по этим объектам средства не успеем освоить. Нам говорят строить детские сады с лифтами. Проекты без лифтов у нас давно готовы, и мы могли подать их в заявку. Вместо этого мы целый год с Михаилом Волковым спорили на этот счет.
— Зачем министру строительства препятствовать строительству в городе объектов соцсферы?
— Вы историю Бирюлина знаете (вице-мэр по капитальному строительству Алексей Бирюлин, — прим. 66.RU)?
— В общих чертах.
— Он до 2015 года работал в городе, потом встал и ушел в область. Работал замминистра строительства у Сергея Бидонько. Он ушел раньше меня (Александра Высокинского назначили заместителем губернатора в феврале 2016 года. Тогда это воспринималось как предательство городской команды, в составе которой он работал с 2000-го, — прим. 66.RU). Область забрала земельные полномочия, и Бирюлин создавал там систему работы со строителями. Город тогда думал, что он лажанется, но он пошел и сделал.
В мае туда пришел Тунгусов (Владимир Тунгусов с 1997 по 2016 год занимал пост замглавы Екатеринбурга, в мае был назначен руководителем администрации губернатора Свердловской области, — прим. 66.RU), и Бирюлин стал врагом. После этого уходит в госдуму Бидонько (18 сентября 2016 года избран депутатом Госдумы, в декабре 2018-го назначен заместителем губернатора Свердловской области, — прим. 66.RU), Грипас уходит в «ПИК» (в мае 2016 года Валентин Грипас подал в отставку с поста зампреда правительства Свердловской области, — прим. 66.RU) и Алексей остается в Минстрое один на один… Короче, там он тоже враг, и его увольняют. Паслер его прикрыть не смог, потому что тоже уволился (в сентябре Денис Паслер ушел в отставку с должности председателя правительства Свердловской области, — прим. 66.RU), и Бирюлин оказался на улице.
Конфликт идет еще с 2016 года, а сейчас есть желание показать, что Бирюлин недееспособен. Так вот Бирюлин дееспособен! И мы все освоим! И вот когда на остатках будет максимум 50 миллионов, что для наших объемов несущественно, я приду к Волкову. И разговор у нас будет другой.
— Это какой, например?
— Это мы придумаем, это мы сумеем.
— Сейчас у вас нет аргументов для спора с ним.
— Нет аргументов по одной причине. Я не продаю градостроительные решения, мы принципиально не берем денег. Возможно, на среднем уровне, в Главархитектуре есть еще специалисты, с которыми строители могут что-то порешать. Невозможно всех поменять разом. С этим разберемся. Но в городе больше не будет проданных станций метро и схем, когда застройщики получают землю под одни объекты, а потом переводят ее под жилье.
— Например?
— Земельные участки в городе до 2006 года раздавались бесплатно: приходи — бери. Пока не вступил в силу Градостроительный кодекс, по застройщикам расписали более 200 участков. Но якобы не под жилье, а под объекты соцсферы и всякие спортивные сооружения. Например, въезжаем на ЖБИ, и справа от моста — большой жилой комплекс, его строит «Малышева 73». Этот участок был выделен под спортивный центр. Они построили там одноэтажную лыжную базу, зарегистрировали как капитальный объект, по закону под ним приватизировали землю за 15% от кадастровой стоимости. И уже как собственники земли, а не арендаторы, пришли в гордуму и поменяли назначение.
— Но лыжная база там есть. Не вижу ничего плохого, чтобы построить там жилье. А вот станции «Бажовская» нет, как нет и третьей ветки метро, которую она должна стыковать с первой. Но есть слух, что Алексей Бирюлин испытывает личную неприязнь к застройщику, хочет ему навредить, а станция — это дело десятое.
— Так, стоп. Мы сейчас переделываем вторую ветку, и эта станция там есть. В 2006–2007 годах в ее подготовку город вложил 400 млн рублей. Почему туда возили прессу? Показать, что там не просто туннель, а расширение под станцию со всеми коммуникациями. Губаев же получил ее по определенной схеме (Ильдар Губаев, владелец компании «ФинИнвестСтрой», бенефициар участка на 8 Марта, 63, — прим. 66.RU).
Судебные споры идут вокруг здания на 8 Марта, 63. Под ним располагается законсервированная станция метро «Бажовская». Мэрия Екатеринбурга требует снести автоцентр, а Минстрой, который выдавал разрешение на строительство, признает постройку законной.
Что там происходило? Землю компания получила по договору без права капстроительства. Областной минстрой выписывает разрешение на строительство капитального объекта, что он делать права не имел. После этого строится автоцентр, регистрируется. Юристы мэрии проигрывают суд, не идут во вторую инстанцию, а через три дня после судебного решения Губаев легализует договор и выкупает землю.
А потом приходит ко мне и говорит: мы здесь будем строить два 25-этажных дома, градостроительная зона позволяет. Я ему отвечаю: слушайте, хлопотно это, вы можете зарабатывать, я — за, но воровать у горожан я не дам. Кстати, юриста, которая осознанно проиграла это дело, я уволил.
— Вы не сможете забрать у него этот участок.
— Да, мы его выкупим за 12 миллионов, которые он за него заплатил, и вернем городу.
— То есть вы сейчас хотите отмотать назад решения, которые принимала старая городская команда, и установить свои порядки?
— Я ничего не отматываю. Мы очень неохотно реагируем на призывы силовиков признать себя потерпевшими: мол, город же потерял в стоимости земельных участков. А раз нет потерпевших, значит, нет и обвинительного заключения.
Для меня есть два принципиальных момента. Первый: раньше в администрации была система, когда можно было в обход решить вопросы. Второй: был перечень, кого пускали без очереди, кто мог быстро договориться. Все остальные ходили через них. Я хочу поставить всех в одинаковые условия. Я говорю застройщикам: с сегодняшнего дня делайте все по уму.
— Сегодня «делать по уму» — значит строить за свой счет школы, садики и дороги?
— А кто такое говорил? Бирюлин? Нет. Я это говорил? Нет. Чтобы вам стало понятно, против чего мы выступаем, сходите к школе № 10 на Вайнера. Там рядом раньше был таксопарк, у земли было 4–5 собственников. Как только она оказалась в руках у Сергея Лекомцева, там выросло 25-этажное здание ЖК «Тринити» с огромным стиллобатом, в 15 метрах от школы, фасад к фасаду. Ну вы что, бедные люди? Зачем из каждого метра выжимать максимум прибыли? Постройте 12 этажей, а то дети света белого не видят!
Что до новых объектов, то сейчас мы говорим: давайте здесь школу поставим. Строить будем за счет бюджета, вы хотя бы вложитесь в проектирование. Говорят: денег нет, мы мало зарабатываем, выкупать участок дорого. Так муниципалитет потом на этой земле для ваших же покупателей школу будет строить, чтобы вы квартиры продали и заработали.
— Допустим, сегодня ситуация сложная, но бывали и сложнее. При Чернецком строители садились за стол и с ним договаривались: мол, мужики, надо то, надо это, ты делаешь это, а ты — то. Сейчас за круглым столом никто не сидит. Наоборот, создаются административные лабиринты и градостроительные ловушки: тут зона стабилизации, поэтому отселение ты тут не проведешь, а здесь не построишь, пока со школой вопрос не решишь, а тут дорога нужна. При этом Генплан, довольно обтекаемый документ, сегодня больше похож на ПЗЗ, участки детализированы, некоторые вообще нарисованы в границах землеотводов конкретных компаний. (Подробнее о претензиях застройщиков к Генплану 66.RU можно прочитать здесь)
— Мы уже собирались с застройщиками, чтобы это обсудить. Я говорю: расскажите, чего боитесь, мы попробуем эти риски объяснить, сдвинуть, нивелировать. Я тоже против детализации, давайте что-то заберем в Правила землепользования. Они говорят: зачем ты это все опубликовал? Отвечаю: ну вы же ходите в мастерскую Генплана? Ходите. Потихоньку продавливаете нужные себе решения? Продавливаете. Ну а я специально Генплан выложил на всеобщее обозрение, по принципу Петра Первого — «чтобы дурость каждого была видна».
— То есть Генплан сейчас — это провокация?
— Генплан на сегодня — это основа, которую мы все должны обсудить. Не на эмоциях, а детально проанализировать все 57 микрорайонов, пункт за пунктом сделать документ законно, максимально прозрачно и открыто.
Сейчас мы договорились, что в городе через 5–8 лет не должно остаться ветхих домов. Я должен этому помогать, а помогать можно, только регулируя плотность. Они сказали «хорошо» и пошли в эту тему. Я благодарен застройщикам, они нас услышали. Мы создали базу для предметного диалога, и сейчас задача — создать приемлемый для всех сторон Генплан.
