Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Комнаты без окон в доме кума Тыквы. Что строят в Екатеринбурге под красивым брендом «апартаменты»

29 октября 2015, 11:20
Комнаты без окон в доме кума Тыквы. Что строят в Екатеринбурге под красивым брендом «апартаменты»
Фото: архив 66.ru
Дворы без детских площадок и два лифта на 15 квартир: возможности застройщиков в сегменте апартаментов поистине безграничны. Пока не изменилось законодательство.

По прогнозам городской администрации, в 2015 году в Екатеринбурге будет сдано больше 80 000 квадратных метров апартаментов. Это почти в десять раз больше, чем в прошлом году. Формат недвижимости, ставший реальной альтернативой жилью, сейчас находится на пике популярности.

В 2012 году, когда «Атомстройкомплекс» открыл первый в Екатеринбурге комплекс апартаментов экономкласса на улице Стачек, этот формат был диковинным и новым. Цена квадратного метра в доме на Стачек была на 20% ниже рынка. Сегодня, по данным Уральской палаты недвижимости, объекты, выставленные на продажу по этому адресу, продаются по вполне рыночной стоимости: не ниже 60 тысяч рублей за м2.

Данные из презентации заместителя главы Екатеринбурга по капстроительству Сергея Мямина: эти два здания стали первыми примерами апартаментных комплексов в Екатеринбурге.

Сегодня назвать апартаменты вариантом бюджетного жилья можно лишь ввиду того, что законодательство позволяет строить их крохотными. Во всем остальном, включая цену, они составляют вполне равноправную альтернативу. 14 м2, продающиеся на Юмашева, 6 по 80 000 рублей (ого, да?), в сумме стоят 1 млн 120 тысяч — что само по себе уже является подъемной суммой, сравнимой со стоимостью хорошего автомобиля, который ты купишь когда-нибудь поближе к пенсии.

Пока закон позволяет застройщикам строить такие скворечники, уровень комфорта проживания в которых — нулевой. Конечно, покупатели на такие апартаменты найдутся, но согласитесь, не хотелось бы, чтобы это стало нормой. Ведь неслучайно по закону жилая площадь не может составлять 14 м2. Даже формат студий, который в последнее время набирает популярность, ограничивает застройщиков минимальными нормами обеспечения: 28 м2 на человека.

Однако кроме жизненного пространства нормативы строительства жилья регламентируют и другие обязанности: парковочные места, детские и спортивные площадки, инсоляция — соблюдения всех этих требований не требуется при строительстве апартаментов (хотя есть застройщики, которые реализуют проекты, максимально приближенные к жилью по инфраструктурному насыщению). И у тех апартаментов, которые приближены к этим требованиям, уже другие покупатели.

Сергей Воробьев, генеральный директор «Форум-групп»:

— Во-первых, их покупают для сотрудников крупных компаний, приезжающих в Екатеринбург работать по долгосрочному контракту. Во-вторых, этот формат пользуется спросом у тех, кто живет в загородных резиденциях — на случай, если они не успевают добраться до дома или утром надо рано оказаться в центре города. Третий вид потребителей — инвесторы, которые раньше покупали квартиры, чтобы как-то их сдавать, а сейчас вкладывают деньги в те же, но уже цивилизованные механизмы.

Что предлагают девелоперы взамен детских площадок и парковочных мест? В основном — гостиничный сервис, такой же, как в настоящих отелях, включающий в себя также и дополнительные услуги. Ну а те, кто не может предложить сервис, продает маленькую нарезку, делающую объект доступным. Примеров такого подхода масса: в комплексе «Олимп» на ЖБИ трехкомнатные апартаменты площадью 73 м2 продаются по цене от 3 млн (41 000 рублей за м2). Правда, в одной из комнат такой «квартиры» не будет окон.

Трехкомнатные апартаменты, в которых только две комнаты имеют окна (на плане этажа обозначены зеленым цветом), пожалуй, самое диковинное решение екатеринбургских застройщиков. Фото: olymp-dom.ru

Большинство застройщиков все же идут по другому пути. Однако в компании, которая первой раскачала тему апартаментов в Екатеринбурге, говорят, что этот формат уже настолько прижился, что нуждается в тщательной классификации. Хотя даже без нее можно условно разделить проекты на эконом, ультра-эконом, бизнес и премиум-класс.

Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»:

— Меня очень беспокоит, что под видом апартаментов на рынок выходят не совсем качественные проекты. Поэтому я считаю, что для этого вида недвижимости необходимо регулирование. Те сегменты апартаментов, которые существуют сейчас, надо разделять. Дом на Стачек проектировался приближенным к жилому дому. В апартаментах более высокого уровня больше дополнительных сервисов, более удобное расположение, юниты больше по площади.

Под «апартаментами более высокого уровня» Виктор Ананьев имеет в виду проекты «Атомстройкомплекса» «Опера Тауэр», «Огни Екатеринбурга» и «Артек». Но и их можно разделить: если «Артек» позиционируется как место для проживания рядом сразу с несколькими вузами Екатеринбурга, то «Опера» — это частные резиденции с управляющей компанией, предоставляющей сервис уровня пятизвездочного отеля.

Иными словами, к экономклассу можно причислить те апартаменты, где нет никакого дополнительного гостиничного сервиса. И вот они как раз являются тем видом недвижимости, который можно сравнивать с доступными жильем — только «доступность» этих объектов сегодня достигается исключительно маленькими площадями. Чаще всего здесь стараются выполнять (или чем-то восполнять) нормы обеспечения инфраструктурой, применимые к жилью. К таким апартаментам относятся, например, «Фаэтон» на улице Куйбышева или комплекс «Атомстройкомплекса» на Стачек.

Ультра-эконом — это когда такие нормы не выполняются. Нет парковок, детских площадок, консьержа. Апартаменты класса ультра-эконом — это обычные малосемейки, общежития с санузлами в каждом номере. Это уже упомянутые апартаменты на Юмашева, 6, «Олимп», комплекс «Стрела» на улице Летчиков и другие подобные проекты. Это действительно хороший вариант собственной недвижимости для молодых людей, но не стоит забывать, что приобрести их может не только молодежь и не только жители России...

Недвижимость более высокого класса нуждается в классификации еще сильнее, чем эконом-апартаменты. Такие комплексы отличаются тем, что изначально предполагают отельную составляющую проекта. То есть, возможно, больше к ним подойдут термины «апарт-отель» и «резиденция».

Виктор Ананьев:

— Полноценным апарт-отелем должна управлять профессиональная команда, знающая, что такое качественный гостиничный сервис. Сервис — это основное, что должно отличать качественные апартаменты от некачественных. Идеальный вариант — когда управляющая компания участвует в проекте с самых ранних стадий, с этапа проектирования.

Компании, занимающиеся профессиональным управлением апарт-отелями, сейчас создаются с участием игроков гостиничного бизнеса. Например, учредителями УК «Огни Екатеринбурга» являются практически пополам представители «Атомстройкомплекса» и группы компаний «Юста», владеющей несколькими крупными отелями в уральской столице. На недавнем открытии «Огней» говорили, что эта же УК, скорее всего, будет управлять и другим проектом застройщика — «Артеком».

Ну и наконец топовые, самые люксовые и фешенебельные апартаменты с еще лучшим уровнем сервиса, чем гостиничный, можно называть элегантным словом «резиденция». Такие проекты в Екатеринбурге, конечно, на слуху: во-первых, это башня «Исеть», которую должны сдать уже в этом году, во-вторых, башня «Опера Тауэр», строительство которой набирает обороты.

Последний проект при этом стоит особняком, поскольку сама по себе башня «Опера» представляет собой многофункциональный комплекс, лишь в части которого располагаются апартаменты. Такой формат заслуживает отдельного внимания и, безусловно, будет тиражироваться другими застройщиками.

Все дело в том, что любой МФК — это большой набор инфраструктурных элементов, который в совокупности с апартаментами делает жизнь здесь максимально комфортной. Что интересно — в жилых объектах невозможно совместить такой богатый набор функций и опций. Максимум, что можно сделать, — отдать под коммерцию первые этажи, чтобы сделать жизнь комфортной. Но только в формате многофункционального комплекса можно в равных долях реализовать и жилую, и деловую, и досуговую, и инфраструктурную функции.

Обсуждается, что в первом объекте управление возьмет на себя знаменитый бренд Hyatt. Во втором небоскребе уже анонсировано присутствие не менее сильного мирового игрока W Hotels.

Объекты этого года уже представляют собой качественно новый уровень апартаментов. Однако по-прежнему классифицируются точно так же, как первые объекты на Стачек и на Летчиков.

Пока никакого регламентирования нового для нас вида недвижимости в законодательстве не существует. Это дает застройщикам много поводов для махинаций, ведь по большому счету у них нет никаких ограничений ни по инфраструктурному наполнению, ни по уровню будущего сервиса своих объектов. Они не обязаны декларировать эти параметры во время строительства, а если декларируют, то не обязаны их придерживаться после сдачи дома.

Так, например, апарт-отель «Октава» на Ботанике (застройщик «Уралэнергостройкомплекс») может по окончании строительства стать апартаментами любого класса от ультра-эконом (судя по размерам апартаментов-студий: 29 м2, включая лоджию) до настоящего апарт-отеля, если там появится гостиничный сервис достаточного уровня.

Комплекс апартаментов «Кампус» на улице Студенческой (застройщик — компания ТЭН) также может претендовать на все три категории, хоть там и есть, как в «Олимпе», планировки системы «помещения без окон». Пока на сайтах проектов не указывается информация о том, какая сервисная начинка будет в комплексе после сдачи, классифицировать их можно, опираясь лишь на планировочные решения и нарезку помещений.

Точно на таком же распутье сейчас находится абсолютное большинство проектов апартаментов, строительство которых еще не началось. Даже лучше не начинать, не продумав концепцию до самых мелочей и не изучив опыт коллег по цеху. К примеру, заявленный комплекс на улице Металлургов может пойти как по пути сумасшедших продаж (ультра-эконом), так и более вдумчиво, грамотно и цивилизованно подойти к концепции.

Сергей Мямин, заместитель главы Екатеринбурга по капитальному строительству:

— Резкий рост объемов этого неоднозначного сегмента недвижимости продиктован спросом и действующим законодательством. Сегодня в стадии рассмотрения законопроект, подготовленный фондом «Институт экономики города», о частичной смене правового статуса апартаментов, принятие которого повлечет за собой ряд изменений на рынке, в том числе перевод части апартаментов в жилье «второго сорта».

Год назад мы писали, что в Москве покупатели уже перестали различать апартаменты и жилье. Там покупают все, где можно жить, а в более дорогих проектах большую роль при выборе играет именно уровень сервиса. До нас этот тренд, можно сказать, дошел с открытием «Огней Екатеринбурга», и хорошо, если он будет укрепляться.

Правда, держать марку без внесения необходимых изменений в законодательство с каждым годом будет все сложнее.