17 сентября 2014, 08:00

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»

Колонка редактора. «Я видел будущее рынка недвижимости Екатеринбурга»
Фото: Дмитрий Горчаков, 66.ru
На инвестиционном форуме в Москве назвали пять основных тенденций столичного строительного рынка. То основное, что рано или поздно появится у нас. И у меня вопрос к нашим девелоперам: как скоро мы догоним столицу по этим параметрам?

Известно: все тенденции, которые появляются в Москве, рано или поздно доходят до периферии (коей мы с вами являемся). Я отправился на форум PRO Estate, чтобы зафиксировать для себя те тренды, которых уже можно ждать в Екатеринбурге. Хотя некоторые из них, признаться, уже добрались из столицы страны в столицу Урала.

Я погрел уши и попродавал глаза на нескольких деловых встречах и побеседовал со многими умными людьми. Они, конечно, говорят массу самых разнообразных интересных вещей. Я выделил пять основных тезисов, в которых сходится большинство из них. Но мне интересно, что об этих трендах думают не столичные эксперты, а наши, местные девелоперы. А потому — приглашаю к диалогу.

1. Не пора ли отказаться от идеи выселить предприятия за пределы Екатеринбурга?

«Постиндустриальная экономика», особенно на периферии, — это миф. Практика показала, что, вынося промышленные производства из мегаполисов, мы лишаем их (мегаполисы) жизни. И сейчас во всем цивилизованном мире производства пытаются вернуть с окраин обратно. Конечно, сделав их при этом предельно экологичными. Потому что замены этим точкам притяжения никто так и не придумал. Пресловутый редевелопмент территорий — пустая трата ресурсов, если на месте промышленных гигантов строится исключительно жилье или торговые зоны.

ЧТО У НАС? Давайте пристально разглядим крупные проекты застройки в Екатеринбурге. «Академический»: жилье-жилье-жилье, ТРЦ, парк; пытаются (и правильно!) затащить в район «образовательный кластер». «Солнечный»: жилье-жилье-жилье, парк, большая торговая зона. Широкая Речка: жилье-жилье-жилье, небольшие торговые центры. «Новый Среднеуральск»: жилье-жилье-жилье, один многофункциональный центр, плюс пока не поддерживаемая властями идея создать в городе-сателлите индустриальный парк. При этом везде заложена социальная инфраструктура, но, кроме нее и торговли, всем этим людям совершенно негде работать. Единственный проект, в котором изначально заложено создание производственных площадей, — это «Островки» группы компаний «Виктория». Но без поддержки властей его не осуществить, а власти что-то не спешат поддерживать.

Промышленным гигантам старого формата, конечно, не место в городской черте. Но выносить и без того пустующие и сданные в аренду цеха порой не имеет смысла. Гораздо эффективнее таким образом переосмыслить промплощадки, чтобы уместить на них максимальное количество высокоэкологичных предприятий.

2. Не слишком ли много жилья мы строим с нашими-то ценами?

Вторая тенденция, которую из предыдущего абзаца все, наверное, и сами заметили: мы строим слишком много жилья за те деньги, за которые хотим его продать. Пока международные санкции в отношении России повлияли на рынок жилья исключительно положительно: люди кинулись избавляться от заначек, первым делом вкладывая деньги в квадратные метры. Но это только пока. Летом всплеск прошел. И теперь на рынке висит огромное количество нереализованных квадратных метров.

ЧТО У НАС? 1 млн квадратных метров жилья сдается в год. Этот показатель может снизиться только из-за политических игр «город vs область». 2,5 млн квадратных метров строится на текущий момент. Это проекты, которые находятся в разной степени готовности, они уже запущены, и их не остановить. Причем эта статистика не учитывает все более многочисленные проекты апартаментов, которые весьма существенно дополняют картину. И, кстати, именно апартаментов касается еще один тренд, который выделяют в Москве.

Когда-то объемов сдачи жилья катастрофически не хватало. Сейчас ситуация обратная. Что будем делать — снижать цены или увеличивать срок экспозиции?

3. Когда сравняются в цене апартаменты и жилые квадратные метры?

Покупатели все меньше разделяют между собой жилье и апартаменты. Если раньше последние считали «недоквартирами», то сейчас в сознании покупателей они стали полноценным жильем, со своими (и, кстати, незначительными) особенностями. А поскольку строительство жилья — это самый быстрый оборот, именно туда потекли новые финансовые потоки. Проекты коммерческой застройки, остановленные было из-за «переоценки ценностей», явились миру вновь в виде апартаментов.

ЧТО У НАС? В Екатеринбурге масса примеров пересмотра проектов, которые раньше представляли собой коммерческие — и даже промышленные — площади. И если местоположение стройплощадки не позволяет строить здесь бюджетные «студии» (больно жирно!), появляются апартаменты бизнес-класса. «Главный проспект», «Кандинский хаус», «Опера тауэр» — лишь некоторые из них. Но для рядового горожанина важнее другие апартаменты — на Юмашева, на Фронтовых Бригад, на Студенческой, на 40-летия ВЛКСМ. Цены в них, которые были заметно ниже, уже сейчас начинают догонять стоимость жилых квадратных метров. И «бюджетным» это жилье можно назвать исключительно из-за его крохотных площадей.

В погоне за конкурентными преимуществами уже даже гостиницы переформатируют часть номерного фонда в апартаменты (например, отель «Высоцкий»).

4. Что нужно нашим КОТам, чтобы стать полноценными районами?

Сейчас заявлено очень много проектов комплексного освоения территорий. Но большинство из них нежизнеспособны из-за того, что не предполагают решения самых главных вопросов. Во-первых, транспортная доступность. Если ее нет, то проект проиграет любому другому. Во-вторых, должна быть привлекательная архитектура. В-третьих, инфраструктура — садики, школы, поликлиники.

ЧТО У НАС? Ну, хотя бы в этой теме мы в тренде. Единственное, чего, пожалуй, не хватает нашим проектам КОТ, — это рабочих мест. Все они строятся по большому счету как спальные районы. А это слишком мелкий масштаб для XXI века. Комплексные девелоперские проекты пока не учат тому, что жить рядом с работой — это круто. Но они непременно будут разрастаться и через несколько лет обязательно дадут понять, что это, конечно, здорово, когда у тебя комфортный микрорайон с богатой инфраструктурой и прогулочными бульварчиками, но каждый день в 8 часов придется всем вместе выбираться из него, а в 19 — заезжать обратно.

Комплексное освоение территории без рабочих мест было актуально во времена строительства Ботаники и ЖБИ. Все эти люди много лет ездили на работу в другие — не спальные — районы. В основном — в центр. Но с ростом мегаполиса такая логистика становится все менее осуществимой

5. Придут ли в Екатеринбург крупные федеральные инвесторы?

Банально, но не сказать об этом нельзя: рассчитывать на иностранные инвестиции в сегодняшней ситуации не приходится. И все разговоры об открытых рынках сейчас развернуты на 180 градусов: ищем для своих проектов местные деньги.

ЧТО У НАС? Сидя в западной части башни «Высоцкий», я смотрю на панораму Екатеринбурга. Именно с этой стороны еще несколько лет назад должны были появиться два небоскреба «Стражи Урала». Но не появились. А в этом году — вспомните-ка! — должно было закончиться строительство делового квартала «Екатеринбург-Сити». Конечно, коррективы внес кризис 2008–2009 годов. Но и инвесторы — ни отечественные, ни западные — не бегут, сверкая начищенными каблуками, вкладываться в непонятное и оттого рискованное «замкадье». За 2000 км от Москвы сложно привести не то что иностранные, но и столичные капиталы.

На самом деле вот он, памятник чудовищной инвестиционной привлекательности Екатеринбурга. Ворох непобедимых проблем вокруг недостроенной телебашни пытается решить не одно поколение чиновников.

Задать эти вопросы девелоперскому сообществу Екатеринбурга — мой профессиональный долг. Уверен, вам есть что сказать. Портал 66.ru готов стать дискуссионной площадкой на эту тему. Ну а мой телефон у вас есть.

Итак, кратко:
1. Не пришло ли время пересмотреть концепцию выноса предприятий за пределы Екатеринбурга?
2. Не слишком ли много жилья мы строим с нашими-то ценами?
3. Когда сравняются в цене апартаменты и жилые квадратные метры?
4. Что нужно нашим КОТам, чтобы стать полноценными районами?
5. Придут ли в Екатеринбург крупные федеральные инвесторы?

Фото: Слава Степанов (gelio.livejournal.com)