Ставки, субсидии, пауза стартов: как строительный рынок прошел 2025-й и что ждет его в 2026 году

2025 год стал для девелоперов сложным, но неожиданно устойчивым. На фоне высокой ключевой ставки и снижения доступности ипотеки многие ожидали провала. Однако рынок не только выдержал нагрузку, но и сохранил спрос: продажи продолжились, а новые проекты снова начали выходить на рынок.

В разговоре с 66.RU Евгений Шилов объясняет, что именно удержало отрасль на плаву, почему часть игроков может «выпасть» в ближайшие два года, какой уровень ипотечной ставки позволит рынку избавиться от зависимости от субсидий и как девелоперы перестраивают свои модели, чтобы уверенно входить в 2026 год.

— Почему строительная отрасль в 2025 году — несмотря на ожидания, высокую ключевую ставку — все-таки не провалилась? Что удержало ее на плаву?
— Я вижу два ключевых фактора. Первый — сохранение льготных ипотек, прежде всего семейной. До сих пор можно оформить ипотеку и на маму, и на папу, и это огромный пласт покупателей. Второй фактор — рост доходов. Зарплаты у людей растут уже почти три года, накопления на депозитах тоже копятся, и это серьезно поддерживает покупательскую способность.

Есть и еще один момент, который рынок часто недооценивает, — новостная повестка. В июле–августе мы видели всплеск продаж буквально на ровном месте. Но проанализировав ситуацию, поняли, что как только появились позитивные международные новости — люди тут же массово пошли снимать деньги с вкладов, покупать квартиры «пока не подорожало». Но стоило повестке стать тревожнее — спрос тут же замедлился. Это эмоциональный фактор, который реально работает.

— Что тогда ждать от следующего года? Спрос после изменения условий семейной ипотеки просядет?
— Последние полтора года люди покупали в основном небольшие форматы — чтобы уложиться в семейную ипотеку. Маленькие квартиры до шести миллионов под ставку около 6% — крайне выгодное предложение, и этим активно пользовались. Это было не столько про улучшение условий, сколько про рациональное использование господдержки. Поэтому и застройщики массово перекраивали проекты под компактные планировки, потому что большие, семейные квартиры при нынешней цене квадрата люди не спешили покупать: выгоднее держать деньги на депозите.

С 1 февраля условия семейной ипотеки изменятся: оформить ее сможет только один родитель, с один ребенком — под 12%, а под 6% — только при наличии двух и более детей. То есть количество людей, которым программа будет доступна, существенно снизится — и объем выдачи, конечно, упадет.

С другой стороны, если новостная повестка в начале года станет более позитивной, часть этого падения компенсируется. Люди с большими накоплениями будут готовы вкладываться уже в реальное улучшение условий — в жилье для себя, детей, родителей. Но тут возможен диссонанс: рынок несколько лет делал ставку на маленькие форматы, а потребность может вернуться к нормальным большим квартирам. Поэтому мы сейчас пытаемся нащупать баланс для будущих проектов — и по домам, и по кварталам, и по планировкам.

— Но ведь в 2025 году многие девелоперы не только переделывали проекты под маленькие форматы, но и вовсе ставили новые объекты на паузу. Почему так произошло?
— Мы и сами до середины года не начинали ни одного нового дома. Обычно ежегодно запускали по 5–6 проектов и столько же сдавали, но в этом году до конца лета мы просто достраивали начатое. Но к концу первого полугодия стало ясно: если строительный цикл длится полтора–два года, то, не начав стройку сейчас, через год мы гарантированно получим просадку по вводу. Она и так будет: в этом году мы ввели пять домов, а в следующем — всего два. И такое сокращение ввода будет у многих девелоперов. Это прямое следствие того, что почти полтора года все осторожничали и не выводили новых проектов.

Тем не менее рынок, на мой взгляд, должен выровняться. Сейчас у нас уже есть переизбыток готового и достраиваемого жилья. Поэтому небольшой перерыв со стартами в следующем году как раз поможет распродать то, что накопилось за два предыдущих «льготных» года.

— Что именно породило этот страх запускать новые стройки?
— Главная причина — резко выросшие риски на старте проектов. Раньше девелоперы могли начинать строительство практически без собственных средств: льготная ипотека быстро наполняла эскроу-счета, банк открывал финансирование по комфортной ставке, и проект становился самоокупаемым с первых месяцев. Сейчас эта модель дала сбой.

В такой ситуации старт проекта без собственных денег стал слишком рискованным. Если на эскроу не успевает накопиться нужный объем, проектное финансирование под нынешние ставки просто «съедает» всю рентабельность. Это ключевой стоп-фактор для большинства игроков.
Мы у себя перестроили модель: первые месяцы строительства финансируем собственными средствами. Как только на эскроу накапливается достаточная сумма — подключаем проектное финансирование уже по нормальной ставке. Когда дом растет и продажи стабилизируются, проект снова начинает работать в привычном режиме.

Но далеко не все девелоперы могут позволить себе такой подход. Последние годы на рынок вышло много компаний, которые привыкли, что «банк даст, маркетинг продаст, и все поедет». Но это перестало работать. Эскроу наполняются медленнее, и для игроков без капитала это становится проблемой: они рискуют не заработать вовсе.

Есть и более тревожные истории: некоторые компании берут кредиты даже на землю или запускают новые проекты, чтобы закрывать кассовые разрывы по старым. Это уже похоже на пирамидальные схемы, и рынок в ближайшие два года, я уверен, сильно отфильтруется.

Что до нас — мы заранее отказались от подобных рисков: земля куплена за собственные средства, кредиты не берем без обеспечения эскроу, запускаем проекты только под тот объем капитала, который можем вложить сами. Поэтому следующий год для нас выглядит гораздо более предсказуемым.

— На сколько, по-вашему, может сократиться рынок? И приведут ли ошибки отдельных девелоперов к ужесточению банковских требований?
— Если говорить о масштабе изменений, рынок может сократиться примерно на 20%. Это те компании, которые появились за последние несколько лет на фоне высокого спроса и легкого доступа к проектному финансированию. Они не успели накопить финансовую устойчивость, и именно они составляют группу риска.

Оставшиеся 70–80% игроков — это компании, которые переживали разные циклы, умеют работать без субсидированных ставок и имеют собственный капитал. Поэтому они с высокой вероятностью сохранят позиции.

Почему проблемы отдельных игроков не приведут к ужесточению банковских условий для всех? Потому что сегодня банковская логика изменилась. Крупные финансовые организации фактически стали экосистемами и ключевыми участниками рынка недвижимости. У них в руках значительная часть проектного финансирования, а непроданные квартиры и залоги — это, по сути, их собственные активы. Банкам важно, чтобы отрасль оставалась стабильной, а проекты — завершенными.

Кроме того, основные банки у нас государственные, а система — все более централизованная. Значит, регулирование будет выстраиваться не через жесткие ограничения для всех девелоперов, а через единые государственные механизмы, которые задают понятные правила игры. Поэтому ошибок отдельных игроков недостаточно, чтобы «закрутить гайки» всему рынку.

— Многие игроки рынка говорят, что продажи в этом году во многом держатся на субсидированных ипотечных программах от самих девелоперов. Это разовая мера для поддержания спроса или уже новая реальность рынка?
— Я бы не стал называть это новой реальностью. Субсидированные ставки от застройщиков — это не полноценный финансовый инструмент, а, по сути, другой способ упаковать скидку. Поэтому я отношусь к таким программам скептически.

Если смотреть на конструкцию, это игра в ожидания. Девелопер делает ставку на то, что через несколько лет рынок стабилизируется, ключевая ставка снизится, и покупатель сможет перейти на более дешевое кредитование или досрочно погасить часть долга. Это всегда «верю — не верю»: кто-то готов рискнуть и купить «сейчас под 2%», надеясь на будущее, кто-то предпочитает честную прямую скидку.

Для застройщика же принципиально ничего не меняется. Комиссия за субсидирование либо включается в цену, либо распределяется внутри того же бюджета скидок и рассрочек. То есть это не новая экономика, а новое оформление старой механики продаж. А доля таких сделок, если честно, не так велика.

Если говорить о структуре спроса, то у нас картина более традиционная: свыше 60% покупателей идут по льготной ипотеке, 15–20% — рассрочки, еще примерно столько же — покупатели с живыми деньгами, которые продают вторичку или выходят из депозитов. Это люди, которые выбирают жилье «для жизни», и для них субсидированные программы — лишь один из вариантов, но точно не основной драйвер спроса.

— А что покупают эти люди?
— Сегодня все же диктует реальность семейная ипотека и многие пытаются уложиться в ее лимиты. Но на деле каждый покупатель всегда хочет больше, чем может себе позволить. Если спросить любого: «Что бы вы хотели?», ответ будет простой — дом у озера, 500 метров, бассейн, баня. Это нормально. Но дальше начинается классическая история «хочу» и «могу».

Никто не хочет жить в студии, если может позволить себе хорошую однокомнатную. Многие с удовольствием взяли бы евро-двушку — просторная кухня-гостиная, можно собраться семьей. Но это уже другая цена. Трешка — вообще мечта: каждому ребенку по комнате, себе спальню, плюс кухня-зал, евро-четырешка. Но и это — другие деньги. Поэтому в итоге выбор определяется не желаниями, а возможностями.

— В конечном итоге покупатель все-таки выбирает минимальную цену или продукт — планировку, инфраструктуру, качество среды?
— Если честно, в основе выбора всегда остаются две вещи. Первая — локация. Люди либо хотят жить в привычном районе, либо целенаправленно стремятся в определенную точку на карте. И второй фактор — цена. А вот все остальное — планировки, инфраструктура, сервисы, дизайн подъездов — это уже следующая ступень. Они важны, но работают только после того, как человек решил для себя два первых пункта.

И вот здесь включается маркетинг. Сегодня многие девелоперы так упаковывают продукт, что покупатель временами начинает выбирать не то, что ему на самом деле нужно. Упаковка может затмить и локацию, и цену — на время. Но в конечном итоге базовые ценности остаются неизменными: человек покупает место, в котором он готов жить, за те деньги, которые он может себе позволить.

— Какая должна быть ключевая ставка, чтобы рынок, где 60–65% покупателей идут по льготной ипотеке, смог нормально существовать и без этой сверхзависимости от субсидий? Ведь «классическая» ипотека сейчас почти не работает.
— Экономисты уже обозначили ориентир — это видно по тому, как корректируют семейную ипотеку. Если смотреть на реальную платежеспособность людей, то комфортный уровень для рынка — ставка по ипотеке около 12% годовых. Это тот предел, который семьи при нынешних доходах еще могут выдерживать, особенно когда речь идет о реальном улучшении жилищных условий. То есть рынок де-факто признает: устойчивой будет ипотека примерно под 12%, а значит, ключевая ставка должна находиться в районе 10–11%.

— Это ваш позитивный сценарий на 2026 год?
— Конечно (смеется). В 2025 году мы перестроили модель, поймали свою волну — и сегодня чувствуем себя уверенно. Смотрим вперед спокойно, запускаем проекты и понимаем, что ни в какую «глушь» нас уже не занесет.

— Какие новые проекты?
— Мы продолжаем работать в тех локациях, где спрос остается устойчивым и где ценность места важнее любых колебаний рынка.

Первое — «Новая Ботаника». Это чистая иллюстрация правила «локация — локация — локация». Ботаника — сформировавшийся, состоятельный район, где люди живут поколениями. Старый панельный фонд устарел, а новое жилье на его фоне выглядит совершенно иначе — поэтому продажи идут буквально с котлована.

Второе — квартал «Белая башня». Старт проекта был непростым, но сейчас произошел переломный момент. Третий дом завершен, две трети квартала заселены, благоустройство готово — среда уже существует. Покупать в сформированном районе всегда проще, чем на голом поле. Четвертый дом мы начали, продажи хорошие: льготные программы работают, мелкий ассортимент разбирают быстро.

Третье — новый квартал «Айвазовский». Документация была готова давно, но мы ждали подходящего момента. Локация сильная: Айвазовского, Островского, Серова. Этот район раньше заселяли семьи с большими квартирами 90–140 м² — сегодня они морально устарели, дети выросли, потребности изменились. Мы видим, как быстро распродаются другие проекты в этой локации, поэтому запускаем стройку уже этой зимой.

Четвертое направление —Веер Парк. Это пример того, как локация может буквально создаваться с нуля. Появился Veer Mall — и стало ясно, что вокруг него формируется новая точка притяжения. Сейчас видно, что локация «встала»: там возникла полноценная городская среда, люди охотно туда переезжают. Рядом лес, пять минут до выезда из города, при этом хорошая доступность в центр. Это место, которое развивается на глазах, и спрос там очень живой.

Ну, и «Космос». На Космонавтов мы вошли в финальную трехлетнюю стадию проекта: две свечки уже строятся, следующая стартует в следующем году. Через три года квартал будет завершен полностью. Продажи открыты, малогабаритные квартиры уходят мгновенно по льготной ипотеке.