Жилье дорожает, ипотека тоже. Почему люди все равно покупают квартиры

Рынок ипотеки в России должен был замереть еще летом 2024 года, когда закончилась массовая льготная программа на новостройки, которая четыре года обеспечивала до 60–85% всех договоров долевого участия. Сразу стало видно, насколько рынок зависел от дешевых денег: за январь–октябрь 2025 года банки выдали около 3,1 трлн рублей ипотечных кредитов — на 28% меньше, чем годом ранее. В феврале 2025-го объем выдач и вовсе просел до минимума за несколько лет — всего 127 млрд рублей. Логика подсказывала: льготы выключили, ставки выросли — должен наступить «год-два тишины».

Но торможения не случилось. Уже к осени 2025-го статистика развернулась. ЦБ фиксирует: в октябре банки выдали около 106 тысяч ипотечных кредитов — максимум за год после завершения программы. Рынок стал меньше, чем в эпоху льгот, но точно не умер.

При этом условия, в которых этот спрос существует, нельзя назвать комфортными. За последний год рыночные ставки превратились из «дороговато» в «почти роскошь». По данным Frank RG, к октябрю 2025 года средневзвешенные ставки по рыночным программам выглядели так: около 21,2% годовых на готовое жилье, 21,7% — на новостройки, примерно 22,4% — на рефинансирование. Никакого быстрого облегчения тоже не обещают. Это значит, что классическая ипотека еще долго будет крутиться вокруг 20% и местами подниматься выше.

На плаву остались адресные решения — прежде всего семейная ипотека, ИЖС и региональные программы. Они работают: доля семейной ипотеки, по данным ЦБ, с конца 2024-го до середины 2025 года выросла примерно с 60 до 75%, а в третьем квартале 2025-го на все госпрограммы пришлось около 81% выдач, из которых 805 млрд рублей пришлись на «семейку». Но это льготы для категорий, а не «ипотека для всех».

Все, кто под льготные программы не подходит, автоматически оказываются в мире ставок «двадцать плюс». Там стало теснее: банки ужесточили скоринг, подняли требования к доходам, долговой нагрузке и первоначальному взносу. Казалось бы, в такой ситуации логично уйти на съем или отложить покупку до «лучших времен». Но люди живут не по логике рынка — и поэтому спрос не исчезает.

Спрос сегодня держится не на эйфории от низких ставок, как пару лет назад, а на простых человеческих обстоятельствах.

Во-первых, людям страшно, что жилье дальше будет только дорожать. Даже при охлаждении спроса цены на новостройки все равно растут на 6–7% в год. Логика проста: лучше зафиксировать цену сейчас, чем через пару лет возвращаться к более высокой базе.

Во-вторых, жизненные сценарии не зависят от ключевой ставки. Семья растет, детям нужна отдельная комната, кто-то съезжается, кто-то — наоборот разъезжается. В какой-то момент переезд перестает быть инвестиционным решением и становится вопросом быта.

В-третьих, рынок привык к рефинансированию. Модель «берем дорого, потом пересматриваем условия» стала обычной практикой. Банки ее поддерживают, а для семей это работает как психологическая страховка: да, ставка высокая, но есть шанс снизить ее в будущем.

И наконец, часть инвесторов после турбулентности на финансовых рынках снова смотрит на недвижимость как на понятный, материальный актив — особенно в крупных городах и экономически сильных регионах.

В совокупности все это ведет к одному: люди не отказались от покупки, они поменяли подход. Ипотека перестала быть простой схемой «банк — ставка — договор». Она превратилась в конструктор, который нужно собирать вручную.

Самый заметный элемент этого конструктора — субсидированные программы от застройщиков. К середине 2025 года, по оценке регулятора, маркетинговые схемы, где девелопер за свой счет снижает ставку клиенту, обеспечивали уже около половины всех рыночных ипотечных выдач. Для покупателя они выглядят очень просто: вместо рыночных 19–21% он видит в договоре 12–13% годовых и платеж, который вписывается в бюджет.

Одним из примеров таких программ является «Ипотека для всех от 12,99%» от «Группы ЛСР» на Урале (полная стоимость кредита от 15,957% до 15,613%). Это не льгота и не госпрограмма, а решение для тех, кто под льготы не подходит, но не хочет оставаться один на один с 19–20% годовых. Условие простое: ставка для клиента фиксируется на уровне 12,99% по программе «Новостройка» при соблюдении требований по страхованию.

В сухом остатке это означает другое соотношение между суммой долга и ежемесячным платежом. В примере с однокомнатной квартирой в ЖК «Зеленый остров» на ВИЗе (стоимость — 6 688 180 рублей) при первоначальном взносе 20% сумма кредита снижается до 5,35 млн рублей. На 30 лет это дает такой расклад: при средней рыночной ставке по новостройкам — около 21,7% годовых — платеж выходит примерно 96 тысяч рублей. При ставке 12,99% — около 59 тысяч. Разница — почти 37,5 тысячи рублей в месяц, что на горизонте 30 лет превращается в экономию около 13,5 млн рублей.

Такие схемы и удерживают рынок новостроек от провала, особенно в регионах с дорогим квадратным метром. В Екатеринбурге медианная стоимость новостройки в августе 2025 года достигла примерно 167 тысяч рублей за «квадрат», средняя квартира — уже больше 8 млн. При этом средняя площадь проданного лота даже немного выросла — с 46,0 до 46,8 кв. м: люди по-прежнему стараются брать не микростудии, а нормальное жилье.

Но высокий чек автоматически выводит на следующий барьер — первый взнос. По оценкам исследовательских центров, Свердловская область находится на 21-м месте в стране по сроку его накопления: семье с типичным доходом нужно около 3,02 года, а средняя сумма стартового взноса приближается к 1,73 млн рублей. Планка высокая, поэтому покупатели стараются выбирать такую комбинацию квартиры и ипотечного продукта, чтобы уложиться в комфортные 40–50% семейного дохода.

А дальше в расчет вступает самый важный параметр — ежемесячный платеж. Люди смотрят, сколько конкретно они будут платить банку, и соотносят это с доходом. При рыночных 20% платеж по типовой «двушке» часто выходит за пределы комфортного коридора, поэтому любое решение, способное снизить его хотя бы на 10–15 тысяч рублей, сразу получает шанс.