С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон № 186, который существенно меняет правила на рынке ипотеки и ИЖС. Чтобы получить доступ к кредитным деньгам, подрядчики должны использовать эскроу-счета — систему, действующую в многоквартирном строительстве. Теперь бизнес должен быть прозрачным и предсказуемым для банков, что не всегда свойственно для сферы ИЖС. Сами проекты будут меняться, а места прежних подрядчиков могут занять новые компании.
«После внедрения эскроу-системы, когда большую часть прибыли «съедает» банк, землевладельцы, подрядчики и девелоперы начали кооперироваться для совместного освоения проекта ИЖС», — заметил директор центра недвижимости «МАН» Николай Савин.
«Рынок начал расслаиваться. Есть или лютый эконом — дачи за 5–6 млн рублей, построенные как-то из чего-то, и дорогие коттеджи за 20–25 млн рублей. Почти не осталось уверенных середняков. Не все компании смогли перейти на реформу, и ассортимент таких домов становится меньше», — рассказал эксперт по загородной недвижимости «Колесников и Партнеры» Сергей Колесников на форуме «Движение».
| |
|---|
Предложения за 12–18 млн в Екатеринбурге остались, но, скорее, это строительные организации пытаются со скидками распродать остатки и получить живые деньги. Новых проектов в этом ценовом сегменте мало. Поэтому кто-то экономит и переходит в эконом, а кто-то пытается перестроиться и работать на богатого клиента.
На фоне эскроу-реформы крупные девелоперы, которые прежде строили многоквартирники в городах, смотрят в сторону ИЖС. Пока у них нет опыта и компетенций в загородной недвижимости, зато есть больший финансовый и технологический ресурс.
С помощью технологий модульного домостроения, когда основные детали производятся на заводе, потом рабочие собирают их на месте, такие компании могут возводить дома быстрее — за полгода или даже три месяца. Соответственно, они имеют возможность взять кредит на меньший срок, а не на год-полтора, как сейчас принято.
Для Подмосковья и Ленинградской области выход крупных девелоперов в сегмент загородной недвижимости — сегодняшний день. Например, в работе у «Самолета» в разной степени освоения шесть проектов на 4 тыс. га земли. Технологии для работы на загородном рынке недвижимости есть у «Группы ЛСР». В 2022 году девелопер разработал типовой проект дома и построил его из собственных изделий, произведенных на заводе в Екатеринбурге. А компания Prinzip и вовсе уже завершила первую очередь малоэтажного поселка в районе Истока.
Тенденция будет нарастать, и выход в регионы — вопрос времени, прогнозирует Сергей Колесников.
Впрочем, один из екатеринбургских девелоперов на условиях анонимности рассказал, что рынок ИЖС для компаний с миллиардными оборотами — не интересен: «Сроки проектов — длинные, доходность — меньше, чем в МКД, экономика с эскроу — не складывается. Без поддержки государства вряд ли туда массово пойдут».
Николай Савин прогнозирует, что рынок в Екатеринбурге будет развиваться за счет усилий средних компаний, которые работают без кредитов, а спрос спровоцирует ипотека на готовые дома, а также льготные программы — семейная и IT-ипотека.
Под Екатеринбургом коттеджных поселков — в пределах 20-минутной езды до города — осталось мало. Такая земля либо раскуплена, либо слишком дорогая. К тому же людям нужны не просто дома, а инфраструктура — асфальтированные дороги, полноценные тротуары, магазины, кафе, аптеки, спортклубы, садики и школы, а не просто земля внарезку. Мелкие стройфирмы такую дорогую инфраструктуру не потянут.
| |
|---|
А богатые компании, которые осилят полноформатные поселки, привыкли к типовым планировкам и деталям, которые позволяют уменьшить затраты при больших объемах работ. Значит, рынок ждет однообразие загородной застройки. «Останется доля клиентов, кто захочет дом по индивидуальному проекту, но тогда нужно быть готовым заплатить больше», — считает Сергей Колесников.
Ситуация осложняется недостатком рабочих. Их финансовые аппетиты за год выросли вдвое. Но, объясняет Николай Савин, ситуация уравновешивается тем, что и спрос на ИЖС упал.
Наиболее дефицитная специальность — отделочники. Бригады расписаны на несколько месяцев вперед. За последний год себестоимость строительно-монтажных работ увеличилась на 30% и достигла 100 рублей за квадратный метр. Аналитики прогнозируют, что к концу года рост составит 50%. Чтобы сохранить рентабельность, дополнительные расходы подрядчики вынуждены будут перекладывать на покупателя.
По статистике, продажи ИЖС в 2025 году упали в три раза, а финансовые проблемы есть у каждой четвертой компании, работающей в этом сегменте.
По мнению Сергея Колесникова, строительных компаний станет гораздо меньше. Девелоперы-гиганты могут подмять под себя до 70% рынка. За оставшуюся часть будут бороться все те, кто смог выжить. «Надо переждать турбулентность, выжить, накопить силы и продвигать проекты на более готовую стадию», — советует Николай Савин.