Правительство реформирует систему загородного строительства. По новым правилам покупатель при заключении договора с подрядчиком о возведении дома переводит деньги на специальный счет в банке. Там они будут храниться до закрытия всех обязательств.
В индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) использование эскроу-счетов станет обязательным с 1 марта 2025 года. Однако уже с 1 июля 2024 года система заработала для тех, кто приобретает дом по семейной ипотеке со ставкой 6%.
Подобная система с 2019 года действует для многоквартирных домов: девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию. С тех пор в городе не появилось ни одного нового обманутого дольщика. Банки стали контролировать финансовую модель проекта, влиять на цены и запуск новых строек. ИЖС, по замыслу авторов закона, должно пройти такой же путь.
Главный аргумент для распространения эскроу-счетов на сферу коттеджного строительства — гарантия того, что дом будет введен в эксплуатацию. Среди тех, кто предлагает свои услуги, много небольших подрядчиков — компаний, ИП и бригад без регистрации, которые в лучшем случае срывают сроки работ, а в худшем — исчезают с деньгами. Риелторы могут оценить устойчивость стройфирм, финансовую и юридическую чистоту конкретных объектов, но к таким рекомендациям прибегают далеко не все покупатели.
После того как государство (с помощью банков) подомнет под себя сферу ИЖС, рынок станет более предсказуемым. Логика такая: госрегулирование повлечет за собой приход системных девелоперов и рост проектов комплексного освоения территорий — с дорогами и социальными объектами.
Представители строительных компаний видят в новой модели риски и называют как минимум три последствия реформирования ИЖС.
Подрядчики начнут банкротиться
Часто проблемы у подрядчиков возникают не из-за строительных компетенций, а из-за управленческих. Внедрение эскроу-счетов четче подсветит этот вопрос. Чтобы получить кредит, бизнес должен быть прозрачным и понятным для банков. Некоторые игроки не смогут этого организовать и уйдут с рынка ИЖС.
По мнению руководителя компании «Загородная недвижимость Урала» Александра Свитенькова, к ноябрю этого года многие неопытные подрядчики начнут банкротиться: наберут банковских кредитов, не рассчитав экономику проектов, и не смогут их обслуживать. По некоторым оценкам, из 6 тыс. участников рынка ИЖС по всей стране в ближайшие полтора-два года останется только 100–200.
Представители риелторского сообщества предполагают, что рынок укрупнится.
Александр Бабушкин, директор риелторской компании «Этажи» в Екатеринбурге:
— К сожалению, банкротства в рамках бизнесовой погрешности были, есть и будут. Однако серьезных предпосылок для массовых банкротств нет. Дело в том, что в ИЖС влияние ипотеки не такое сильное. Соответственно, нет надутого пузыря. В краткосрочной перспективе будет просадка: рынок сожмется по количеству клиентов, сделок и начавших стройку подрядчиков.
По его мнению, до конца года процесс пересборки завершится, а мелкие компании, которым невыгодно переходить на проектное финансирование, присоединятся к крупным игрокам.
Строительные фирмы станут девелоперами
С внедрением эскроу-счетов подрядчики становятся очень зависимыми от поведения заказчика. Покупатель может отказаться подписать акт приема-передачи, а без него банк не перечислит деньги строителям. В связи с этим многие компании откажутся от подрядов на землях заказчика и перейдут в сферу девелопмента.
Максим Назаренко, президент Ассоциации ИЖС:
— На сегодня единственный способ для подрядной организации сохранить бизнес — обрести землю и стать застройщиком. Если у компании в собственности есть участки, то она защищена от потребительского экстремизма.
Цены на дома вырастут
Сегодня рыночные цены на ИЖС составляют 80–85 тыс. за квадратный метр. Бюджет на покупку дома вместе с землей доходит до 12 млн рублей. А внедрение эскроу-счетов и переход на стройку в организованных коттеджных поселках приведут к увеличению стоимости на 15-35%.
По словам Александра Свитенькова, цены вырастут как минимум из-за этих причин:
- удорожание строительных материалов;
- официальное трудоустройство и рост зарплат рабочих-мигрантов;
- обслуживание банковских кредитов.
Кроме того, часть компаний, чтобы снизить собственные риски, может увеличить свою доходность при использовании эскроу-счетов.
