По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), за 2024 год в городе ввели более 1,3 млн кв. м жилья — к началу 2025 года в продаже находилось более 28 тыс. квартир от застройщиков. Это максимум за последние три года.
В то же время спрос на новостройки остается довольно сдержанным. По оценкам аналитиков, в IV квартале 2024 года число сделок с новостройками сократилось на 25–30% по сравнению с началом года. Это объясняется как сезонными факторами, так и общей ситуацией на ипотечном рынке.
Но дополнительную сложность создает невозможность завершить сделку по привычной схеме: «продал старую квартиру — купил новую». Согласно данным ЦИАН, до 70% покупателей новостроек в Екатеринбурге составляют семьи, приобретающие новое жилье за счет средств от продажи имеющейся недвижимости. Однако продать «вторичку» становится все сложнее:
«Освобожденная квартира — это готовый продукт для рынка. Спрос смещается именно на такие предложения, и они уходят быстрее, чем то жилье, где продолжают жить собственники или арендаторы», — объясняет коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Артем Минаев.
Рост ключевой ставки дополнительно осложняет ситуацию: рыночная ипотека закрепилась на уровне 25–27% годовых, а ежемесячный платеж по кредиту в 6–7 млн руб. превышает 100 тыс. руб.
Параллельно банки ужесточили требования к заемщикам. По данным ЦБ, в 2024 году доля отказов в ипотеке выросла на 22%. Льготные программы сокращаются, а условия оставшихся (например, семейной ипотеки) не охватывают значительную часть потенциальных покупателей.
В итоге многие покупатели боятся оказаться в ситуации «двойной нагрузки»: платить по ипотеке и одновременно содержать старую квартиру, в которой еще не завершили переезд или ремонт. Типичная ситуация выглядит так: человек хочет купить новостройку, находит подходящий вариант, но не может продвинуться дальше, пока не продаст старую квартиру. За это время интересующий объект может уйти другому покупателю. В результате сделку откладывают или отменяют. Новостройки простаивают несмотря на спрос, девелоперы теряют клиентов, а вторичный рынок переполняется «висящими» объектами.
Застройщики фиксируют рост доли таких незавершенных сделок — до 35% — из-за того, что покупатели не успевают продать старое жилье вовремя.
На фоне этой ситуации девелоперы и банки начали адаптировать форматы продаж. Один из таких подходов реализует «Группа ЛСР» совместно с Совкомбанком. Суть схемы: покупатель выбирает квартиру в новостройке и вносит 20% от ее стоимости. Он получает ипотеку под сниженную ставку на 9 месяцев и сразу же переезжает в новую квартиру. Прежнее жилье освобождается, подготавливается к продаже и реализуется в течение этого времени. Вырученные средства направляют на досрочное погашение кредита или уменьшение основного долга.
По оценке участников рынка, такая схема позволит устранить «временной зазор» между сделками, сократить срок продажи вторички, снизить риск потери выбранного объекта и сделать ипотеку более управляемой в первые месяцы.
Такие гибкие схемы покупки, разрывающие цепочку «продал — купил», могут стать важным инструментом для сохранения стабильности рынка и поддержания спроса. В условиях высокой ставки и нестабильности на вторичном рынке именно они могут сыграть ключевую роль в переходе рынка от фазы стагнации к новой адаптированной модели роста.
| Кредит предоставляется ПАО «Совкомбанк» (генеральная лицензия Банка России № 963 от 05.12.2014). Банк принимает решение о заключении кредитного договора на основании всей предоставленной информации в соответствии с требованиями к заемщикам. Количество квартир по данному предложению ограничено. Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф). |