Не сдаются: почему владельцы торговых центров именно сейчас стали их строить и перестраивать

К началу 2023 года большая часть западных брендов вывела бизнес из России (40%) или продолжает работать (50%) — данные Союза российских ТЦ. Остальные обдумывают план действий. Дальнейшего роста свободных площадей аналитики не ждут, но полагают, что ставки в торговых центрах будут снижаться за счет уступок новым арендаторам.

В Екатеринбурге все так и происходит.

Обмен фигур

Через год после начала СВО на Украине городским торговым центрам удалось сдать в аренду часть магазинов, от которых отказались иностранные бренды, но пустующие помещения еще остались. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с марта 2022 года по март 2023-го их общая площадь сократилась незначительно — с 183 до 159 тысяч кв. метров (или с 16,5 до 14,3%). Прогресс аналитики палаты отметили в начале 2023 года, когда компания Gloria Jeans стала занимать площадки H&M — либо меняя меньшие магазины на большие, либо открывая дополнительные точки в тех же ТЦ (например, в «Гринвиче»). Следом шли бренды женской одежды Zarina, BeFree, Love Republic (Melon Fashion Grouр) и другие.

«Некоторые компании, временно приостановившие торговлю в первой половине 2022 года, к III кварталу переоформили юридическое лицо / продали активы и снова начали работать, — говорит аналитик УПН Анна Мезенцева. — Для покупателя в большинстве случаев бренд остается тот же, но случаются изменения ассортимента и цены товаров». Ни роста, ни снижения арендных ставок в текущем году УПН не прогнозирует — резервов для этого у управляющих компаний не осталось, считают аналитики.

По словам Мезенцевой, если операторы будут и дальше разбирать площадки, есть вероятность, что к концу 2023 года рынок торговых центров вернется к объемным показателям мирного времени.

Директор «Гринвича» Дмитрий Сарапульцев говорит, что количество посетителей в торговом центре уже на уровне 2019 года — осталось конвертировать трафик в деньги, но не всем российским фирмам, занявшим площадки иностранцев (на тех же условиях), удается зарабатывать сопоставимые суммы.

С началом СВО среди арендаторов ТЦ увеличилась доля компаний из сферы услуг.
В 2022 году из «Гринвича» ушли 12 иностранных брендов. Помимо продавцов готовой одежды (Lime вместо Uniqlo, Gloria Jeans вместо Н&M, Zarina вместо GAP) их территорию заняли фитнес-центр, арт-галерея «Грани» и универмаг российских дизайнеров Hi-Light — внутреннее пространство под него пришлось перестраивать. Запускать коворкинг управляющая компания не стала, посчитав, что ТРЦ такой формат неинтересен.

Отказались от коворкинга и в «Карнавале», рассудив, что его посетители не добавят трафика магазинам одежды. Управляющая компания центра Veer Mall, где коворкинг работает с августа прошлого года, проблемы в этом не видит.

По словам Марии Крупиной, управляющей ТЦ «Европа», часть торговых площадей центр перепрофилировал в рестораны — теперь их стало четыре. «Поскольку возможности путешествовать людям ограничили, они пытаются получить эмоции в торговых центрах, где стало больше услуг и сервисов, — пояснила она. — «Европа» тоже пошла таким путем».
«Пассаж», собиравшийся пересматривать концепцию еще до спецоперации, ограничился тем, что укрупнил форматы магазинов и перенес из «Гринвича» универмаг «Стокманн». «Там осталось последнее свободное помещение, — говорит Сарапульцев, — которым арендаторы интересуются и, наверное, скоро заберут».

В другом смысле

Торговый центр нуждается в реконцепции каждые пять лет (консервативный сценарий), но ежегодный апгрейд предпочтительнее, считают эксперты компании «Магазин магазинов», помогавшей екатеринбургскому ТРЦ «Глобус» подбирать арендаторов. То же самое говорил девелопер Игорь Заводовский, когда начинал строить «Гринвич». История «Гринвича», к которому 16 лет добавляли новые очереди, сложилась из череды реконцепций. Тем временем ТЦ «Гермес», который тоже запускала компания «Малышева-73», продолжает искать свое лицо.

«Гермес»

Фото: Антон Буценко, 66.RU

ТЦ «Гермес» (прежде — «Гермес-Плаза»), работающий с 2006 года, шел к реконцепции почти 10 лет. Девелопер строил его на продажу — управляющей компании пришлось работать с пулом владельцев помещений, в том числе с учредителями парфюмерной сети «Золотое яблоко» Максимом Паняком и Иваном Кузовлевым. В 2013 году они создали группу инвесторов, которым муниципалитет разрешил надстроить пятый этаж под офисы и ресторан.

В 2020 году якорный магазин «Золотое яблоко» в «Гермесе» закрыли. Кузовлев заявил, что «Гермес» исчерпал потенциал торгового центра и лучший выход — превратить его в офисник.

В управляющей компании тоже считают, что «Гермес» нуждается в реконцепции, но не все участники пула с этим согласны. После конфликтов и судебных разбирательств между разными группами собственников половина из них продали свои помещения или согласились на вариант с офисами. Осталось убедить еще 24 человека, которые не хотят отказываться от торговли. На их долю сейчас приходится 1620 кв. метров — 16% коммерческой площади «Гермеса», а на долю учредителей «Золотого яблока» — около 80% (данные управляющей компании). УК надеется, что окончательный переход не заставит себя ждать, поскольку раньше реконцепция была внутренним делом собственников, а теперь рынок не оставил им других шансов.

«Алатырь»

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Готовить реконцепцию ТРЦ «Алатырь», построенного в 2009 году, распорядился Газпромбанк, забравший непрофильный актив за долги прежнего владельца. Участники рынка соглашаются, что локация в центре города не помогла «Алатырю» справиться с внутренними проблемами.

После аудита московские консультанты — Lynks Property Management, IBC Real Estate и архитектурное бюро «Правда» — пришли к выводу, что якорные арендаторы работают на аудитории с разной платежеспособностью и это ограничивает спрос на товары и услуги.

Центру предложили ребрендинг, новое позиционирование и реновацию общественных пространств, которую начали с фуд-корта — там, в частности, появится сцена для лекций, концертов и детских праздников. Руководит переменами Ксения Бельская, управлявшая прежде ТЦ «Комсомолл». По общему мнению, «Комсомоллу», который после банкротства стал собственностью Альфа-Банка, реконцепция тоже не повредила бы (один из вариантов — перепрофилировать его в логистический центр).

«Покровский пассаж»

Фото: Ирина Семенова для 66.RU

Еще радикальнее поступили владельцы универмага «Покровский пассаж». Из четырехэтажного здания на Розы Люксембург, построенного в 1999 году, где раньше были премиальные одежные бутики и ресторан Dolce Vita, они хотят сделать «Большой детский» магазин площадью 2,5 тысячи кв. метров с развлекательными зонами, кондитерской и еще одним рестораном итальянской кухни. Игрушки и товары для детей собираются доставлять с помощью параллельного импорта из Китая и Америки. По словам директора магазина Андрея Мазуркова, компания ориентировалась на концепцию английской сети Hamleys.

Сеть Hamleys в 2015 году купили китайцы за $130 млн, а в 2019-м уступили ее индийскому бизнесмену за $91 млн (основной объем продаж сейчас приходится на Индию). Российские магазины Hamleys, работавшие по франшизе, были убыточными — по оценкам, из-за дорогих игрушек и конкуренции с сетью «Детский мир». Мазурков уверяет, что подход к ценообразованию в «Большом детском» будет другим.

По словам директора, магазин запустят 1 сентября, если иностранные поставщики материалов выдержат сроки. Рассчитывают, что «Больших детских» в Екатеринбурге будет несколько. Работать в других регионах компания пока не планирует.

Вторая очередь «Покровского пассажа» остается универмагом одежды.

Новое-старое строительство

Еще до пандемии Covid-19 и СВО девелоперы в России переключились в основном на районные ТЦ (торговая площадь — до 30–40 тысяч кв. метров), большей частью не в миллионниках, а в городах с населением 300 тысяч человек. Крупнейшим проектом за 2019–2023 годы — даже по меркам Москвы — стал ТРЦ «Золотой» (торговая площадь — 147 тысяч кв. метров), который снова начали возводить в Екатеринбурге.

Одновременно достраивают специализированный комплекс «Боевой» (охота/рыбалка) на пересечении ЕКАД с Кольцовским трактом, торговый центр с апартаментами Rе: volution Towers на Маршала Жукова, 7, торгово-офисный центр «Стройторг» на пересечении Бебеля/Ольховской и еще несколько объектов.

О второй очереди ТЦ «Мега» городская администрация не упоминает, значит, из списков уже вычеркнули.

«Мега»

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Владельцы «Меги» собирались строить то, чего ТЦ не хватало, — инфраструктуру для развлечений: кинотеатр, детскую площадку, комьюнити-центр, но когда IKEA заявила, что уходит из России, продает четыре завода, закрывает магазины и сокращает персонал, новые площади оказались лишними. Есть мнение, что теперь компания продаст все центры «Мега» — вместе или порознь, и есть другое мнение, что расставаться с коммерческой недвижимостью за полцены и платить государству налог за выход с рынка — 10% от той же суммы — шведы не захотят. Поэтому «Меги» будут работать и дальше, теперь — с двумя якорями вместо трех.

Теоретически владелец мог бы отдать пустующий магазин под мебельный рынок или, например, пустить туда МЦ «Гулливер», у которого торговая площадь почти такая же. Директор «Гулливера» Алексей Караваев считает, что это возможно, если владелец здания сдаст помещение в аренду за умеренную плату и на длительный срок.

Тем временем другие участники рынка свои торговые центры достраивают.

«Золотой»

Фото: Ирина Семенова для 66.RU

Холдинг «Общество «Малышева-73» объявил, что через два с половиной года запустит ТРЦ «Золотой», который начали возводить на месте снесенного аэропорта Уктус в 2021 году. По словам наблюдателей, с марта прошлого года на стройплощадке ничего не менялось, хотя представители компании уверяют, что просто снизили темп и теперь будут наверстывать.

«Золотой» объединит торгово-развлекательный центр и транспортно-пересадочный узел с автовокзалом, выходами на ЕКАД, к электропоезду и на станцию метро. У девелопера есть опыт прокладки тоннеля в метро из ТРЦ «Гринвич» — это стоило ему почти миллиард рублей. По словам директора «Гринвича» Дмитрия Сарапульцева, аудитория «Золотого» — жители Ботаники, Уктуса и приезжие из других городов. Запустить ТРЦ обещают в 2025 году. Помимо кинотеатра и продуктового гипермаркета, в центре будет 200 с лишним магазинов одежды, кафе и рестораны.

Rе: volution Towers

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Одновременно с «Золотым» компания «НКС-Девелопмент» вернула рабочих на стройплощадку четырехэтажной торговой галереи с двумя башнями по 25 этажей, где будут апартаменты и гостиница. Здание по проекту японского архитектора Кишо Курокавы (в его практике эти эскизы были последними — вскоре после поездки в Екатеринбург архитектор умер) компания «НКС-Девелопмент» начала возводить в 2017 году, а в феврале 2022-го остановила работы, чтобы внести изменения в проект.

Сергей Лекомцев — руководитель и бенефициар «НКС-Девелопмент» — подтвердил 66.RU, что отступать от первоначального замысла компания не намерена. Запускать комплекс собираются в две очереди — сначала правую башню и прилегающую к ней часть ТЦ, затем — левую. Чиновники городской администрации сообщили, что готовят разрешение на поэтапный ввод объекта в эксплуатацию.

Есть мнение, что строить другие торговые центры в ближайшие годы не начнут. Тем более по доле коммерческих площадей на тысячу человек Екатеринбург опережает Москву и Санкт-Петербург.

Того, что уже построили, хватит надолго.