Юридический университет хочет изменить закон о КРТ, чтобы построить кампус в центре Екатеринбурга
Изменения в законодательстве среди прочих плюсов облегчат УрГЮУ процесс строительства студенческого кампуса по соседству с одним из корпусов университета на улице Колмогорова и потянут за собой реновацию всего прилегающего к вузу квартала (Бебеля — Готвальда — Опалихинская — Единого Фронта — берег реки Исети).
Андрей Винницкий, проректор УрГЮУ по научной работе:
— Сегодня университет — это не только четыре стены и аудитории. Это и атмосфера вокруг, притягательное место, куда будет стремиться молодежь. Именно поэтому кампусы должны быть вписаны в городскую среду. Рядом с УрГЮУ, в центре Екатеринбурга, в районе набережной есть депрессивный квартал, где 30 лет ничего не происходит. Проект КРТ позволил бы вдохнуть жизнь в эту территорию, создать привлекательную среду и увязать между собой интересы региона, города, застройщиков жилья и интересы студентов.
Иначе, считает он, можно дождаться того, что девелоперы начнут по частям распределять между собой землю, не учитывая общую концепцию и публичные интересы.
Отметим, городские власти давно пытаются вовлечь в реновацию частный сектор за юридическим университетом. Например, в 2015 году застройщик подготовил план комплексной застройки этой территории, но на площадку так и не вышел.
Чтобы упростить вовлечение в хозяйственный оборот таких деградирующих кварталов, проректор УрГЮУ по научной работе, завкафедрой земельного, градостроительного и экологического права Андрей Винницкий на совещании федерального Минстроя предложил вариант совместного использования механизмов концессии и КРТ, которые способны дополнить друг друга. При объединении преимуществ обоих инструментов можно привлечь больше организационных и финансовых ресурсов и заняться этой проблемой.
С одной стороны, механизм КРТ разрешает изымать под проект землю и здания, определять вид разрешенного использования участков и устанавливать предельные параметры новых объектов. С другой — концессия позволяет допускать частный бизнес не только для создания, но и для последующей эксплуатации объектов, а также привлекать специальное федеральное финансирование.
Андрей Винницкий:
— Инвесторы начали понимать, что КРТ — это цивилизованная альтернатива точечной застройки и интересная возможность для создания качественной городской среды. У нас есть идея соединить проекты КРТ, привлекательные с инвестиционной точки зрения, с проектами ГЧП, которые позволяют вовлекать средства бюджетов разных уровней, институтов развития для строительства социальных объектов: детсадов, школ, общежитий и пр.
На сегодняшний день на проекты КРТ трудно распространить меры государственной поддержки, характерные для концессий (например, капитальный грант на межвузовский кампус).
По мнению Андрея Винницкого, Градостроительный кодекс можно дополнить, в частности, следующими положениями:
- возможность проводить торги на право заключения договора КРТ одновременно с конкурсом на право заключения концессионного соглашения;
- возможность включения в решение о КРТ сведений о возможности заключения концессионного соглашения.
Другой блок проблем связан с потенциалом неиспользуемых федеральных земель. Сейчас ими распоряжается компания «Дом.РФ» (она изымает участки и выставляет на торги), а вузам и другим учреждениям не предложен четкий механизм для прямого участия в инвестиционных проектах с девелоперами. А это важно с учетом того, что в России создаются образовательные кампусы на основе государственно-частного партнерства, а губернатор Евгений Куйвашев пообещал превратить Екатеринбург в студенческую столицу страны.
По мнению Андрея Винницкого, есть смысл вернуться к механизму, который применялся до 2008 года: привлекать на конкурсной основе девелоперов для застройки, но с условием, что часть будущей недвижимости передается вузу. Причем подобные инвестиционные проекты вполне можно было бы реализовать через КРТ.
Поэтому новая модель подходит не только юридическому университету, но и может использоваться для создания кампусов других вузов региона, испытывающих острый дефицит в площадях, но владеющих землями.
- До 2030 года в России должна быть создана сеть студенческих городков нового типа. Финансовая модель создания кампусов предполагает применение механизмов государственно-частного партнерства и концессионных соглашений.
- В 2021 году в правительстве объявили, что в ближайшие четыре года направит на эти цели 36 млрд рублей, и определили первые восемь городов, где появятся кампусы. Среди них — Екатеринбург. Тогда же уточнялось, что по студгородку в Екатеринбурге существуют договоренности — частные инвесторы готовы оплатить практически половину стоимости его строительства. Если в каком-то из регионов денег инвесторов не будет, то он выбывает из пилотного проекта, а его место займет другой субъект РФ.
- Федеральное правительство готово вложить не более 60% стоимости создания каждого студгородка. Из региональных бюджетов будет выделено 8,2 млрд рублей, а из внебюджетных источников привлекут еще до 57,2 млрд рублей. На эти средства можно построить не менее 1,2 млн кв. метров недвижимости, или 58 000 мест для студентов.
- В постановлении правительства подробно расписана методика расчета одного места в зависимости от стоимости жилья. Например, при средней рыночной цене одного «квадрата» в 80 тыс. рублей и более создание одного места в кампусе потребует 2,2 млн рублей.
- Зимой власти Свердловской области упростили получение участков под создание студгородков. Отныне земля будет передаваться инвесторам без проведения торгов. «Нужно понимать, что землю получить не так просто. Необходимо защитить инвестиционный проект перед региональными чиновниками и дождаться решения губернатора. Там очень сложная процедура отбора и оценки», — объяснял 66.RU один из участников строительного рынка.
