История ЖК Clever Park — пример того, как бизнес может зарабатывать, создавая не только квадратные метры, но и новые общественные пространства. Реконструкция ЦПКиО и благоустройство набережной — прагматичный подход, подстегнувший спрос на квартиры и увеличивший их стоимость. Скоро Acons Group приступит к обустройству правого берега Исети (до улицы Щорса) и строительству жилья на ныне заболоченной территории в районе паркового пруда.
Мы встретились с владельцем компании Иваном Кузнецовым и поговорили о рынке недвижимости Екатеринбурга в кризисных условиях, востребованности жилья и о том, зачем строить мост, а потом продавать его муниципалитету за один рубль.
— Итак, проект Clever Park близится к завершению.
— На самом деле проект находится в самом разгаре. В этом году мы вводим шестой дом и продолжаем строительство седьмого (из восьми). Весной продолжим делать набережную со стороны новых очередей ЖК.
Мы рассматривали несколько вариантов набережной: вариант от команды TOBE + Openfabric и от бюро ArtHouse Studio. В итоге остановились на компромиссной концепции, учитывающей все, что предлагала городская администрация и архитекторы, нанятые нами.
 Фото: официальная документация проекта |
|---|
— Как вы собираетесь совместить две концепции?
— При разработке техзадания чиновники из Главархитектуры с нами советовались, мы участвовали в рабочих группах. Принципиально эти два варианта мало чем отличаются. Базовый принцип один: берег должен максимально сохранить натуральный вид. В правой части будет меньше бетона и больше зелени.
И, конечно, вдоль набережной появятся места притяжения. Например, сейчас в квартале работают 16 точек общепита. Наша набережная превратилась в концентрированный эквивалент улицы Хохрякова. Но если Хохрякова — это центр города, то сюда целенаправленно приезжают.
— Когда набережную приведут в порядок и за чей счет? Говорят, от руководства города исходит неформальное пожелание: девелоперы должны вкладываться в инфраструктуру.
— Набережную мы благоустроим за свой счет. Левая сторона обошлась в 200 млн рублей, правая выйдет в сопоставимую сумму.
Я ничего не знаю о подобных пожеланиях со стороны горадминистрации. У меня есть твердое убеждение, что наличие набережных и благоустроенных территорий повышает стоимость жилья. Там, где зарабатываем, мы должны оставить не частокол домов, а инфраструктуру и хорошую среду для жизни.
Но существуют нюансы, касающиеся создания социальных объектов. В Москве застройщики могут себе позволить построить школу, но в Екатеринбурге экономика этого не позволяет. Поэтому есть договоренности — и мы их поддерживаем — о том, что мэрия выделяет землю и финансирует стройку, а застройщик — готовит проектную документацию.
К примеру, в прошлом году мы спрямили русло реки, сформировали участок и запроектировали школу на 1500 мест. Весной экспертиза должна выдать положительное заключение, и после этого объект встанет в планы на строительство.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— Что будет с другими площадками возле парка? С тем же Заводом радиоаппаратуры?
— Прежде всего судьбу Завода радиоаппаратуры должны решать его собственники совместно с городской администрацией.
Что касается моего мнения, то предприятие с глухим забором в центре города — это плохо. В Москве есть много решений, когда владелец не сносил старые заводские постройки, а наполнял их новой функцией: появлялся музей, галерея или креативный кластер.
— От реконструкции ЦПКиО за два миллиарда рублей отказались окончательно?
— Парк долго время был недооценен. Мы получили кейс, как бизнес должен работать в связке с властью над тем, чтобы улучшать городскую инфраструктуру.
Семь лет назад ЦПКиО с развлечениями типа «Лопни шарик» был позором города. Все стало меняться, когда появился план реконструкции парка. Мы хотели заключить концессионное соглашение с городом. Поскольку в отношении общественных пространств реализованных проектов не было, мы решили пойти по пути точечных преобразований.
Руководство города поменяло директора и тем самым запустило изменения. Екатерина Кейльман вычистила парк от сомнительных арендаторов, а ее сменщика Павла Зубакина я считаю находкой для города. Это то, каким должен быть молодой чиновник. Он за два года сделал так, что ЦПКиО стал приносить прибыль. Появился приличный общепит. В летний сезон откроется новая сцена Театра эстрады.
— Хотел задать вопрос про жилой комплекс на отсыпном острове. Концепция была презентована больше двух лет назад. За такой срок девелоперы обычно начинают строить. Что происходит с проектом «Малая Голландия»?
— Мы планировали начать стройку в октябре 2022 года. У нас была полностью готова проектная документация, но изменилась внешняя обстановка, и мы решили пересмотреть концепцию.
— Что вы имеете в виду?
— Мы хотели построить 130 тыс. кв. метров недвижимости элит- и бизнес-класса. Там было бы 160 уникальных типов квартир, опущенные в воду фасады. В ситуации растущего рынка Малая Голландия стала бы бомбой…
 Фото: официальная документация проекта |
|---|
Но сегодня рынок не переварит такое количество дорогих квартир в одном месте. Поэтому мы адаптировали продукт к существующей реальности. Это будет жилье бизнес-класса, которое мы начнем строить с задержкой на год, в декабре 2023 года.
У нас нет административных препон, мы находимся в конструктивном диалоге с властью. Нам задают вопросы по экологии, мы на них отвечаем.
За это время мы получили обратную связь от экологов. Они, в частности, нас убедили, что не нужно выкапывать огромный пруд, а потом делать в нем искусственный остров, как мы хотели изначально.
— Получается, искусственного острова не будет?
— Участок, где планируется строительство жилья, ни по факту, ни по документам не будет считаться искусственным островом. По сути, это заболоченная территория между парковым прудом и рекой. Технология работ выглядит так: мы засыпаем болото скальным грунтом, рекультивируем почву, выводим иловые осадки, а потом копаем искусственный водоем. Какой формы и какой глубины — отдельно решим с городом и экологами.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— Как решится вопрос с правами на земельный участок?
— Нам передадут участок в аренду в рамках масштабного инвестиционного проекта. Мы спасаем обманутых дольщиков и за это получаем землю под строительство. Это распространенный механизм.
— Чисто теоретически можно возводить небоскребы?
— Поскольку мы не создаем новый участок, у нас нет ограничений с точки зрения природоохранного законодательства. Но мы сознательно запроектировали дома высотой от трех до восьми этажей.
Мне часто задают вопрос: «Иван Евгеньевич, а почему ты не хочешь 25-этажки воткнуть?» А чем бы тогда мой ЖК отличался от соседнего?
Город преимущественно растет вверх. Екатеринбург — это лидер в стране с точки зрения высотности нового строительства. Уже редко встретишь новостройки до 75 метров, в основном все строят по 100 метров. Мы научились проектировать небоскребы и справедливо этим гордимся.
Но когда я маленьким рос в пятиэтажке, знал всех соседей. Когда переехал в девятиэтажку — то только по подъезду. Небольшие дома позволяют вернуть людям эффект добрососедства. В этом, не скрою, есть и коммерческий интерес: полная отстройка от рынка. Мы не видим конкурентов. Все строят небоскребы, а мы не хотим.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— Кто будет покупать квартиры? Спрос на жилье бизнес-класса упал в Москве на 40%. Подозреваю, что в регионах похожая тенденция.
— Мне кажется реалистичным построить и распродать всю недвижимость за семь лет. Квартир бизнес-класса в среднеэтажных домах сегодня на рынке вообще нет. ЖК «Нагорный» — многоэтажка, ЖК «Форум Сити» — распродан. Кто еще?
Девелоперы в какой-то момент наигрались в бизнес-класс и поняли, что выгоднее строить эконом. Сегодня рынок доступного жилья затоварен. На продажу выставлена 41 тыс. квартир. Ну конкурируйте между собой! Мы не хотим.
— А ваш покупатель в прошлом году не приобрел недвижимость в Дубае или Стамбуле?
— Я могу сравнивать. У нас есть проект в Москве (МФК Aquatoria на Ленинградском шоссе). Так вот там продажи просели сильнее, чем в Екатеринбурге.
После объявления частичной мобилизации многие мои знакомые уехали. Есть пример целой компании, которая перевезла своих сотрудников в другую страну.
А в Екатеринбурге это единичные случаи. Тут не случилось истерики. Город не разбежался. Те из екатеринбуржцев, кто хотел купить недвижимость в Дубае, сделали это раньше 2022 года. Так что в этот раз рынок недвижимости Екатеринбурга оказался более устойчивым к потрясениям.
— Екатеринбург для застройщиков сегодня перспективнее Москвы?
— Это два абсолютно разных рынка. Пять лет назад я говорил, что екатеринбургские проекты на порядок сильнее московских, несмотря на финансовые возможности столицы. Потому что в Екатеринбурге конкурировали за покупателя, а в Москве скупали все подряд. За эти пять лет московский рынок поменялся, там появился хороший продукт, и благодаря более высокой цене продажи местные компании могут его улучшать.
А Екатеринбург со своим рынком жилья точно самый продвинутый среди городов-миллионников. Здесь высокая конкуренция. Безрассудно проектировать не пойми что, так как это никто не будет покупать.
В Екатеринбурге начали строить несколько московских, тюменских, казанских компаний. Значит, бизнес верит в наш рынок, что не может не радовать.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— Что будет с ценами?
— Могу говорить только о своем сегменте: мы немного выросли в цене. От политики дисконтирования намеренно отказались. Clever Park как продукт сейчас адекватен своей стоимости, повода падать в цене нет.
В 2023 году, полагаю, будут сезонные корректировки, но предпосылок для снижения цен за рамками стандартного коридора дисконтирования я не вижу.
— А вообще банки сильно влияют на ценообразование и продажи?
— Проектное финансирование предполагает большое количество ковенант. Как бы я сильно ни захотел завтра продать жилье за 40 тыс. рублей за квадратный метр, я по условиям договора с банком сделать этого не смог бы.
— Как СВО повлияла на рынок недвижимости?
— Рынок развивался очень неровно. Раньше мы могли спрогнозировать, когда будет пик, а когда спад. В прошлом году все перемешалось: истеричная скупка квартир в марте-апреле, летнее затишье и еще одна пауза после объявления мобилизации.
И ведь причина не в том, что у людей стало меньше денег, а в том, что уверенности в завтрашнем дне поубавилось.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Но я далек от алармистских настроений. Нас избаловала ситуация, когда спрос и цена квадратного метра неизменно росли. Если посмотреть цифры, то прошлый год мы закончили на уровне 2020 года, а 2020 год был удачным, все хлопали в ладоши и говорили: «ой, как хорошо!»
— В прошлом году для застройщиков тоже было «ой, как хорошо»?
— Конечно, нет. Когда порушились все цепочки поставок и все подорожало, стало тревожно. Был момент, когда мы, пересчитывая себестоимость, понимали, что она выше продажной цены. Но, к счастью, этот период быстро закончился. Система эскроу-счетов стабилизировала рынок. Особенно для генподрядных организаций.
В предыдущие кризисы ситуация развивалась так: инвестор первым делом экономил на генподрядчиках. Остальное нужно оплатить, а генподрядчик, мол, может протянуть на собственных оборотных средствах. А сейчас для них штиль и благодать: приносишь акт выполненных работ — деньги приходят на счет.
— Почему тогда в Екатеринбурге не осталось свободных генподрядчиков?
— Это действительно так. Все генподрядчики стали девелоперами. Никто друг другу не строит. Я не могу представить ситуацию, при которой наша генподрядная организация станет работать на чужом объекте. Зачем?
Компании научились считать деньги. На сегодняшний день генподряд в Екатеринбурге — это работа ради работы. Те цены, которые есть, не позволяют развиваться. А стагнирующий бизнес — умирает.
— И застройщики тоже будут умирать?
— В этот кризис я жду очередного изменения состава застройщиков. Может быть, все пойдут строить панельное жилье за 70 тыс. рублей за «квадрат». Или — что более вероятно — девелоперы станут больше работать с локацией и качеством продукта.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Есть три вероятных сценария.
Первый: сказать, что все будет классно, и работать как прежде, не задумываясь. Это, на мой взгляд, путь к катастрофе.
Второй: ничего не делать, остановить все стройки, выкупить все квартиры. Это тоже безумие.
Третий: переосмыслить текущую ситуацию, продолжить работать, сохранить коллектив, наработки, клиентскую базу.
— Хватит ли запаса прочности?
— Это зависит от того, насколько каждая конкретная компания агрессивно захватывала долю рынка и росла на заемные средства. Дай бог, чтобы у них все было хорошо.
Мы за два года не купили ни одного земельного участка. И поэтому когда ключевая ставка выросла до 20%, мы не дергались. Мы понимали, что нашей ликвидности хватит, чтобы погасить всю задолженность перед покупателями.
Самый худший (и малореалистичный) вариант — если продажи встанут и вместо привычных строительных компаний появятся условные Сбербанк-девелопмент, ВТБ-девелопмент и Газпром-девелопмент. Это будет означать конец рыночной экономики. Можно быть уверенным в том, что новых обманутых дольщиков не появится. Но могут появиться обманутые девелоперы.
— А какие еще присутствуют страхи? Возможна ли угроза ипотечного пузыря?
— Для этого нет никаких предпосылок.
— Уход иностранных компаний, в результате чего многие люди лишились работы. Общая закредитованность населения…
Ушли иностранные бренды, а предприятия и производства сохранились. Поэтому никаких массовых увольнений не происходило. По своему окружению я не вижу, чтобы у кого-то снизились доходы. На удивление российская экономика хорошо отреагировала на внешний шок, и инфляция не разогналась до тех значений, которые нам рисовали в пессимистичных прогнозах.
Ипотечный пузырь точно не грозит сегменту бизнес-класса. Покупатели — это люди с высоким доходом. Ипотека им нужна, потому что свободные деньги они инвестируют в бизнес. А ставка по ипотеке ниже, чем по корпоративному кредиту.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
— И все-таки, какие ожидания от 2023 года?
— Наверное, неизбежно уменьшение площадей квартир. В пандемию все захотели просторное жилье, но денег у населения больше не стало.
Вряд ли компании на фоне падения спроса перестанут выходить на новые площадки. Хотя я могу представить снижение темпов строительства. Например, тот, кто хотел запустить квартал, подумает и запустит корпус.
— И максимально сэкономит.
— Я в Екатеринбурге вырос и стал бизнесменом. Я недавно построил пешеходный мост между берегами за 30 млн рублей. Меня спросили: «Зачем? Мог бы купить Rolls-Royce». Но я считаю, что в том месте нужен мост, а у города другие приоритеты. В итоге мост готов, работает, сейчас планирую предложить мэрии выкупить его за формальный один рубль. Я для себя уже давно понял: хочешь, чтобы было нормально — никого не жди и делай сам.
 Фото: Антон Буценко, 66.RU |
|---|
Я хочу донести простую мысль: если нет инфраструктуры, то ЖК никому не интересен.
— С этим могу поспорить.
— Все коммерсанты хотят денег, но зарабатывают их по-разному. Если люди готовы покупать квартиры на окраине, без элементарной инфраструктуры или в новостройке посреди советского двора — это их выбор. Единственный судья — время. Сколько угодно можно спорить, чей подход верен, но давайте через несколько лет встретимся и посчитаем.
