В отдельных моллах доля пустующих площадей превысила 20%, а трафик упал на 20–30%. Кризис вынуждает владельцев принимать неожиданные, на первый взгляд, решения: перепрофилировать помещения под хостелы и коворкинги, а также продавать торговые центры девелоперам под жилищное строительство.
В Екатеринбурге снос торговым центрам не грозит. По крайне мере, пока. На круглом столе «Коммерсанта» «Ритейл: итоги года» участники рынка рассказали, как они собираются адаптироваться к непростым временам.
Что с трафиком и закрытыми бутиками?
На протяжении пяти последних кварталов объем торговых площадей в Екатеринбурге практически не менялся. Глава Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова связывает это с тем, что отрасль все еще испытывает последствия пандемии, а также с увеличением доли интернет-торговли. По данным УПН, объем вакантных площадей колеблется от 7% до 18%.
Часть иностранных компаний окончательно ушла из России, часть — пережидает острую фазу конфликта на Украине, а кто-то продает бизнес российским партнерам и проводит реструктуризацию. Этот процесс, по мнению Валерии Козловой, может продолжиться и в 2023 году, поэтому непростой период для торговых центров, возможно, продлится еще пару лет.
Собственники крупных торговых объектов не могут спрогнозировать, как ситуация будет развиваться по динамике арендных ставок.
Марина Крупина, генеральный директор ТРЦ «Европа»:
— Если раньше размер арендной платы зависел от товарооборота конкретной точки, то сегодня компании, которые временно приостановили работу, платят минимальные платежи. Кому-то удалось договориться, что плата будет равна средней по итогам предыдущих лет, кому-то — нет. В результате владельцы недвижимости, в надежде, что бренд вскоре откроется, соглашаются на минимальную ставку или сумму, покрывающую эксплуатационные платежи. Лишь бы площади не перешли в статус вакантных.
Управляющие торговыми центрами фиксируют тенденцию: пул арендаторов сужается. На сегодняшний день ушедшие международные бренды новые игроки заменить не смогли.
Павел Изотов, коммерческий директор ТРЦ Veer Mall:
— Компании из «дружественных стран», которые присматриваются к нашему рынку, не торопятся заключать договоры. Они хотели бы диверсифицировать свои риски, переложить ответственность, в том числе инвестиционную составляющую, на плечи своих партнеров в России. Да, мы видим, что международные бренды после паузы открываются под новой вывеской через своих партнеров, но их емкости и финансовых ресурсов недостаточно, чтобы покрыть все освободившиеся площади.
Свои сложности есть и у арендаторов: из-за того, что логистика стала долгой и дорогой, существуют проблемы с поставками и наполнением полок. В результате новая коллекция, которую должны завезти в октябре, приходит на склады в середине ноября.
Еще один момент: падение выручки арендаторов по сравнению с двумя предыдущими годами.
«Есть примеры, когда показатели сопоставимы с прошлогодними, но это связано с ростом цен на товары из-за удорожания логистики и стоимости от поставщиков. Эти процессы прежде всего отразились в чеке», — подчеркивает Павел Изотов.
Параллельно люди стали меньше посещать торговые центры. Из-за падения реальных доходов горожане перешли на осознанное потребление. Это значит, что они приходят за конкретным товаром и не готовы находиться в молле целый день. К тому же из развлекательной части практически исчез поход в кинотеатр: то, что предлагают отечественные кинопрокатчики, не способно удовлетворить спрос россиян.
В этом году было два всплеска интереса к торговым центрам: в апреле, когда прошел первый шок и люди адаптировались к ситуации, и в августе-сентябре, когда родители закупали товары к школе для детей.
Чем торговые центры заменят ушедшие бутики?
Крупные торговые центры оказались наиболее чувствительными к мировой обстановке. До февраля, например, Veer Mall имел солидный пул предварительных соглашений с федеральными и международными операторами, но сейчас процесс запуска новых магазинов поставлен на паузу.
Поэтому на сегодняшний день перед собственниками торговых объектов встала задача насытить вакантные площади интересными вещами, которые, с одной стороны, улучшат настроение посетителей, а с другой — дадут стимул для последующих покупок.
В «Европе» рассчитывают, что трафикогенератором станут новые рестораны. В течение года там открылось несколько точек Кирилла Шлаена.
Марина Крупина:
— Мы фиксируем спрос на рестораны. Количество гостей стабильно превышает количество посадочных мест. Это значит, что люди хотят получать хорошие эмоции и впечатления. Клиент, может быть, в этот же день и не совершит покупку, но, прогулявшись по холлам и зацепив взглядом витрины, испытает желание вернуться.
Еще торговые центры, чтобы удержать посетителей, переоборудуют помещения в культурные пространства: под выставки, книжные магазины.
Другие торговые центры реализуют совместные проекты с властями. Так, в Veer Mall заработали площади, где начинающие предприниматели бесплатно могут представлять свою продукцию. Как утверждает Павел Изотов, это в большей степени социальный проект — чтобы помочь окрепнуть локальным брендам.
Павел Изотов:
— Мы много сил и времени тратим на организацию и проведение различных мероприятий (недавно прошла встреча с балериной Анастасией Волочковой). Мы запустили бесплатный коворкинг и центр скалолазания. Во второй половине следующего года заработает новая точка притяжения. Это нужно, чтобы нарастить поток посетителей, стабилизировать его и сделать так, чтобы они к нам вернулись.
Пока участники рынка не думают, что в ближайшее время торговые центры придется закрывать. Есть разные мнения относительно того, когда объект можно считать проблемным. В частности, называются цифры в 50–70% вакантных площадей. Другие важные факторы: уровень эксплуатационных расходов и закредитованность.
