В России отменят льготную государственную и нулевую ипотеку от застройщиков. Что дальше
Зачем ЦБ отменяет ипотеку с нулевыми ставками от застройщиков
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая на заседании Госдумы, объявила, что Центральный банк в начале 2023 года введет меры против застройщиков, ставки по ипотеке которых приближаются к нулю. По ее словам, такая ипотека несет риски и для заемщика, и для банка — последний получает в залог актив по завышенной цене.
Эльвира Набиуллина, председатель Банка России:
— Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку предлагают якобы даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры по таким продуктам завышается на 20–30%. И часто переплата из-за повышения стоимости квартиры оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. А продать эти квартиры на вторичном рынке за те же деньги уже не получится. Мы сейчас выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте и предполагаем, что они вступят в силу в начале следующего года.
Об ужесточении в ЦБ начали говорить в начале осени, сразу после того как стало известно, что крупные российские банки начали давать отсрочку на первый взнос по ипотеке, а застройщики — проводить акции с «ипотекой под ноль процентов». 16 сентября Набиуллина назвала такие предложения маркетинговыми акциями, вводящими заемщиков в заблуждение.
В ноябре Ассоциация банков России предложила Центробанку ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков» и рекомендовала четыре варианта расчетов. Один из них — не ниже 4% целевого показателя ЦБ по инфляции.
Ранее в беседе с корреспондентом 66.RU президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников подтверждал, что проблема «нулевых ставок» в том, что если заемщик не будет выплачивать заем, после реализации такой квартиры банку может не хватить средств, чтобы компенсировать убытки по невыплаченному кредиту. При этом Трапезников утверждает, что мера по ограничению платежеспособного спроса приведет к охлаждению рынка.
Впрочем, сегодня комментировать заявление Эльвиры Набиуллиной Вячеслав Трапезников отказался.
Как рассказал 66.RU руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, запрет на нулевые ставки не слишком сильно скажется на перераспределении покупателей между первичным и вторичным рынком. Однако застройщикам придется привлекать покупателей каким-то иным образом.
Михаил Хорьков, глава аналитического отдела УПН:
— Скорее всего, ограничения, которые анонсировала глава ЦБ, не станут полным запретом. Вероятно, будут сформулированы какие-то рамки, в которых банки и застройщики смогут работать. Хотя нулевые ставки, скорее всего, уйдут в прошлое. Наверное, это приведет к ограниченному маневру использования такого подхода со стороны застройщиков. Часть компаний, возможно, откажется от этого направления в качестве ключевого с точки зрения привлечения покупателей на текущем рынке и будут чаще применяться прямые скидки на квартиру, а не через субсидирование.
По словам Хорькова, такое решение регулятора может привести к выравниванию условий конкуренции для первичного и вторичного рынка, но не добавит покупателей на рынок. Поэтому «вторичка» от запрета на «нулевые ставки» не выиграет. Значительно большее влияние, по мнению эксперта, окажет отказ от программы льготной ипотеки. И, судя по всему, это произойдет.
Отмена льготной ипотеки поддержит вторичный рынок
Заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что ведомство не будет продлевать льготную ипотеку под 7% на квартиры в новостройках. В продлении и введении новых мер по поддержке первичного рынка жилья специалисты не видят необходимости.
Программа льготной ипотеки действует в России с апреля 2020 года. Однако начиная с 2021 года против ее продления неоднократно выступала Эльвира Набиуллина. Она заявляла, что вызванный льготой дополнительный спрос влечет за собой рост цен на недвижимость.
В сентябре 2022 года против продления программы льготной ипотеки на жилье в новостройках также выступила Счетная палата. По оценке аудитора Натальи Труновой, реализация программы привела к большому разрыву цен на новостройки и вторичное жилье.
По словам Михаила Хорькова, именно отмена льготной ипотеки станет более решающим фактором для вторичной недвижимости, нежели отказ от «нулевых ставок».
Михаил Хорьков:
— Условия по ипотечному кредитованию даже с отменой программы сблизятся, но полностью не выравняются, потому что есть и другие виды льготного кредитования, например семейная ипотека. Если отменят льготную ипотеку, вторичный рынок получит определенные плюсы.
Однако, по мнению Хорькова, сама по себе отмена не привлечет покупателей на рынок, ни на первичный, ни на вторичный.
«Снижение в целом ипотечных ставок на рынке добавляет покупателей. А выравнивание условий между сегментами — вопрос периода, когда возможно рассчитывать на перераспределение», — отмечает эксперт.
Обе эти меры не вернут покупателей на рынок
А судя по всему, покупатели ушли как с первичного, так и со вторичного рынка и тренд на восстановление спроса закончился. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, на которую ссылается телеграм-канал Reburg, в октябре 2022 года в Екатеринбурге было зарегистрировано около 1,3 тыс. договоров долевого участия. Это примерно на четверть меньше сентября 2022 года.
Число подписанных договоров (которые уже прошли регистрацию) — 900, что позволяет дать оценку количества сделок по ДДУ в октябре 2022 на уровне 1200. Это примерно на треть меньше, чем в сентябре 2022 года, и на 45% меньше октября 2021-го.
При этом число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга в прошлом месяце превысило отметку в 37 тысяч и продолжило расти уже в ноябре, обновляя исторические максимумы.
«Это достаточно существенное снижение продаж, тренд на восстановление спроса (после весеннего снижения) закончился в сентябре, и в октябре наблюдается значительная просадка. Будет ли это долгосрочным фактором или это кратковременная эмоциональная реакция на мобилизацию — пока однозначного ответа нет, но очевидно, что именно частичная мобилизация стала причиной пересмотра планов многих потенциальных покупателей», — отмечает Михаил Хорьков.
При этом число квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Екатеринбурга в октябре, сократилось на 4,2% по сравнению с предыдущим месяцем. Средняя стоимость квадратного метра жилья достигла 101 392 рублей. «С рынка в первую очередь уходят более дешевые предложения, в связи с чем средняя цена лотов продолжает расти», — пояснили в УПН.
Раньше кризисы настигали рынок недвижимости раз в шестилетку, а в 2022 году продажи квартир падали уже дважды: после начала СВО и объявления частичной мобилизации. Строители готовятся к трудным временам, но признают, что запас прочности по-прежнему существует.
