Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Девелоперы готовятся к новому кризису. Что будет с ипотекой и ценами на жилье

25 октября 2022, 11:10
Девелоперы готовятся к новому кризису. Что будет с ипотекой и ценами на жилье
Фото: архив 66.RU
Раньше кризисы настигали рынок недвижимости раз в шестилетку, а в 2022 году продажи квартир падали уже дважды: после начала СВО и объявления частичной мобилизации. Строители готовятся к трудным временам, но признают, что запас прочности по-прежнему существует. Во-первых, средняя площадь квартир может еще уменьшиться. Во-вторых, сегодня кроме новостроек некуда вкладывать накопления.

В последний день выставки 100+ TechnoBuild прошло пленарное заседание Уральского форума по недвижимости. На нем участники обсудили нынешний кризис, обостренный объявлением частичной мобилизации, и попытались спрогнозировать, что будет с рынком жилья в следующем году.

Как сейчас

К октябрю 2022 года стройкомплекс Екатеринбурга пришел с хорошими результатами. В стадии строительства находится 3,6 млн кв. метров жилья. Это на 18% больше, чем год назад. Логично, что растут объемы предложения на первичном рынке. По данным Уральской палаты недвижимости, 35 тыс. квартир в новостройках (из них 18–20 тыс. в открытой экспозиции) — не распроданы

Еще одна примета времени — интерес к небольшим и недорогим квартирам. Как рассказал глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, больше половины сделок происходит с квартирами до 45 кв. метров, а 70% приобретаемых квартир стоят до 6 млн рублей.

Одновременно с этим растет зависимость от ипотеки. Обычно ее доля составляла 75%, а в последние месяцы стремится к 80%. Люди чаще соглашаются брать жилищные кредиты на максимально возможный срок в 30 лет (таких — 28% заемщиков).

По статистике сервиса «ДомКлик», среднестатистический портрет ипотечника выглядит так: это мужчина 36 лет или женщина 38 лет. 72% мужчин и 49% женщин находятся в браке.

В течение последних трех лет доля покупателей однокомнатных квартир в разных группах находится на уровне 38–49%. Тогда как на трехкомнатные нацеливаются от 14 до 21% клиентов банка — привела данные директор ипотечного направления Уральского банка Сбербанка Ольга Белозерцева.

Застройщики понимают структуру спроса и стараются адаптировать свой продукт под падающие доходы и все более скромные (в плане площади квартир) запросы населения.

Как будет

Глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников признал, что квартиры становятся меньше, но уверен, что тенденция еще не исчерпана.

«Некоторые застройщики исчерпали этот потенциал. Ряд застройщиков — их можно пересчитать по пальцам — приняли сознательное решение, что они не будут снижать площадь лотов. А остальные — дрейфуют. У них есть желание удержаться в районе 40 кв. метров, но рынок диктует другое», — сказал девелопер.

Имеющаяся возможность снижения средней площади квартиры придает стройкомплексу запас прочности. Тем более, этот процесс не нужно воспринимать однозначно негативно: застройщики могут уделить большее внимание функциональности планировок, а решения мест общего пользования (соседские центры, холлы, лобби) снимают часть функций с жилых помещений.

По его словам, в этом году Екатеринбург побьет рекорд по объему ввода жилья. «Пока по стране ходят денежные знаки, можно быть уверенным, что их будут вкладывать в недвижимость», — отметил он.

Вячеслав Трапезников, глава Гильдии строителей Урала:

— Почему я продолжаю принимать решение о запуске новых проектов? В советском Свердловске главной ценностью для человека была трешка на улице Маршала Жукова. Сегодня мы видим, что альтернативных инструментов попросту нет: ни облигаций, ни вкладов, ни автомобилей, ни акций, ни долларов. Что можно предложить человеку, который в конце года получит два-три миллиона рублей премии? Я не знаю ответ, кроме покупки недвижимости в городах-миллионниках.

По словам Михаила Хорькова, ситуацию на рынке недвижимости определят настроения покупателей, их ожидания и готовность проводить сделки с жильем.

Михаил Хорьков, аналитик УПН:

— Зимой будут важны решения, связанные с продлением или непродлением льготной ипотеки (она действует до конца 2022 года, — прим. 66.RU). Любое решение государства способно скорректировать движение рынка. Ситуация вернется к рыночным факторам к весне 2023 года, когда экономика адаптируется к нынешним условиям.

По его прогнозам, по итогам октября произойдет очередной спад продаж, предложение «вторички» вырастет, а «первички» — останется на высоком уровне. Сокращение инвестиций в новые проекты скажется на рынке не раньше 2023 года. По итогам года количество сделок сократится на треть, оценивает он.

При этом у многих участников рынка горизонт планирования уменьшился. Если раньше кризисные ситуации возникали раз в шесть лет, то сейчас — два раза в год. Из-за непредсказуемого развития внешнеполитической ситуации и большой неопределенности на рынке недвижимости девелоперы и риелторы воздерживаются от ценовых прогнозов.

Без внешних шоков цены на жилье принципиально не изменятся, говорила в интервью 66.RU президент УПН Валерия Козлова.

«Количество сделок снизится. С одной стороны, люди, которые одномоментно передумали продавать квартиры, вернутся на рынок не сразу. С другой — люди не торопятся приобретать недвижимость. Движение однонаправленное: спроса и предложения станет меньше. А значит, каких-то ощутимых изменений в ценах мы не заметим», — считает она.