Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Рынок готовой недвижимости перестал реагировать на ключевую ставку. Что будет с ценами на «вторичку»

23 сентября 2022, 12:50
Рынок готовой недвижимости перестал реагировать на ключевую ставку. Что будет с ценами на «вторичку»
Фото: архив 66.RU
Центральный банк посылает четкие сигналы: в ближайшее время лучших условий по ипотеке для покупателей квартир на вторичном рынке ждать не стоит. Девелоперы попытаются использовать этот тезис, чтобы привлечь их внимание к новостройкам.

Решения Центробанка перестали оказывать решающее влияние на рынок недвижимости, в том числе и на вторичный. После последнего снижения ключевой ставки эксперты не ожидают заметного оживления спроса и роста цен на квартиры.

Что произошло?

  • В пятницу, 16 сентября, совет директоров Банка России шестой раз подряд уменьшил учетную ставку — до 7,5%. От нее зависит, под какую ставку банки будут выдавать деньги населению.
  • Глава Центробанка Эльвира Набиуллина, оценивая дальнейшие перспективы, сказала, что «цикл снижения ставки, скорее всего, близок к завершению».

Как правило, вслед за уменьшением ключевой ставки уменьшаются и проценты по банковским продуктам, в том числе по ипотеке. Но не в этот раз, считают аналитики.

Что будет с ипотекой?

Больше месяца, с 28 февраля, ключевая ставка держалась на рекордном уровне — 20%. Это сделало жилищные кредиты недоступными для покупателей. Государство, чтобы помочь девелоперам и перезапустить спрос на квартиры, приняло новые условия по льготной ипотеке. Но они касались только первичного рынка. «Вторичка» существовала в рыночных условиях и пять месяцев находилась в кризисе: маленький объем предложения, маленький объем продаж.

Постепенно Центробанк снижал базовую ставку, что было встречено участниками строительного рынка со сдержанным оптимизмом. Приобретение жилья в новостройке — часто цепочка сделок с продажей старой квартиры. То есть доступная ипотека на вторичном рынке, по идее, должна была оживить спрос и на первичном. В августе-сентябре число сделок действительно выросло.

Однако предпосылок того, что недавнее решение регулятора поддержит этот рост, нет.

Михаил Хорьков, глава комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Сильного оживления [на вторичном рынке] ждать не стоит. С одной стороны, любое понижение ключевой ставки позитивно. С другой — банки бурно отреагировали на это на предыдущих этапах. Сегодня, принимая решение об установлении процента по ипотеке, они закладывают ожидания того, что этот цикл завершается, и будут осторожнее корректировать условия по жилищным кредитам.

В обычные времена сигнал от Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотека не станет выгоднее, привел бы на рынок покупателей, ожидавших лучших условий. Сегодня весь отложенный спрос близок к исчерпанию.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

По словам Михаила Хорькова, если на рынке и остались покупатели с выдержкой и они начнут покупать квартиры, то их количество не так велико. «Это не приведет к заметным изменениям рыночных тенденций, а лишь поддержит текущий уровень продаж», — считает эксперт.

Что будет с ценами?

Спрос на «вторичку» начал восстанавливаться в предыдущие пару месяцев — августе и сентябре. Но его уровень все еще недостаточен, чтобы подстегнуть рост цен на квартиры . По сравнению с прошлым годом, когда их стоимость обновила исторический максимум, оборот рынка упал на 25–30%. И поэтому, по данным Уральской палаты недвижимости, за два летних месяца средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье увеличилась всего на 600 рублей, или на 0,58%.

Рыночных предпосылок к тому, что квартиры начнут сильно дешеветь или, наоборот, дорожать, по словам Михаила Хорькова, нет.

Михаил Хорьков:

— Мы не ожидаем заметных изменений — ни в сторону увеличения, ни в сторону понижения. Прогнозируем вялую динамику, режим, в котором рынок существовал в предыдущие несколько месяцев. На первичном рынке цены будут зависеть от уровня конкуренции в конкретной локации. Кто-то, у кого продажи идут медленно, может предложить скидку. А кто-то выйдет с ценой выше, чем у конкурентов.

Что касается «вторички», то здесь аналогичная ситуация. Продавцы при ценообразовании будут иметь в виду стоимость похожих квартир, а также то, насколько быстро необходимо продать жилплощадь.

Стоит добавить, что дальнейшие контуры рынка недвижимости, спрос и цены на жилье будут зависеть от программ льготной ипотеки, на которую приходится треть от общего объема и которая заканчивается в конце года.