Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Покупатели ушли, площади пустуют. Что теперь будет с торговыми центрами

15 августа 2022, 10:00
Покупатели ушли, площади пустуют. Что теперь будет с торговыми центрами
Фото: dismantlingthedream.com, Анна Коваленко, 66.RU
В России могут появиться «кладбища» опустевших торговых центров, рассказал на ПМЭФ президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Проблему обозначили раньше 2022 года: еще в 2019-м, до пандемии, «КоммерсантЪ» писал, что отголоски начавшегося в США резкого спада интереса к крупным ТЦ, который может привести к закрытию четверти объектов, начали ощущаться и в России. После февраля проблема только усугубилась. Но так ли все печально? 66.RU узнал у специалистов по недвижимости и реконцепции, какая ситуация на рынке на самом деле, как ТЦ стоит перестраиваться в текущих реалиях и на какие лучшие практики лучше ориентироваться.

Концепции ТЦ безнадежно устарели?

Количество действующих торговых центров действительно будет сокращаться из-за снижения их эффективности, считает Андрей Мозоль, инвестор, руководитель агентства недвижимости.

Общемировой тренд, который называется демоллингом, стартовал в США, а теперь постепенно распространяется в крупных европейских странах и России.

Массовое строительство моллов в Штатах началось почти сразу после окончания Второй мировой войны. Экономика страны не так сильно пострадала из-за боевых действий, поэтому сохранилось больше ресурсов для развития. Так стали возникать десятки ТЦ. Однако уже в 1970-х в США появились первые заброшенные объекты.

Один из самых известных американских моллов-призраков — Randall Park Mall в штате Огайо. Открывшись в 1976 году, он стал крупнейшим в мире: 186 тысяч кв. м. торговых площадей, 200 магазинов и пять тысяч работников. В начале 2000-х якорный арендатор закрыл свой магазин из-за плохих продаж, вслед за ним вскоре ушел еще один «якорь». К концу 2000-х ТЦ окончательно опустел. И таких кейсов — десятки.

Фото: dismantlingthedream.com, Анна Коваленко, 66.RU

Randall Park Mall. Американский молл-призрак

В России о брошенных ТЦ всерьез начали говорить в 2010-е.

«Самый большой триггер случился не так давно — переход в e-commerce, то есть активное развитие пунктов выдачи заказов, где можно заказать товары без оплаты доставки. Рывок онлайн-торговли пришелся на карантин из-за пандемии, и теперь он будет только расти. Более того, из-за санкций катастрофически снижается трафик, брендовые магазины закрываются, кинотеатры под угрозой», — перечисляет факторы Андрей Мозоль. По его словам, в новых условиях выживут только самые гибкие, а точнее «те, которые поменяют свою концепцию и философию».

Чтобы сохранить свой бизнес, владельцы торговых центров должны предложить клиентам то, что дома нельзя или неудобно делать. Основной тренд — это создание развлекательных и тематических зон. Например, игровые зоны, детские и мужские уголки, контактный зоопарк, аквапарк, фестивали. Другое актуальное направление — создание коворкингов и рабочего пространства. «Возможно, со временем появятся и новые идеи перевоплощения, но очевидно одно — если не сделать это сегодня, завтра ТЦ станут складами или будут заброшенными», — говорит Андрей Мозоль.

Торговый центр — это пластичный город в городе, который можно быстро адаптировать под текущие потребности людей, а его успешность в этом зависит от удачного совмещения социальной и рекреационной функций и помощи горожанам в их ежедневных делах, считает Елена Осиева, маркетолог, специалист по реконцепции. «В городах-миллионниках уже достаточно торговых площадей, и все они похожи друг на друга. Пандемия и уход крупных международных брендов с российского рынка существенно трансформировали ритейл — в результате мы видим много пустующих пространств», — считает она.

Тем не менее, по мнению Осиевой, заброшенных ТЦ в Екатеринбурге не будет из-за компактности города и дороговизны земли.

Директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев скептически относится к тезису о том, что в России скоро будет много заброшенных моллов. Но в Екатеринбурге торговых точек действительно хватает, поэтому открывать что-то новое не нужно, подчеркивает он.

«О кризисе и даже смерти ТЦ говорят много лет. Об этом шла речь даже в 2003-м, когда я стажировался в Германии. Уже тогда были проблемные объекты, которые, несмотря ни на что, существуют и сегодня — просто они перестроились, добавив социальную составляющую. Потом о гибели нашей индустрии говорили еще несколько раз, сейчас говорят особенно много — и ничего, работаем. История о том, что многие ТЦ превратятся в пустыню с редкой травой, растущей через плитку, преувеличены», — говорит Дмитрий Сарапульцев.

Опыт американских моллов, по словам директора «Гринвича», уникален: большинство из заброшенных объектов открывали за пределами городов, и, когда в стране ослабла маятниковая миграция, их пришлось закрыть. В России, полагает Сарапульцев, ТЦ развивались по другому пути, поэтому перекладывать на нашу страну опыт США неправильно.

Российские торговые центры и общемировые тренды

Среди мировых трендов для развития общественных площадок Елена Осиева выделяет следующие:

  • «Любое пространство может быть рабочим: нужна розетка, зарядка, интернет»
  • «Социальная польза, инвестиции в общественные пространства»
  • «Энергоэффективность в строительстве, повторное использование ресурсов»
  • «Приоритет людям, а не машинам»
  • «Аренда, а не владение»
  • «Людям нужны впечатления, а не товары»

Следуют ли российские ТЦ этим трендам? Мы попросили Елену прокомментировать каждый.

«Любое пространство может быть рабочим: нужна розетка, зарядка, интернет»

«За последние годы розеток в ТЦ стало больше, но по-прежнему почти нет мест, где можно провести митап — небольшую рабочую встречу с группой коллег — и подключить Zoom, чтобы не мешал шум. Сегодня в общественных пространствах продумывают большие столы, но колонки с музыкой часто располагают так, что локально отключить музыку невозможно. Здесь речь не про коворкинг для постоянного рабочего места за абонентскую плату, а про общественное пространство, которое при случае может быть адаптировано под рабочее — платно или бесплатно.

Фото: ingkacentres.com, Анна Коваленко, 66.RU

Пример: компания IKEA открывает такие центры для встреч по всему миру».

«Социальная польза, инвестиции в общественные пространства».

«Уже сегодня ТЦ в Екатеринбурге могут создавать большие оранжереи на пустующих площадях — полезные общественные пространства для людей. В Екатеринбурге такое есть только возле «Меги», куда многие посетители едут уже не за покупками у якорных арендаторов, а за социальной пользой — в нашем городе немного современных, впечатляющих детских площадок.

В Екатеринбурге есть проблема с нехваткой мест в детских садах, поэтому интересно, какой ТЦ первый увидит в этом потенциал для себя — и создаст хороший детский сад именно как социальный проект. Это будет отличный магнит для стабильного трафика».

«Энергоэффективность в строительстве, повторное использование ресурсов»

«Экологичное отношение к энергетике пока совсем не развито среди ТЦ Екатеринбурга. А вот повторное использование ресурсов можно было бы применить, либо для начала сделать частью позиционирования — к примеру, создать дизайн интерьера общественного пространства только из переработанных материалов. А площадка для раздельного сбора мусора на территории ТЦ — это уже must have.

Пример: Дизайнер из Голландии Кирсти Ван Ноорт применила отходы металлических рудников в Англии, где раньше добывали медь и олово, и создала краски для фарфора, фаянса и керамики. Свердловская область — металлургический край, поэтому подобное переосмысление промышленности могло бы совместить сразу три тренда: приоритет локальным товарам, самоидентичность Урала и вторичное использование материалов».

«Приоритет людям, а не машинам»

«На сегодня в Екатеринбурге преимущество по-прежнему отдается автомобилистам, а не пешеходам. Более того, ТЦ все еще активно рекламируют парковки. Они до сих пор очень закрытые, без окон.

В будущем ТЦ будут ориентированы пейзажными окнами на город, природу. Так, «Парк Хаус» находится у Основинского парка, но сторона, выходящая на него, используется как многоуровневая парковка. Аналогичная история у «Гринвича». «Мега» могла бы использовать вид на лес. Наш город довольно компактный и в целом можно сказать что мы можем получить все, что необходимо в пешей доступности, но у нас не развита велоинфраструктура».

«Аренда, а не владение»

«Шеринговая культура совсем не развита в ТЦ, хотя экономика совместного использования сейчас довольно популярна. Следует целенаправленно создавать такие сервисные точки в ТЦ и отдавать им предпочтение, чтобы привлечь разнообразные предложения. Можно мыслить шире аренды спортинвентаря или строительного инструмента и допускать онлайн-шеринг фильмами и подписками, формировать комьюнити на основе интересов. Затем — добавить к этому социальную функцию: например, помочь человеку решить его проблему и расхламить его дом. Пусть в этом пространстве ритейла будет б/у предметы, которые можно взять в аренду. На этом заработает владелец».

«Людям нужны впечатления, а не товары»

«Потребление одежды уменьшается, поэтому теперь необходимо вкладывать в экономику впечатлений. Самореализация и творчество важнее бутиков, поэтому станут заметными те бренды, которые помогают человеку воплотить свою задумку в жизнь. Например, DIY-мастерская, где можно самому что-то сделать: швейный или столярный коворкинг, студия звукозаписи, подкастерская».

Как могут измениться торговые центры?

ТЦ — это уже не только про бизнес, но и про впечатления, общение и встречи, признает Дмитрий Сарапульцев. «Мы делаем большой акцент на развлекательной составляющей — недавно открыли фудмаркет, осенью презентуем фитнес-центр. Такие вещи сейчас привлекают людей. Часть ТЦ идут в эту сторону, а другие — где были, там и остаются. Никто пока не закрылся, но есть довольно сложные проекты, которые, возможно, не стоило открывать и строить. Они чувствуют себя хуже», — говорит директор «Гринвича». По его словам, владельцы также размышляют над открытием коворкинга.

ТЦ, которые находятся далеко от центра, могут стать транспортными хабами, считают опрошенные эксперты. Они будут напоминать больше аэропорты, в которых можно переночевать, поесть, подзарядить электромобиль.

Другие огромные торговые пространства могут занять частные медицинские клиники. Эта ниша может быть неисчерпаемой, так как в будущем структура демографии изменится, и процент пожилых людей будет намного выше, чем сейчас. К этому времени цифровые услуги и городская инфраструктура будут принимать в расчет такую пропорцию — у нас появится больше сервисных предложений для людей «золотого» возраста.

Фото: aboutamazon.com, Анна Коваленко, 66.RU

Супермаркеты Amazon с технологией Just Walk Out.

Еще в ТЦ сегодня мало пространства выделяется маркетплейсам, точкам выдачи онлайн-товаров, постаматам. Постепенно им будут давать больше пространства, где можно сделать онлайн-покупку с комфортом, со множеством цифровых сервисов, с использованием автоматизации и роботов. Пример: супермаркеты Amazon с технологией Just Walk Out.

Другие идеи для невостребованных ТЦ:

  • Квартиры
  • Распределительные хабы
  • Компьютерные клубы
  • Фитнес-клубы, велнес
  • Фудхоллы
  • Лектории

Два кейса редевелопмента ТЦ: многофункциональный центр и общественный бассейн

Фото: dppukltd.com, Анна Коваленко, 66.RU

Один из удачных примеров редевелопмента — торговый центр Queens Arcade в Кардиффе, построенный в 1994 году. После начала пандемии на площадке резко упал трафик, и владельцы недвижимости решились на глобальные перемены. Вот принципы, заложенные в проекте обновления:

  1. Качественное общественное пространство, которое учитывает сложившиеся маршруты и связывает туристические места города
  2. Интеграция с исторической средой
  3. Развитая пешеходная и велосипедная инфраструктуры. Проницаемые транзитные зоны
  4. Замиксованы разные функции: ритейл, офисы, отель, жилье
Фото: Daria Scagliola/Dezeen, Анна Коваленко, 66.RU

Другой пример редевелопмента — бывший торговый центр China-Town в Тайвани, превращенный в городской парк. Молл возвели в начале 1980-х на месте старого порта, но к 2010-м он пришел в упадок.

Голландское архитектурное бюро MVRDV намеренно сохранила элементы здания, чтобы напомнить жителям о решении закрыть порт ради торгового центра. Бывшая подземная парковка стала неглубоким водоемом — общественным бассейном. В парке специально высадили местные растения, которые со временем превратятся в джунгли, характерные для других частей острова. Как пишет журнал Dezeen, реконструкция показывает, что можно сделать с магазинами после окончательного перехода шопинга в онлайн.

Еще, в 2021-м Ikea начала продавать квартиры в многофункциональном торговом комплексе в Китае. Помимо жилья, в многофункциональный комплекс также входят 380 магазинов, парки развлечений, спортивные площадки и тренажерные залы, кафе, рестораны и коворкинг.

Фото: Иван Арапов, Анна Коваленко, 66.RU

Замороженная стройка новой очереди ТЦ «Мега» в Екатеринбурге.

В России наиболее масштабный пример редевелопмента ТЦ последних лет последние годы показывала «Мега». Компания внедряла в моллы концепцию «курорт в городе», добавив больше зеленых пространств и досуговых локаций. В октябре 2020-го «Мега» анонсировала в Екатеринбурге проект редевелопмента. Предполагалось, что за счет участка за ТЦ площади «Меги» увеличатся на треть. Проект предусматривал строительство большого кинотеатра, площадки для развлечений площадью более трех тысяч кв. м. и нового пространства для якорных арендаторов. Однако в июле 2022-го стало известно, что все работы приостановлены.