Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Тюменский застройщик купил за 96 млн квартал на Эльмаше. Почему участки рядом стоят в 10 раз дешевле

20 июля 2022, 12:35
Тюменский застройщик купил за 96 млн квартал на Эльмаше. Почему участки рядом стоят в 10 раз дешевле
Фото: архив 66.RU
На торгах за право заключить договор о комплексном развитии территории, на первый взгляд, произошел ценовой перекос. Один девелопер заплатил за площадку меньше миллиона, а другой — почти 100 миллионов рублей. Объясняем, почему инвесторы так по-разному оценили похожие по параметрам кварталы.

В Екатеринбурге прошли первые аукционы, где торговались площадки под комплексное развитие территорий (КРТ). Их результаты оказались контрастными. За квартал на Шефской — Энтузиастов — Баумана развернулась настоящая борьба: девелоперы повышали ставки на протяжении шести часов. В итоге право застроить территорию за 96,6 млн рублей досталось тюменской компании «Страна Е1», связанной со «Страной Девелопмент».

Что касается площадки на Донбасской — Черниговском — Суворовском, то «Брусника» забрала ее на втором шаге аукциона (671 тыс. рублей) за полминуты. Третий квартал под комплексное развитие территории был продан компании «Астра» за 11,4 млн рублей.

В мэрии объяснили, что такая большая разница в цене возникла из-за того, что вторая и третья площадки под КРТ гораздо сложнее в освоении, чем первая.

Григорий Сурганов, замначальника Главархитектуры:

— Мы оценивали потенциал той или иной площадки и понимали их ликвидность. Первый участок действительно оказался интересен для застройщиков. Мы предполагали, что там будет максимальное количество заявок. Вторая и третья площадки сложнее. Нужно учитывать не только количество домов, но и те обязательства, которые понесет девелопер, развивая ту или иную территорию.

Что это значит? Заплатив обозначенные суммы, инвесторы не получат в собственность эти кварталы, они только начнут готовить площадку: в первую очередь договариваться с жильцами о компенсации за квартиры (деньгами или недвижимостью в другом месте). Существуют и дополнительные обременения: выплаты за капремонт в домах, передача мэрии участков под детсад или школу и помещений в зачет снесенной муниципальной недвижимости. Далее компании могут снести расселенные дома и только после этого приступить к строительству.

Затраты на подготовительном этапе (плотность отселения, обременения, компенсация капремонта) на площадках разные. Соответственно, чем они меньше, тем выше конкуренция и дороже лот.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Как объяснил 66.RU источник на строительном рынке, участок, доставшийся «Стране Девелопмент», выглядит самым готовым для освоения.

Во-первых, он имеет прямоугольную форму. Чисто геометрически — это самая рациональная планировочная структура для строительства новостроек. Во-вторых, там не останется ни одного старого дома, что освобождает девелопера от обязанности вписывать свои многоэтажки в существующую застройку.

Эти две объективные причины, считает собеседник, позволят застройщику эффективнее всего распорядиться площадкой и выжать из нее максимальное количество квадратных метров.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Кроме того, плотность отселения в квартале на Шефской – Баумана ниже, чем в двух других. «Страна», согласно договору о КРТ, должна выкупить 4757 кв. метров недвижимости, «Астра» — 7543 кв. метра, «Брусника» — 8548 кв. метров.

Вячеслав Трапезников, глава Гильдии строителей Урала:

— В течение нескольких лет многие екатеринбургские застройщики рассматривали [под застройку] участок на Суворовском. Всем известна его градостроительная перспектива. И все знают, какая высокая стоимость для подготовки площадки. У «Брусники», видимо, получилось склеить финансовую модель строительства в нынешних условиях.

Девелопер, если он хочет развивать застроенные территории, с самого начала прикидывает расходы на расселение старых домов. Как правило, перед стартом проекта риелтор обходит квартиры и вступает с жильцами в предварительные переговоры о стоимости их жилья. Таким образом, компания получает представление о будущих расходах и может, опираясь на эту информацию, рассчитывать экономику проекта.

Помимо объективных факторов есть и эмоциональный. По слухам, «Страна Девелопмент» переплатила за землю в наказание за торги по Товарному двору. Тогда, напомним, после предложения тюменской компании ставки резко взлетели, и «Синаре Девелопмент», для которой покупка промзоны имела принципиальное значение, пришлось отвечать еще более щедрым предложением. Подобную дерзость якобы не оценили местные компании и зеркально ответили на аукционе КРТ.

Впрочем, говорят и другое. Якобы представитель «Страны» кулуарно объявил, что готов вести торги до 100 млн рублей. Объяснения такого поведения расходятся: или чтобы напугать и отсечь конкурентов, или чтобы продемонстрировать лояльность управленцам Екатеринбурга, где компания несколько лет пытается запустить стройку.

С одной стороны, ставка тюменского девелопера пополнит местный бюджет. А с другой — есть вероятность того, что придется увеличить плотность застройки, чтобы окупить расходы на землю.

Один из участников рынка недвижимости признался, что строители много раз хотели заранее договориться о разделе земельных наделов, чтобы не переплачивать за них. Но эти попытки каждый раз проваливались.

«При открытых аукционах или закрытых офферах застройщики освобождались от моральных обязательств. И на первый план выходила конкуренция за то, чтобы сделать проект, который все равно будет выгоден», — уточнил собеседник.