Грозит ли строительному рынку новый кризис. Большое интервью с главой Фонда защиты прав дольщиков

В Свердловской области не осталось ни одного недостроенного объекта, по которому не было бы готового решения. Проблема отчетливо высветилась в середине десятых годов, когда государство по всей стране насчитало 122 тыс. обманутых дольщиков.

Обманутые дольщики — следствие продаж квартир по договорам долевого участия (ДДУ), когда стройку напрямую финансировали покупатели. Получалось, что если по какой-то причине девелопер не завершал проект, то люди оставались и без квартир, и без денег.

В ответ на это правительство приняло новую систему: проектное финансирование, когда строительство кредитовал банк и эскроу-счета — «кубышка», которую наполняют покупатели и которую застройщики могли вскрыть только после ввода домов. Это помогло: с 2019 года в Свердловской области количество проблемных объектов снизилось с 40 до 21, а обманутых дольщиков — с более чем 1700 до 360.

Но ухудшение экономической ситуации (повышение ставок для девелоперов, повышение ставок по ипотеке, снижение доходов у населения), связанное со спецоперацией российских войск на Украине, на фоне рекордных объемов строящегося жилья несет риски: не все компании смогут адаптироваться к новой реальности. Что тогда произойдет? О будущем строительного рынка в интервью 66.RU рассказал директор Фонда защиты прав дольщиков Свердловской области Сергей Киселев.

— Новая система финансирования строек гарантирует, что в эти непростые времена новых обманутых дольщиков не возникнет?

— Начну издалека. В какой-то момент в России стало появляться много обманутых дольщиков. И у нас появились истории вроде митингов из-за ситуации с «Первым Николаевским». Проблема исчислялась миллиардами рублей. Чиновники на уровне регионов кто как мог искали выход. В Свердловской области, например, в одном из первых субъектов Федерации появился закон, который призван защищать права пострадавших граждан и определяет, как привлекать к проблемным объектам новых инвесторов.

Фото: архив 66.RU

В результате инвесторы решают проблему людей и взамен получают участки под застройку. Только благодаря региональным мерам, начиная с 2010 и до конца 2021 года, поддержка была оказана почти 12 тыс. дольщикам по 88 проблемным объектам в области.

В 2018 году государство наконец-то признало наличие проблемы, и как реакция на нее — реформа 214-ФЗ, понятие эскроу-счетов и проектного финансирования. Это сделало строительный рынок более цивилизованным. А в 2019 году правительством области был создан Фонд защиты прав дольщиков Свердловской области.

Федеральные власти поставили задачу, чтобы к концу 2023 года не осталось ни одного обманутого дольщика. И сейчас нам как региональному фонду, чтобы ее выполнить, осталось только достроить ЖК «Да Винчи».

— Так, и разве нынешняя система гарантирует, что дома, которые сейчас находятся в стадии строительства, будут завершены?

— Граждане точно не пострадают. Другое дело, что будет с застройщиками. Есть понятие «проблемный объект». Туда попадают стройки, где нарушено одно из нескольких условий: отставание на полгода от графика работ, задержка срока передачи квартир на полгода. Отсчитываются эти полгода от сроков, указанных в проектной декларации. Например, сейчас в списке проблемных находится 21 объект. До конца 2023 года этих объектов точно не будет в перечне.

Но проектную декларацию можно исправить, разрешение на строительство можно продлить, и тогда формально в поле нашего внимания дом не попадет.

Средства на счетах эскроу — это средства граждан. В нынешнем понимании они защищены. Даже если строительство заморозится, они получат обратно свои деньги. Но с учетом инфляции и их потребности в жилье можно ли это назвать полноценной защитой? Разве их это устроит?

— Вряд ли.

— Да, рынок укрупнился и консолидировался. Да, ушли компании-живопырки и нет откровенно мошеннических схем. Мы понимаем, что строительство, как и любая проектная деятельность, все равно сохраняет определенную долю риска. Чтобы на ранней стадии отследить проблему, мы начали вести предбанкротный мониторинг. Потому что никому — ни властям, ни банкам — не хочется снова связываться с недовольством граждан.

Есть критерии, которые могут указывать на то, что у компании имеются сложности. Ключевой принцип — замедление темпов строительства. Но здесь важно разобраться, почему это происходит: из-за неустойчивого финансового положения, проблем с поставками или планово. Поэтому эти критерии надо заострить, чем мы сейчас с правительством области и занимаемся.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Хорошо. Вы установили эти критерии, под которые попали несколько застройщиков. А что дальше? Что делать, чтобы предбанкротное состояние не превратилось в банкротное?

— На каком-то этапе пристальнее смотреть, что происходит. Понять, в чем проблема.
Поверьте, все в правительстве заинтересованы в росте жилищного строительства. Это означает привлекательность наших городов. Это стимулирует смежные отрасли: перевозки, изготовление стройматериалов и так далее. Это занятость населения и налоговые поступления.

У нас с 2017 года в области работает координационная комиссия, созданная губернатором, куда входят представители министерств — строительства, госимущества и инвестиций, а также правоохранительных органов. Мы готовы проводить разбор полетов, решать проблемы с ресурсоснабжающими организациями, градостроительными ограничениями или приаэродромными территориями и так далее.

— Как именно власть готова участвовать в решении проблем?

— Сегодня сложно говорить что-то конкретное, факторов неопределенности стало больше. Необходимо понять, должна ли власть что-то регулировать. Или это рыночная история и дело застройщика, банка и покупателя.

Не первую неделю ведутся переговоры о мерах поддержки застройщиков с точки зрения стоимости ресурсов. Банковское кредитование подорожало, а вот покупательский спрос не факт, что вырос.

Ведь что такое проектное финансирование? По сути, оно обеспечивает будущий денежный поток от покупателей. Несмотря на все преимущества этой модели, она инертна. Стоимость строительства может измениться, а поступлений на эскроу-счета пропорционально больше не станет.

Возможно, в этом случае придется менять законодательство, чтобы государство смогло, например, субсидировать банку возросший процент по проектному финансированию. Потому что очевидно, что сегодня у всех выручка снижается, а расходы растут. Когда ключевая ставка установлена на уровне 20% (то, что 8 апреля ее снизили до 17%, ничего принципиально не меняет, — прим. 66.RU), нельзя выдать кредит застройщику под 5%.

Да, застройщика можно обанкротить, подвергнуть публичной обструкции и всячески порицать. Но кому хочется замораживать стройку? Государству? Банку, который останется с залогами в виде недостроенных коробок и полным непониманием, что с ними делать?

Еще одно неизвестное в этом уравнении — себестоимость квадратного метра жилья при подорожавших стройматериалах. Возможно, в этом случае государство могло бы взять на себя часть затрат на инженерную инфраструктуру, техподключение, дороги и благоустройство.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

— Сейчас обсуждается вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов (схема предполагает частичное перечисление средств по мере завершения определенных этапов строительства, — прим. 66.RU). Это не приведет к тому, что компании массово будут изымать деньги и замораживать стройку? Я имею в виду даже не мошенников, а предпринимателей, которые неправильно рассчитали экономику проектов, или, что более вероятно, предпринимателей, для кого изменившаяся экономика стала непосильной.

— Не думаю, что существуют риски. Я исключаю простой механизм раскрытия эскроу-счетов.
В стройке участвует много людей. Банки научились заниматься проектным финансированием, оценивать проекты в плане финансовой устойчивости, контролировать расходование средств, правильно делать залоги, а бухгалтерия самих заемщиков стала гораздо прозрачнее. Так что при раскрытии эскроу-счетов прямым бенефициаром вряд ли станет застройщик.

Скорее, речь о снижении стоимости проектного финансирования. Образно говоря, растет строительная готовность объекта, соответственно, его стоимость (в том числе залоговая), застройщик получает часть средств с эскроу-счета. И, таким образом, застройщик привлекает меньше средств банка. Дольщик в любом случае будет защищен.

Я уверен, что застройщик не заинтересован в преднамеренном банкротстве. Он столько сил на это положил: потратил время, чтобы купить участок, разработать проектную документацию, пройти все согласования в городе, пройти кредитные комитеты в банке, заключить договоры с покупателями. Никто в здравом уме не бросит это.

— Именно так и появились тысячи обманутых дольщиков.

— Тогда не существовало системы эскроу-счетов. Раньше компания могла вести несколько строек, привлекать по ним деньги дольщиков и перекидывать с объекта на объект. Поэтому какой-то проект страдал. Одна из причин того, что произошло с «Первым Николаевским». Сейчас это невозможно представить: один счет — один проект.

Стройкомплекс изменился, он стал цифровым, технологичным и финансово прозрачным. Нельзя на коленке создать успешный проект. Так сегодня не работает.

Конечно, мы видим тревогу у застройщиков. И это нормальное состояние человека в нынешних условиях. Это не настроения о том, что надо опустить руки и все бросить. Это, скорее, о том, как адаптироваться. Но кризисы были и раньше, и ничего — города строятся.

— Многие девелоперы, чтобы избежать финансового контроля со стороны банка, возвращаются к инструментам из девяностых. К закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ), например. Этот сектор вне вашего внимания?

— И да, и нет. В законе четко указано, что обманутым дольщиком считается не только тот, кто заключил договоры ДДУ, а вообще любой гражданин, имеющий требования к застройщику. Вот, например, мы составляем списки покупателей квартир Владимира Воробьева, который возводил многоквартирные дома на землях ИЖС и был осужден за мошенничество.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Важно не впадать в крайности и не смотреть на них исключительно как на потенциальные мошеннические схемы. Есть суд. Есть закон о банкротстве, который действует в случае с разными паевыми инвестиционными фондами. Он вводит очередность удовлетворения требований кредиторов и устанавливает приоритет граждан перед другими кредиторами.

На уровне разработки разрешительных документов многое становится понятно. Нелегальные схемы выявляет департамент строительного и жилищного надзора, который имеет соответствующие полномочия и проверяет, как средства граждан оказываются на стройке. В подозрительных случаях материалы проверок направляются в правоохранительные органы.

Самим покупателям надо тоже насторожиться: если средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге — 100 тыс. рублей, а тебе предлагают за 50 тыс. рублей, то где-то есть подвох.

Мы видим, что правоохранительные органы эффективно разбираются с недобросовестными застройщиками. Риски потенциальных мошенников очень высоки. Если кто-то захочет использовать незаконную схему, то не сможет долго бегать. Тем более, сейчас никуда и не убежишь.

— Ладно. Обманутых дольщиков вы спасли. А что будет со всеми недостроями дальше?

— На сегодняшний день в области применяется одна из двух схем: либо привлекается инвестор, чтобы тот достроил дом, либо проблема решается совместно с Фондом развития территорий (до 1 января Фонд защиты прав дольщиков) через достройку объекта или выплату гражданам компенсаций. Второй сценарий — это как раз наша прямая работа.

В 2020–2021 годах с применением федеральных механизмов были восстановлены права более 140 человек, а до конца текущего года — более 210 граждан получат поддержку. В конце марта мы ввели дом в Нижнем Тагиле. Только там 90 человек к концу апреля получат ключи от квартир.

Облик городов от недостроев пока страдает. У нас на Уктусе есть здание, которое не могут сдать с 2015 года. А ведь дольщиков там давно нет. Их проблемы решены еще в 2018 году. В последнее время ситуация начала сдвигаться с мертвой точки: в арбитраж пришел инвестор и попросил передать права на объект. Находясь в здравом уме, он не захочет оставлять как есть, а планирует освоить площадку. Так что это вопрос нескольких лет.

Есть другие примеры, по которым пока нет решения. Это и апартаменты, в отношении которых не работает закон об обманутых дольщиках, и каркасы зданий в отдаленных районах. В какой-то момент застройка города доберется до этих мест и появится инвестор. Хотя, конечно, это не перспективы ближайших лет.

Зато ЖК «Да Винчи» Фонд принял решение достроить, потому что это дешевле, чем выплачивать компенсации. С другой стороны, если выделяются бюджетные деньги, то должен быть механизм их возврата. Поэтому мы, как государственный фонд, заходим в банкротные дела и через продажу имущества должника, розыск имущества бенефициаров эти средства возвращаем.

Фото: архив 66.RU

— И можно закрываться?

— Следующий этап — это реализация совместных программ либо реализация прав на участок. Один недострой в Нижнем Тагиле мы ввели. Но на смежном участке, где застройщик лишь выкопал котлован и установил фундамент, граждане получили компенсации. Права на объект формально переданы федеральному Фонду развития территории.

Во время строительных работ мы своими глазами видели, что застройщик наворотил и что оставил после себя. Но по закону мы не можем просто так улучшить соседнюю территорию, поскольку это будет считаться нецелевыми расходами.

Нам понятно, как развивать соседний участок. Сейчас с коллегами в правительстве области и ФРТ обсуждаем условия реализации совестной программы. И там тоже будет дом.

К слову, в введенном доме было несколько непроданных квартир. Так вот 12 из них приобрела область для передачи их детям-сиротам. Получается синергия — и права восстанавливаются, и решаются другие задачи по предоставлению жилья, и средства бюджета экономятся.

Если мы говорим про улучшение городской среды, то законодательство не дает ни одного инструмента, как это сделать. Решения по всем проблемным объектам не должны приниматься из одного федерального центра. Региональный фонд может выступить в качестве модератора процессов: как достроить объект, какую предоставить поддержку инвесторам.