Что не так с реновацией Екатеринбурга. Застройщики назвали четыре главные проблемы закона о расселении

На форуме 100+ Technobuild в Екатеринбурге прошел круглый стол, посвященный проблемам реализации программы комплексного развития территорий (КРТ) в регионах Уральского федерального округа. В отличие от реновации, предполагающей снос многоэтажных домов за счет бюджета, программа КРТ предусматривает отселение лишь ветхого, аварийного и морально устаревшего малоэтажного жилья.

На сегодняшний день пять из шести субъектов УрФО, в том числе Свердловская область, приняли необходимые правовые акты для запуска нового механизма сноса домов. Всего под программу КРТ попадают более 1,3 тыс. объектов в Екатеринбурге — дома до пяти этажей, построенные по 1970 год включительно, дома без централизованных сетей и изношенные деревянные дома. И власти, и застройщики признают, что программа КРТ — удачный и нужный механизм, однако существует ряд нерешенных проблем, из-за которых реализация программы может провалиться.

Отсутствие такого механизма, как КРТ, и бум жилищного строительства, по словам президента Национального объединения строителей (Нострой) Антона Глушкова, привели к тому, что города стали разрастаться вширь. Это в первую очередь доставляет неудобства самим жителям миллионников, которые вынуждены часами стоять в пробках. Также терпят убытки местные власти и застройщики: первые тратят больше средств на обслуживание и содержание городов, вторые — на инфраструктуру.

Фото: Антон Буценко, 66.RU

Участники конференции обозначили пять главных слабых мест программы КРТ:

1. В существующих условиях сложно прогнозировать рентабельность проекта. Кроме того, по словам сенатора Аркадия Чернецкого, некоторые города и регионы страны не в силах обеспечить маржинальность.
2. В КРТ собственники жилья могут проголосовать за включение дома в программу (необходимо 2\3 голосов) или исключить свой дом из программы (за это должны проголосовать больше 1\3). Однако сам процесс, отмечают застройщики, будет тянуться месяцами. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. А это неизбежно наложит отпечаток на экономику проекта и его архитектурные решения.
3. По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. В итоге застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект.
4. Множественные проблемы нормативного регулирования: претензии, которые могут возникнуть у налоговой, поскольку в расходы невозможно включить ряд затрат, не прописанных в законе; проблемы включения ИЖС; проблемы, связанные со взносами на капремонт, и др.

Сейчас, как считает руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений «Брусники» Ольга Фаизова, механизм КРТ в регионе еще не отработан. Есть два пути, по которым может пойти механизм. Первый предполагает, что федеральные власти закрывают глаза на проблемы в законодательстве, муниципалитеты отдают под площадки территории на окраинах, жители старого фонда саботируют процесс, в итоге девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта, реализуют человеконенавистническую застройку.

По словам Аркадия Чернецкого, власти понимают, что закон требует доработок: «Мы открыты к тому, чтобы вносить изменения в закон, основываясь на существующей практике КРТ», — заявил он.

Все участники встречи сходятся во мнении: КРТ — это неизбежность и пока лучший из существующих инструментов. Его реализация позволит девелоперам и властям воплощать современные градостроительные концепции, а горожанам — получить достойную среду для жизни. Лучшим решением может стать реальный позитивный проект, который можно будет масштабировать по всей стране.

По итогам конференции все прозвучавшие идеи будут обобщены, систематизированы и войдут в итоговую резолюцию конференции. Аргументированные предложения, как пообещал сенатор Чернецкий, будут учтены и отражены в законе о КРТ.

• В 2021 году правительство Свердловской области утвердило критерии для включения домов в программу комплексного развития территорий. Согласно документу, реновацию можно проводить в кварталах, где есть дома до пяти этажей, построенные по 1970 год включительно, в домах без централизованных сетей, в деревянных домах, изношенных на 60%, и домах, где капремонт обойдется дороже, чем расселение.
• Предполагается, что жильцам отселяемых домов предоставят равнозначное по метражу жилье. При этом закон не оговаривает, что люди должны остаться в том же районе. Другой вариант — денежная компенсация. Она будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квартиры.
• Первым участком под комплексное развитие территории в Свердловской области стали 253,44 га в селе Черданцево. Лот выставят на продажу в первом квартале 2022 года. 6 октября губернатор региона Евгений Куйвашев на пленарном заседании Международного форума 100+ TechnoBuild заявил, что определены 11 площадок в Екатеринбурге и Екатеринбургской агломерации.
• По словам министра строительства Свердловской области Михаила Волкова, регион подал заявку на федеральное софинансирование для стимулирования строительства жилья. На социальную и дорожную инфраструктуру область планирует получить кредиты на 11 млрд рублей.
• Подробнее о том, как будет работать закон о комплексном развитии территорий в Екатеринбурге, можно прочитать здесь.