Жилой комплекс «Да Винчи» находится в центре Екатеринбурга, рядом с Макаровским мостом, во дворах, напротив Управления дороги. Дом планировали сдать еще в 2018 году, но в конце 2019 года стройка встала. У ООО «Офорт-К» — компании, которая начинала проект — на завершающей стадии возникли финансовые проблемы и его признали банкротом.
Кроме обязательств перед пятью десятками дольщиков, у застройщика остались долги перед кредиторами: стройку через аффилированную фирму «ТранспортТрейд» финансировал «Альфа-Банк». Финансовая организация выставила требования приблизительно на 300 млн рублей.
Три варианта достройки
На данный момент существует несколько способов завершить строительство дома. Публично озвучено три:
1. Проект профинансирует государственный Фонд защиты прав дольщиков.
На июльском заседании наблюдательный совет фонда (среди участников — вице-премьер Марат Хуснуллин и гендиректор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко) подтвердил выделение необходимой суммы (в распоряжении 66.RU есть протокол встречи).
2. ЖК достроит компания «Аспект», связанная с совладельцем «Уралпластика» и инициатором реновации в Завокзальном Алексеем Гончаровым.
В январе 2021 года бизнесмен обратился в суд с соответствующим ходатайством. Документы прошли аттестацию в федеральном Минстрое. Предполагалось, что дом будет сдан на собственные деньги организации, а та получит доход от реализации непроданного жилья и мест на паркинге.
3. Инвестором станет основной кредитор — «Альфа-Банк».
Компания ведет переговоры по финансированию объекта путем предоставления целевого займа — не обязательно «Аспекту».
Мотивы сторон
Сами дольщики против такого развития событий. Они не хотят привлекать к работе над завершением строительства частные компании.
Из обращения дольщиков:
— Целевые займы (кредиты) могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земельных участков (прав на них). […] Мы считаем, что вариант решения вопроса достройки дома механизмом Фонда защиты прав дольщиков является правильным и законным. Именно такой вариант позволит максимально защитить наши интересы.
В письме они просят Евгения Куйвашева дать гарантии и сообщить, когда ожидать окончания стройки, а также спрашивают, будут ли выделены на достройку средства из областного бюджета.
В свою очередь Алексей Гончаров направил дольщикам гарантийное письмо (копия также есть в распоряжении 66.RU), где он подтвердил, что готов достроить жилой комплекс в соответствии с проектом и сделать это в течение шести месяцев после передачи ему права собственности.
Как считает девелопер, у региональных властей нет свободных ресурсов, чтобы взваливать на себя обязательства еще и по коммерческим проектам.
Алексей Гончаров, совладелец «Уралпластика»:
— Мне непонятно, почему Фонд заинтересовал этот проект. У него нет собственных денег: он просит средства из федерального и регионального бюджетов. У правительства Свердловской области есть другие задачи, куда надо тратить бюджетные деньги, — более злободневные. Это садики, школы, развитие отдаленных территорий. К тому же сейчас идет возведение объектов Универсиады, куда уходит много бюджетного финансирования.
По мнению Алексея Гончарова, Фонд защиты прав дольщиков должен решать острые строительные проблемы, не требующие особых подходов и компетенций и в первую очередь касающиеся жилья эконом-класса, где небольшая маржинальность и, соответственно, низкий интерес частных девелоперов. А в данном случае, считает он, речь идет об элитном доме.
«Это особые подходы к отделке, качеству стройматериалов.Там заложена сложная электроника. Там должен быть именно коммерческий подход. Невозможно долго проводить тендеры, искать подрядчика и так далее. На это нет времени», — сказал бизнесмен.
Алексей Гончаров отметил, что сейчас идут переговоры с «Альфа-Банком» для поиска компромисса.
Алексей Гончаров:
— Там небольшие деньги, которые могут решить все проблемы «Альфа-Банка» по данному застройщику. Потому что не так много свободного жилья осталось в «Да Винчи», а нужно еще достроить, удовлетворить требования дольщиков и компенсировать все свои затраты. Если у банка будут чрезмерные требования, то мы вряд ли сможем им помочь, потому что для нас там прибыли никакой не будет.
В пресс-службе «Альфа-Банка» заверили, что готовы рассматривать все варианты разрешения спора.
«Достройка жилого комплекса является наиболее целесообразным выходом из сложившейся ситуации. Именно так можно удовлетворить максимальное количество требований кредиторов и в первую очередь требований кредиторов-дольщиков. Банк будет поддерживать возможные варианты, если они будут соответствовать закону и будут удовлетворять интересам всех участников процедуры несостоятельности по погашению их требований», — ответили в финансовом учреждении.
При этом в «Альфа-Банке» добавили, что «предложенные условия передачи объекта Фонду или ООО «Аспект» преследуют целью удовлетворение требований лишь части участников банкротства или извлечение прибыли из сложившейся ситуации вместо погашения долгов перед кредиторами».
Дело зависло в суде
Судя по отчету оценщика, заказанному арбитражным управляющим, стоимость недостроя — 275,5 млн рублей, участка под ним (2416 кв. м) — 53,3 млн рублей. В итоге получается 329,8 млн рублей, чего при реализации имущества должника все равно не хватит, чтобы расплатиться со всеми кредиторами.
Чтобы вернуть часть имущества в конкурсную массу (его выставят на продажу и продадут для погашения долгов), конкурсный управляющий пытается оспорить контракты ООО «Офорт-К» с контрагентами и подрядчиками, которые, как он считает, могут быть связаны с должником. Так, с начала года он подал в арбитражный суд несколько заявлений о признании сделок недействительными. Речь идет о двух договорах долевого участия с «ТранспортТрейд» (компания, через которую шли деньги на стройку), а также перечислениях в пользу Ильи Полищука (директор «Офорт-К»), «СнабСМУ-3», «Строй-Гарант», ООО «Мастеровой», «Электромонтажстрой», ИП Бендер, УК «СМУ-3».
Сумма спорных сделок — 314,8 млн рублей плюс две квартиры. По этому поводу идут разбирательства.
Даже при самом благоприятном исходе есть вероятность, что не всем покупателям достанется недвижимость. Большая часть покупателей квартир оформляли покупку как положено — через договоры долевого участия, и они включены в реестр обманутых дольщиков, что означает защиту государства. Но есть и те, кто не смог подтвердить факт оплаты (это касается мест на парковке) или приобретал жилплощадь, используя другие механизмы: договор займа, предварительный договор купли-продажи помещения, договор уступки прав. В отношении них решения будут принимать в ходе банкротства.
Один из участников строительного рынка, знакомый с ходом переговоров сторон конфликта, считает, что спорная ситуация вокруг жилого комплекса создана искусственно, но она может разрешиться благоприятно для всех до конца года. Кулуарные переговоры с необозначенной ранее компанией уже ведутся.
«Тут нужен инвестор, который зайдет на объект, завершит его, отдаст квартиры дольщикам и рассчитается с «Альфа-Банком». Потратив на это условно 500 млн рублей, он сможет получить все активы «СМУ-3» — участки по городу, где можно строить без всякого обременения», — рассказал собеседник 66.RU.
- ЖК «Да Винчи» планировали сдать в 2018 году, но на завершающей стадии возникли проблемы и в конце 2019 года стройка встала. Дольщики считают, что руководство «Офорт-К» (входит в холдинг «СМУ-3», который, в частности, возвел здания облправительства, НПО автоматики, а также ЖК «Вивальди» с кучей недоделок) организовало схему по выводу денег. Граждане написали заявления в полицию с просьбой провести проверку на предмет возможного мошенничества.
- В сентябре 2020 года Свердловский арбитражный суд по заявлению Фонда защиты прав дольщиков признал компанию банкротом. У нее, через аффилированную фирму «ТранспортТрейд», остались долги перед «Альфа-Банком» и обязательства перед дольщиками. Получается, на одни и те же помещения претендуют покупатели и финансовая организация (квартиры находятся у нее в залоге).
- Покупатели просят не учитывать в этом процессе финансовые притязания «Альфа-Банка», а вынести их за пределы реестра требований кредиторов и взыскать деньги с других компаний, подконтрольных «СМУ-3».
- Среди покупателей жилого комплекса числится бывший вице-мэр Екатеринбурга по капстроительству Алексей Бирюлин. Он взял в долевку квартиру, а также места на подземной парковке.
