Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Что будет с ценами на квартиры и рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки. 6 ответов эксперта

13 мая 2021, 10:00
Что будет с ценами на квартиры и рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки. 6 ответов эксперта
Фото: архив 66.RU
После решения Сбербанка повысить ипотечные ставки его примеру могут последовать и другие финансовые организации. Ухудшение кредитных условий неизбежно скажется на продажах нового жилья. До сих пор определяющим для рынка остается фактор льготной ипотеки, который может исчезнуть 1 июля, но и сейчас он уже работает не так, как в прошлом году.

Сбербанк повысил ставки по ипотечным займам на 0,4% на готовое жилье (за исключением программы «Господдержка-2020»). Это означает слом тренда, начавшегося год назад, когда заемные деньги на покупку квартиры дешевели, и связано с недавним решением Центробанка об увеличении ключевой ставки.

О том, как в недалеком будущем изменятся цены, что будет со спросом и предложением, мы поговорили с главой аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаилом Хорьковым.

Ставки по ипотеке повысятся

Сбербанк — системный банк не только для национальной экономики, но, так получилось, и для рынка недвижимости тоже. Поскольку почти две трети сделок в этом году в Екатеринбурге провели с помощью ипотеки, то процент по ней играет ключевую роль. И раз Сбербанк, который часто задает тренды, повысил ставки, то остальные игроки вскоре тоже последуют примеру. Это вопрос времени.

В то же время 0,4% — не такое большое удорожание, чтобы отпугнуть потенциальных покупателей, но, как считает Михаил Хорьков, это сигнал к тому, что ипотека будет и дальше дорожать.

Михаил Хорьков, аналитик УПН:

— Ожидания могут привести к кратковременному оживлению интереса со стороны тех, кто находится в раздумьях. Но в долгосрочной перспективе рынку нужны низкие ставки. Низкие ставки расширяют круг потенциальных покупателей, высокие — сокращают. Поэтому разворот рынка будет работать на охлаждение спроса. Это произойдет не одномоментно, но через полгода мы ощутим результаты. Кто-то со своими доходами не сможет вписаться в рынок, а кто-то откажется от сделки, ожидая более выгодных условий.

Цены на жилье станут справедливее

Льготная ипотека, запущенная в прошлом году, спровоцировала аномалии. То есть ценовые пропорции между плохим и хорошим жильем исказились. Привычные ориентиры, когда квадратный метр на окраине стоит дешевле, чем в центре, оказались сбиты. Это произошло в период повышенного спроса буквально за пару месяцев. В результате в некоторых ЖК квартиры продавались дорого без всяких на то предпосылок. На более справедливую переоценку уйдет год или больше.

В марте, фиксируют риелторы, заметно увеличилось предложение новостроек, что стабилизировало стоимость квартир. Большое количество девелоперских проектов вышло на рынок с опозданием — когда пик спроса был пройден. Поэтому чтобы не откатывать цены до прошлогоднего уровня, застройщики могут пойти на снижение темпов реализации, сократить инвестиции в новые стройки или выждать период падения продаж.

Михаил Хорьков подтверждает, что квартир в продаже действительно стало больше, строители начали возвращать в свой инструментарий продаж подзабытые во время локдауна акции и скидки. «Иногда это действительно существенная выгода, а иногда — обычная маркетинговая шелуха», — говорит эксперт.

Без льготной ипотеки продажи рухнут

В прошлом году госпрограмма ипотеки под 6,5% стала главным стимулом ажиотажного спроса, а сегодня она работает лишь на его поддержание. Нынешние ставки точно будут действовать только до 1 июля. В каком виде программа будет работать после, никто не знает.

Михаил Хорьков:

— Льготная ипотека за тот небольшой период стала фоновой реальностью и уже не производит вау-эффект. Во-первых, все привыкли к таким низким ставкам. Во-вторых, резервы для вовлечения на рынок тех, кто вышел бы туда под влиянием льготных условий, исчерпаны. Программа работает для тех людей, для кого покупка жилья — это текущая жизненная необходимость. Поэтому продление льготной ипотеки не добавит новых покупателей, а вот отказ от нее может привести к падению рынка.

Как считает аналитик, даже если власти отменят льготную ипотеку, резкого скачка ставок не произойдет. Банки и застройщики постараются растянуть во времени рост процентов, чтобы одномоментно не растерять клиентов.

До дедлайна остается меньше двух месяцев, а контуров будущей программы до сих пор нет. Несмотря на эту неопределенность, ажиотажа на рынке недвижимости, подобно тому, что происходило в прошлом году, нет. Покупатели не спешат брать жилищные займы на нынешних, вроде бы выгодных условиях.

Девелоперы увеличат объемы стройки

Сегодняшний рост объемов стройки в Екатеринбурге — инерция прошлого года, когда спрос на жилье начал расти. А сейчас у застройщиков нет четкого понимания, как будет развиваться ситуация через два месяца.

Вопрос доступности жилья стал политическим. Если бы государство исходило из экономической логики, то правила были бы прогнозируемыми и не зависели бы от кулуарных переговоров между ЦБ и Минстроем, у которых разная точка зрения на продление льготной ипотеки.

Изначально программа действовала до 1 ноября 2020 года, и правительство продлило ее в последний момент — за два дня до окончания срока. По словам Михаила Хорькова, сейчас на рынке недвижимости не хватает последовательности и ясных ориентиров.

«Такая ситуация может создавать ажиотаж в моменте, но она усиливает предпринимательские риски. Профессиональная дискуссия [о продлении госпрограммы] ведется, но решения принимаются кулуарно. Девелоперы находятся точно в таком же неведении, как и покупатели. Вот и получается, что спрос растет в один период, а предложение догоняет только тогда, когда пик пройдет», — считает аналитик.

Если застройщики почувствуют, что государство сохранит поддержку в том или ином виде, то продолжат наращивать объемы и выводить новые проекты. В противном случае — начнут подстраиваться под падающий спрос.

Продажи на «вторичке» будут падать

После подорожания новых квартир уходить на вторичный рынок не имеет смысла: там цены тоже повысились. В УПН ожидают охлаждение интереса к этому сегменту, новых факторов для роста нет.

Мощную конкуренцию создают новостройки, которые появляются не только в голых полях на окраине, но и в обжитых районах с дорогами и школами. Квартира в новом доме при схожем метраже и компактной планировке всегда выиграет у жилья в хрущевке. А разницу в ценах может нивелировать ипотека.

Проверка ФАС сделает квартиры еще дороже

В апреле президент России Владимир Путин поручил проверить цены на жилье. По его словам, в среднем по стране стоимость выросла на 12%, но есть регионы, где эта цифра составила 30%. Возможное регулирование цен на квартиры такими методами может только привести к их удорожанию, считает Михаил Хорьков.

Михаил Хорьков:

— Можно закошмарить предпринимателей, обложить проверками. Но если застройщики увидят, что государство хочет устанавливать цены, то часть из них выйдут из бизнеса. Это похоже на игру на публику, чем на попытку разобраться в ситуации.

По словам эксперта, ценообразование на квартиры абсолютно рыночное и определяется готовностью людей покупать квадратные метры даже по тем ценам, которые существуют сейчас.

Стоимость жилья будет падать, если поддерживать конкуренцию, снижать административные барьеры и делать выход девелоперов на стройплощадки удобным и быстрым.