Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

В Екатеринбурге разваливаются памятники архитектуры. Как вернуть их городу?

21 октября 2020, 09:19
В Екатеринбурге разваливаются памятники архитектуры. Как вернуть их городу?
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
Сейчас есть значительные законодательные ограничения при работе с объектами культурного наследия – все, к чему разрешено прикасаться внутри и снаружи, что можно делать вокруг них, строго регламентировано. Государство готово поменять правила, чтобы застройщики охотнее инвестировали деньги в старинные здания.

В Екатеринбурге множество памятников архитектуры находится в запущенном или даже аварийном состоянии. О реальном масштабе мало кто достоверно знает. Дело в том, что проблемные объекты имеют разную форму собственности (что-то находится в частной собственности, что-то — в муниципальной, а что-то — в областной), и какого-то единого реестра старинных зданий, которые нуждаются в реставрации, просто нет.

Например, к Ельцин Центру примыкает ничем не примечательный, казалось бы, деревянный дом. В 1908 году туда переехал мещанин Николай Пестов, а после Гражданской войны его семья смогла уберечь родовое имение от национализации и сдать его Аркадию Гайдару. Приезд знаменитого советского писателя и памятная табличка на фасаде уберегли здание от сноса, когда началось благоустройство набережной и строительство делового квартала «Екатеринбург-Сити».

Фото: 66.RU

Сейчас дом Гайдара — единственная в округе постройка царской эпохи, окруженная современными высотками и, несмотря на всю богатую историю и символический капитал, не самый привлекательный для инвестиций объект (только на днях у него появился покупатель).

Другой пример: МУГИСО в течение двух с половиной лет безуспешно пытается продать бывший производственный корпус медопивоваренного завода Гребенькова и Холкина. Это здание площадью 3348 кв. метров, расположенное в самом центре города — на другом берегу от места, где строят Ледовую арену. Но оно неинтересно для девелоперов. Почему?

Недавно у нас выходил материал со списком старинных кирпичных особняков, которые выставили на продажу их неэффективные собственники.

Как ни парадоксально, но охранные обязательства становятся тормозом на пути к тому, чтобы эти здания привести в опрятный вид. Инвесторы опасаются вкладываться в памятники, наполнять их новой жизнью и формировать вокруг них точки притяжения. Работа с объектами культурного наследия чревата длительными согласованиями с различными ведомствами, постоянными проверками и неочевидной финансовой выгодой.

Сергей Каменский, директор Музея истории Екатеринбурга:

— Если представить инвестора, который хочет адаптировать старый объект под современные нужды, то перед ним встает много препятствий. Во-первых, экономика. Он задумывается, насколько это бизнес, а не меценатство. Во-вторых, это законодательные ограничения, связанные с проектированием, предметом охраны и охранной зоной, где строить запрещено. В-третьих, это коммуникация с горожанами. Нужно понять, что делать и для кого. При ревитализации ОКН велики репутационные риски.

Сергей Антонов, директор компании «Брусника.Екатеринбург», которая выкупила комплекс старинных зданий в районе улиц Первомайской и Пролетарской, рассказывает, что сроки окупаемости этого проекта превысят 10 лет (хотя нормальным для девелоперского бизнеса считается срок максимум в 5 лет).

Застройщик хочет перезагрузить бывшую «Золотосплавочную лабораторию» на Первомайской, 1 в городской ткани, мягко интегрировать ее в современный контекст и создать точку притяжения для разных групп. В этих целях компания использует соседние ветхие здания для реконструкции.

Фото: 66.RU

В «Бруснике» рассчитывают завершить реставрацию к концу 2022 года. Год из этого уйдет на различные согласования.

Вместо различных построек появится бутик-отель — небольшая несетевая гостиница, которой не хватает в центре Екатеринбурга, жилье или апартаменты и ритейл — кафе, пекарня, выставочные пространства или гончарные мастерские. При этом будут использоваться уральские материалы — камни, чтобы новодел сочетался с гранитной набережной вблизи.

Сергей Антонов, директор «Брусника.Екатеринбург»:

— Монофункция — превратить здание просто в ресторан или музей — не будет востребована у аудитории и сильно ограничена по экономике. Это не меценатство и не благотворительная акция. Мы хотим извлечь прибыль в долгосрочной перспективе, чтобы показать всем, что это может быть устойчивой бизнес-моделью.

По сути, сегодня никто, кроме частных компаний, не способен восстановить памятники архитектуры, потому что, как говорит вице-мэр по капстроительству Алексей Бирюлин, денег на это в бюджете не хватает. Он добавил, что нужны новые механизмы для привлечения инвесторов и, возможно, необходимо смягчать законодательство.

Распространенной моделью может стать практика продажи разваливающегося объекта культурного наследия за 1 рубль. Так поступила мэрия Екатеринбурга с «Госпиталем Верх-Исетского завода», неоднократно горевшим, который в итоге «Группа Синара» перестроила в культурный центр, где проводятся модные выставки. Кроме того, есть варианты, при которых инвестор становится собственником, вложившись лишь в ремонт помещений или обновление сетей, но не выкупая сам объект.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Часто мотивом для того, чтобы начать реставрацию, служит личная история инвесторов: бизнесмены смотрят из окна на разрушающиеся здания и не могут остаться безучастными к этому, рассказывает директор департамента ГЧП Корпорации развития Среднего Урала Юрий Патанин. Для таких предпринимателей институт развития предлагает концессию — это способ привлекать долгосрочные инвестиции и гарантировать инвестору сохранность вложений.

Юрий Патанин, директор департамента ГЧП Корпорации развития Среднего Урала:

— Государство может продать здание, а может создать условия для развития территории. И оно должно ответить на вопрос: что выгоднее — получить 5 млн рублей сейчас или получить готовый бизнес, который будет генерировать налоговые поступления? Во втором варианте место будет жить и создавать мультипликативный эффект.

Концессия показала себя хорошо в жилищно-коммунальном хозяйстве, когда в собственность частной компании переходят сети или энергообъекты. И сейчас областные власти пытаются использовать эту наработанную схему в других сферах, в частности в вопросе сохранения памятников. Но просто копировать закон не получится: нужно его усовершенствовать и некоторые моменты «подкрутить».

Однако реставрация объектов культурного наследия все равно не становится массовым явлением. Дело здесь в том, что большинство таких зданий находится в частных руках. И собственники, с одной стороны, сами не занимаются ими, а с другой, осознавая всю потенциальную ценность, — не спешат дешево их продавать.