В отличие от многих других отраслей, в «нерабочие недели» в Екатеринбурге стройки не встали. В марте застройщики перевыполнили месячный план по продажам: покупатели, ожидая экономического краха, начали обрывать телефоны, чтобы поскорее перевести деньги в железобетонное состояние. Казалось бы, у строителей все хорошо.
Это ложное представление. Уральская палата недвижимости прогнозирует, что по итогам года число сделок купли-продажи сократится на 10–20%. Влияние на рынок окажут два фактора: ожидаемое повышение ипотечных ставок в ближайшее время и снижение реальных доходов населения.
Екатеринбургский стройкомплекс с потерями выходил из кризисов 2008 и 2014 годов, но как все сложится в нынешней ситуации, которая многими определяется как «черный лебедь», предсказать еще сложнее. Можно только зафиксировать настроения. С ощущений мы и начали разговор с главой Ассоциации строителей Урала Вячеславом Трапезниковым.
— Нет чувства легкой тревоги за тот период, который последует после окончания эпидемии?
— Я понимаю, что это чувство уже должно накатывать, но его упорно нет. Я хорошо помню свое эмоциональное состояние в сентябре 2008 года, когда нефть упала до 20 долларов за баррель, и тогда мне было тревожнее. А сейчас я предвижу мировой экономический бум.
Человечество по-другому переживает эту рецессию. Россия, возможно, не будет в центре экономического расцвета, но нас все равно затронет по касательной. Понимаю, что это может звучать легкомысленно, но в данном случае это моя эмоция, а не аналитический вывод.
— Экономический рост? За счет чего?
— Придет ощущение победы. Придет осознание, что эта напасть побеждена, и людям захочется глобального праздника. Люди вернутся к неуемному потреблению, которое было движущей силой развития в последних десятилетиях. Это как наесться на Новый год. Мы каждый день и так хорошо питаемся, а на Новый год — с особым цинизмом.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| Офисы продаж застройщиков перешли на удаленный режим работы. Сделку по покупке недвижимости теоретически можно провернуть онлайн. Но для получения ипотеки обязательно нужно личное присутствие. Банкам пришлось какое-то время перестраивать работу, чтобы подстроиться к электронному документообороту. |
Сейчас человечеству ничего не угрожает с точки зрения существования как биологическому виду, но у нас появилось чувство единения. Посмотрите, как военные оркестры играют врачам в госпиталях. Это все придает нации настоящей глубокой внутренней энергии. Это сплачивает нас и влияет в том числе на экономические процессы. Я уверен, что весь мир выйдет из этой истории усилившимся и преображенным.
— А рациональные аргументы есть?
— На днях разговаривал со знакомым о тех забавных публикациях, где говорится о том, что после коронавируса мир не станет прежним, что-то изменится в городской среде или архитектуре. Ничего подобного! Это полный бред! Застройщики не будут проектировать пожарные лестницы шире, потому что сейчас бегают по ним, а не в парках. Образ жизни складывается десятилетиями. Один, два, три месяца карантина не повлияют на уклад.
А вот цифровизация — это совсем другое дело. Этот кризис — самое наглядное доказательство того, как «цифра» поменяла нашу жизнь. Часто ловлю себя на мысли о том, что в офис можно больше не ездить никогда. Я третью неделю работаю в дома и не чувствую снижения эффективности. Так происходит и с моими знакомыми.
| Сегодняшняя самоизоляционная реальность. Интервью с Вячеславом Трапезниковым мы записали через Zoom. Так же дистанционно он координирует работу Ассоциации строителей Урала. |
Цифровые подписи, электронный документооборот, Skype, Zoom, мессенджеры вдруг сложились в единую экосистему и дали новую степень свободы. Я понял, что с таким же успехом могу сидеть где-то на Кипре и полноценно управлять бизнесом в России. И это вторая причина, почему предвижу взрывной экономический рост.
— И все застройщики побегут делать в домах не студии, а кабинеты?
— Мы осмысляли эту задачу в прошлом году. Мы много работаем с архитекторами над таким научным осмыслением homework. В Екатеринбурге уже есть потенциально эффективная, но еще пока поверхностная идея коворкингов. Очевидно, что этот кризис подтолкнет к расширению homework и подтолкнет девелоперов отвечать на этот новый запрос. Это уже происходит.
— Стройка считается инертной отраслью. Когда вы проектировали и планировали продажи, была одна ситуация, а сейчас оказались в другом мире. Завтра случится что-то новое, что вообще все перевернет. А коронавирус эти процессы только ускорит. Получается, вы сильно отстаете от того, что актуально?
— Есть два ответа на этот вопрос: поверхностный и глубокий. Примерно половину проектов, которые существуют на рынке, можно адаптировать под нынешние условия. Даже топовые компании, видя, что продукт устарел, часто все переделывают даже в ходе строительства. Да, это хлопотно и убыточно. Речь может идти о десятках миллионов рублей, но это необходимо.
Есть другая составляющая, и она вызывает у меня печаль. Продукт вместе с покупательской способностью деградирует. Моя первая квартира, которую я покупал 19 лет назад, была площадью 83 кв. метра. Она считалась обычной «трешкой» на Ботанике эконом-класса. Сейчас такое жилье считается роскошью.
Три года назад один из застройщиков встал и сказал: мы будем делать студии до 30 кв. метров. Ему ответили: ууу, это маргинализация продукта. Потом студии стали 26 кв. метров, через год — 22 кв. метра. А сегодня проектируют студии в 18 кв. метров. Почему появляются такие крошечные квартиры? Потому что так хотят застройщики? Конечно, нет. Для них чем меньше юнит, тем больше геморроя, тем больше удорожание, тем сложнее проектировать и эксплуатировать.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| По данным Уральской палаты недвижимости, доля студий и однокомнатных квартир в структуре продаж составляет 42%. Средняя площадь проданной квартиры с каждым годом уменьшается: с 56 кв. метров в 2016 году до 47 кв. метров — в прошлом. |
Массовый потребитель перестал ориентироваться на метраж, он ориентируется на рубли в кармане. Последние пять лет сумма входа на рынок у него не меняется — 1,3 млн рублей. Пять лет назад за эти деньги мы могли предложить полноценную «однушку», сейчас — маленькую студию. Количество денег у него не поменялось, но он стал беднее в два раза.
— Маленькие квартиры есть и в Нью-Йорке, и Лондоне.
— В этих городах очень высокие цены в центре, и поэтому логично, что жилые пространства миниатюризируются. Если сравнить даже стоимость земли в этих мегаполисах с Екатеринбургом, то разница будет колоссальная.
В Екатеринбурге совсем другая степень урбанизации, и ставить нас в один ряд с Токио и Гонконгом пока преждевременно. И главный фактор маленьких квартир у нас — обеднение населения.
— Люди будут беднеть еще сильнее из-за того, что им будет некуда возвращаться на работу после карантина. Что будет со спросом на жилье? Когда он восстановится?
— В марте у всех наших застройщиков был рост продаж: народ как будто закупал мандарины перед Новым годом. В апреле, не у всех, но у очень многих, все идет в плановых показателях.
Если мы просидим на карантине дольше 10 мая, чего мне очень не хотелось, то май с точки зрения спроса станет так себе месяцем и за собой потянет июнь. Поэтому если говорить про восстановление спроса, то нам не от чего пока восстанавливаться. Насколько мы упадем, я не знаю. Очевидно, доходы населения будут падать, но до какой точки — непонятно.
— Денег ни у кого нет, квартиры будут раскупать медленнее. Получается, девелоперам невыгодно начинать новые проекты?
— Ни один из банков, которые работают с ипотекой и эскроу-счетами, не приостановил активности. Очевидно, что застройщики, обладающие крупными земельными банками, после пандемии приостановят вывод на рынок новых объектов просто из осторожности, чтобы оценить ситуацию. Но это будет выглядеть условно как 20 тыс. кв. метров вместо 40 тыс. кв. метров, а не ничего вместо 40 тыс. кв. метров.
Несмотря ни на что, Екатеринбург остается городом, куда хотят переехать. У нас большая доля покупателей на рынке — это приезжие, и далеко не только из свердловской глубинки. Для них нынешняя ситуация может стать стимулом переехать в крупный город, чтобы не зависеть от градообразующих предприятий. Никто не перестанет поступать в институт, отселяться от родителей, рожать детей.
— В Москве мэрия на неделю закрыла стройки. Наверное, там есть запас прочности, учитывая высокую маржинальность этого бизнеса. У нас рентабельность гораздо ниже. Что будет с екатеринбургскими застройщиками, если местные власти поступят так же?
— Если примут такое решение, если эпидемиологическая ситуация будет требовать этого, я точно не буду сопротивляться. Более того, мне кажется, у нас рано отпустили вожжи. Весь комплекс бытового обслуживания и половину торговли у нас открыли рановато. Так вот остановка строек даже на месяц драматичным образом ни на чем не скажется.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
У нас чрезвычайно сильный класс застройщиков. У нас много ФПГ, которые имеют хорошие финансовые подушки от материнских компаний. У нас много компаний, которые в токсичной конкурентной среде выросли в агрессивных девелоперов. Мы прошли такое количество кризисов, что оставшихся бойцов они сильно закалили.
— Это понятно. А какой ущерб-то?
— Остановка строительства — неприятный процесс. Тут я иллюзий не испытываю. Застройщик подрядчику за простой платить не будет. Подрядчик не будет платить производителю стройматериалов. Неизбежно, что подавляющая часть работников будет высвобождена или переведена на пониженную ставку.
Ущерб будет, но он не будет исчисляться миллиардами. На весь город, а у нас в стройке находится примерно два миллиона квадратных метров жилья, убыток составит сотни миллионов рублей.
Остановить, а потом запустить кран — это неприятно, но точно не смертельно. После окончания карантина, если такое решение примут, стройка вернется к ритмичной работе в течение нескольких дней.
— Способны ли поставщики и подрядчики за такой короткий срок восстановить производственную цепочку?
— Наши поставщики тоже прошли тяжелый путь, как и мы. Крупный застройщик камень из сарая не покупает. И не покупает из-под полы бетон или алюминиевые конструкции. Что касается стройматериалов, у нас доля не то что отечественного производства, а внутрирегионального, составляет 60–70%. У заводов хороший запас прочности.
— А как дела у подрядчиков? Такое ощущение, что все внимание государства приковано к застройщикам. Им и субсидирование ставок по проектному финансированию, и раскрытие эскроу-счетов…
— Но это же все наши хотелки. Сейчас таких мер не принято.
— Ну да, хотелки.
— Подрядчики — это производная от застройщиков. Работает застройщик, платит — у подрядчика все хорошо. Конечно, надо поддерживать. Мы почти на верхней точке пирамиды. Другое дело, что сами зависим от покупателя.
Есть нацпроект, по которому девелоперы должны вводить по 120 тыс. кв. метров жилья ежегодно. Мы готовы строить хоть сколько. Сделайте так, чтобы у покупателей были деньги это все купить. Хотите два миллиона квадратных метров в Екатеринбурге? Будет! Дайте платежеспособный спрос, больше ничего не надо.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
| В прошлом году строители построили 1,34 млн кв. метров жилья, годом ранее — 1,11 млн кв. метров. Вообще в Екатеринбурге объем ввода жилья превышал отметку в миллион. В 2013 году в городе сдали только 879 тыс. «квадратов», и тот результат посчитали неудачей городских властей. |
— А в этом и следующем году Екатеринбург доберется до миллиона?
— Будет больше.
Видать что то забористое покурил...