В ноябре правительством была озвучена возможность отказа к 2020 году от схемы долевого участия в строительстве. В этой связи появляется много вопросов, которые строительному сообществу предстоит обсудить и решить в ближайшее время. Но уже сейчас очевидно, что новая модель станет очень болезненной для рынка. Исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус проанализировала основные риски реформы.
Дольщик — главный инвестор
Практически все жилье в России сегодня возводится с привлечением средств дольщиков, в 2016 году, по данным Росреестра, было заключено 700 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), за 9 месяцев 2017 года — 483 тыс. По итогам года эта цифра также имеет все шансы приблизиться к 700 тыс. Более 40% квартир, купленных через ДДУ, были приобретены с привлечением кредитных средств.
Тенденцией 2017 года после отмены государственного субсидирования ипотечных кредитов стало значительное снижение ставок по ипотеке, и к концу года появилась возможность получить ставку ниже 10%, что, безусловно, ведет к оживлению продаж на рынке. Оно коснется тех, кто собирался купить квартиру, но имел возможность подождать несколько месяцев. Вала продаж, конечно, не случится: квартиры как объект инвестирования сейчас покупают нечасто, и вряд ли снижение ставок на 1–2% будет способствовать масштабному развитию инвестирования.
В 2017 г. были созданы предпосылки для стабилизации и восстановления строительного рынка, а вкупе со снижением ставок по ипотеке можно прогнозировать его небольшой, но стабильный рост. Но нужно помнить, что темпы снижения реальных и номинальных доходов населения с каждым месяцем растут, что не позволяет строительной отрасли сделать качественный скачок в увеличении продаж.
Фактор платежеспособности населения невероятно важен при планировании строительства: так как если еще пять лет назад при сдаче дома непроданными оставалось около 10% квартир и привлечение кредитных средств при строительстве было не самой острой проблемой, то в прошлом году этот показатель доходил до 50–60%. Сейчас благодаря положительной динамике продаж строители могут менять свои планы на более оптимистичные и при прогнозах финансирования учитывать на этапе сдачи дома примерно 30–40% непроданных площадей.
Самые значительные вложения необходимы на этапе возведения каркаса здания и приобретения заказного оборудования (до 55% от общей стоимости), поэтому застройщики и начинают продажи на этапе котлована. В этом случае выигрывают обе стороны (мы ведем речь о надежных застройщиках): строители получают ресурсы, а покупатели — возможность приобрести квартиру по цене на 10–15% (а иногда и на 20%) меньшей, чем на этапе сдачи дома.
Для значительного числа покупателей это единственная возможность купить квартиру в понравившемся доме, и поэтому особенно важно, я считаю, ее сохранить.
Новая реальность
На выходе Федеральный закон №218-ФЗ. Президент России Владимир Путин поручил до 15 декабря 2017 г. разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которое должно минимизировать риски граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Мы принимаем самое активное участие в обсуждении нормативной базы, и большая работа предстоит в ближайшие полгода, так как вступление в силу закона отложили с 1 января до 1 июля 2018-го.
Важно поговорить о перспективах отмены долевого строительства. В цепочке «застройщик — покупатель» появляется третье лицо (банк), и до ввода объекта в эксплуатацию застройщик не сможет продавать квартиры и использовать деньги дольщиков. Банк будет финансировать застройщика, контролировать ход строительства и целевое использование кредитных средств. К чему это может привести?
Квартиру можно будет купить только после сдачи дома, значит, те покупатели, которые могли позволить себе купить квартиру только на стадии котлована, потому что это дешевле, лишаются такой возможности.
Усложнится и без того непростая процедура кредитования застройщиков. И конечно, возрастает кредитная нагрузка на девелоперов. Не каждый сможет взять кредит на строительство, кому-то заемные средства будут обходиться в 15–16% годовых, а кому-то и дороже.
Непонятен процесс согласования банком выдачи кредитных средств. Если застройщикам придется подтверждать каждый платеж, то самая простая ситуация (завтра срочно нужна машина арматуры или кирпича, и нужно сегодня оплатить счет) станет проблемой. Конечно, это решается при помощи ежемесячного и еженедельного планирования, но от непредсказуемых ситуаций никто не застрахован. Значит, банку придется вникать во все непрофильные вопросы, что потребует дополнительного персонала и неминуемо увеличит сроки оплат. Как минимум в итоге получаем риск увеличения сроков строительства. Как максимум — увеличение накладных расходов.
Большой вопрос при отмене долевки возникает и с формированием рынка. Как правило, дома сдаются в эксплуатацию в середине и в конце года, то есть в несколько летних и зимних месяцев в продажу будет выходить большое количество квартир, которые за короткий период рынок просто не сможет поглотить, что приведет к увеличению непроданных площадей. Большой объем непроданных квартир — снижение доходности бизнеса. Мало кто может себе это позволить.
Все вышеуказанные ситуации говорят о том, что в финале мы рискуем потерять часть строительных компаний, а стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15–20%.
С одной стороны, нововведения полезны и решают проблему обманутых дольщиков, которых сегодня в России более 86 тыс. человек, экономические риски перейдут к банкам и застройщикам, и проблема долгостроев и обманутых дольщиков изживет сама себя. Но очень важно при введении изменений искать баланс и, пусть в сокращенном виде, оставить возможность работы по долевке.
Новая модель приведет к тому, что возможности приобрести жилье лишается огромное количество тех, кто мог купить его на начальной стадии строительства и для кого снижение ставок по ипотеке было реальным и действенным решением жилищного вопроса. А бороться с недобросовестными застройщиками можно только адекватным ужесточением требований к строительным компаниям и контролем за исполнением федерального законодательства на всех уровнях.
ничего не изменится, академ продавали только готовый. И как то выкрутились, не загибались.