Собственная квартира — мечта миллионов россиян. Но для некоторых она так и остается мечтой: несколько поколений ютятся в одной квартире годами, молодые семейные пары вместе с детьми снимают жилье. Это при том, что купить жилье сегодня более чем реально. Людей останавливает страх перед нерадивым застройщиком, перед банками, перед длительными материальными обязательствами.
66.RU изучил главные вопросы потенциальных ипотечников. Какие подводные камни можно встретить, покупая квартиру в кредит, а какие страшилки про ипотеку — просто мифы, читайте в нашем материале.
Миф №1. Я куплю квартиру в строящемся доме, а его заморозят
 Фото: Константин Мельницкий; 66.RU |
|---|
| Есть печальные примеры, когда и на Урале застройщики замораживали недострои. Но это единичные случаи. Например, в ЖК «Малевич» строительство идет полным ходом, а два дома уже сданы и даже заселены. |
Да, такой страх, в принципе, обоснован. На фоне историй об обманутых дольщиках и голодовках может возникнуть мысль: а вдруг я стану следующей жертвой. Однако ситуация улучшается. Так, в 2017 г. в Екатеринбурге будут сданы в эксплуатацию четыре дома, которые считаются проблемными. Как правило, для решения подобных вопросов власти бесплатно передают новому инвестору землю для строительства жилья, а тот в счет прибыли от будущих продаж достраивает их.
Почему дольщики продолжают голодать? Министр объясняет, что происходит на проблемных стройках города
Вас защищает государство
Во-первых, таких долгостроев в масштабе города-миллионника не много. Во-вторых, с 2005 г. в России действует закон (214-ФЗ), который защищает права дольщиков. Он обязывает застройщиков публиковать фото с места строительства (для этого на площадке установлены камеры, а весь процесс выкладывают на сайт). Если компания понимает, что не сдаст дом вовремя, она должна заранее предложить покупателю договор с новой датой. Клиент может согласиться с новыми условиями либо вернуть свои деньги с процентами.
Вы можете обезопасить себя сами
Но на самом деле до возникновения такой проблемы дело не дойдет, если соблюдать простые предосторожности:
- проверить, есть ли у застройщика лицензия;
- есть ли у застройщика право на землю;
- изучить деятельность застройщика — сообщения в СМИ, отзывы на сайтах (чем больше компания рассказывает о себе — тем лучше);
- изучить сайт застройщика. Хорошо, если там регулярно публикуются фотоотчеты о процессе строительства и появляются новости о сроках ввода в эксплуатацию очередного дома.
Еще один хороший признак того, что компания надежная и квартиру можно покупать на стадии возведения дома, — застройщик заручился финансовой поддержкой крупного банка. Желательно системно значимого. Это крупнейшие кредитные организации страны, устойчивость которых оказывает влияние на рынок в целом. С сентября 2017 г. такой статус имеют 11 банков: ЮниКредит Банк, Газпромбанк, ВТБ, Альфа-банк, Сбербанк, Московский кредитный банк (МКБ), ФК «Открытие», Росбанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Россельхозбанк.
Хороший банк все проверит за вас
Ведь логично, что банк, который предлагает вам ипотечный продукт, сам должен проверить застройщика, его финансовое положение и надежность. Кредитная организация аккредитовывает только опытных и финансово устойчивых строителей.
Наталья Вострикова, покупатель квартиры:
— В течение нескольких лет я копила на квартиру, откладывая все свободные деньги на депозит: часть зарплаты, все премии и т.д. Но через три года я поняла, что все-таки без ипотеки не обойтись. Долго выбирала между новостройкой и вторичкой. Выбор пал на новостройку. Я нашла оптимального застройщика, но боялась, что он вовремя не сдаст дом, и я останусь без жилья, да еще и с кредитом. Но менеджеры банка привели очень-очень много доказательств, что застройщик надежный и ключи я получу вовремя, не зря компания имеет аккредитацию в банке. Квартира в итоге сдалась точно в срок.
Строящийся дом VS вторичный рынок
В одном и том же районе квадратный метр в строящемся доме будет стоить меньше, чем в готовом. А значит, и ипотека на такую квартиру тоже может обойтись дешевле. Но если вы не хотите ждать, то дальше выбирайте на свой вкус. Плюсы есть и у одного, и у другого варианта.
Покупая квартиру в новостройке, вы получаете большое пространство для творчества. Даже если отделка чистовая, есть вероятность, что вам захочется многое переделать под себя. Если вы купили квартиру в ипотеку, средств на ремонт может просто не остаться. И вполне возможно, вам придется делать его в кредит. Избежать со вторичкой «эха прошлых жильцов» сложно, но бывает и так, что вы можете сразу заехать и спокойно жить.
Игорь Вяткин, покупатель квартиры:
— У меня выросла дочь, и ей была необходима квартира. На семейном совете мы решили, что дадим денег на первоначальный взнос, а ипотеку оформили в банке, где я получаю зарплату, — Промсвязьбанк. Он предложил оптимальную ставку, срок и сумму ежемесячного платежа. В итоге мы купили двухкомнатную квартиру с прекрасным ремонтом, в которую дочь въехала, купив только необходимую мебель и технику. Мы покупали квартиру на вторичном рынке, и первоначальный взнос составил 50% стоимости квартиры. Сейчас дочь платит около 20 тыс. руб., через год оформит налоговый вычет и тем самым сократит сумму платежа.
Миф №2. Ипотека — это кабала на всю жизнь
 Фото: 66.RU |
|---|
Такой аргумент приводят все противники ипотеки. Да, квартиры стоят дорого, это факт. Но если посчитать, сколько у вас уходит на съем жилья, то можно предположить, что такую же сумму вы отдадите за аннуитетный платеж по ипотеке. При этом ипотечные выплаты у вас будут одинаковыми все эти годы, а вот арендная плата будет расти с каждым годом.
Да, срок ипотеки довольно большой. Но вы сами выбираете, выплачивать ее 15, 20, 30 или более лет. Кроме того, вы всегда можете произвести досрочное погашение и тем самым уменьшить срок выплаты кредита. Тем более что часть суммы (и довольно приятную: до 650 тыс. руб.) вы всегда можете вернуть в качестве налогового вычета.
Пересмотрите все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заемщикам, кто-то — зарплатным клиентам, кто-то — семьям с детьми.
Помимо выгодных программ обратите внимание на процентные ставки: начиная с середины лета банки их снижают. Если еще в апреле ипотечные кредиты выдавались в среднем под 11,45% (минимальное значение за последние пять лет по статистике ЦБ), то уже в августе кредитная ставка опустилась ниже 11% и продолжает свое снижение.
Вслед за тем, как Сбербанк снизил ставку на ипотеку для покупки жилья в новостройках до 7,4–10%, на вторичном рынке — до 8,9–10%, на такой же шаг пошли ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк. ПСБ выдает сегодня ипотеку на новостройки по ставке от 9,9%, а на вторичное жилье — от 10,3%.
По мнению аналитиков, в конце года ставка опустится ниже 10%. У крупных банков ставка 9% и ниже возможна уже в следующем году. В среднесрочной перспективе снижение ставок позволит ипотечному рынку стабильно расти из года в год.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— То, что мы наблюдаем, происходит вслед за изменением общих рыночных условий: снижением ключевой ставки, снижением инфляции. Соответственно, банки сами уже понижают ставки, чтобы привлекать клиентов.
По мнению эксперта, уже сейчас по очень многим проектам девелоперы работают с банками индивидуально и предлагают в итоге ставку чуть ниже рыночной. В этом случае покупатель имеет возможность взять ипотеку со ставкой и до 9%. «Да, это не на всем рынке и не у всех застройщиков, но у многих лидеров рынка такие предложения достаточно распространены», — отмечает Хорьков.
Миф №3. Я запутаюсь в бумагах, и ипотеку мне просто не дадут
 Фото: 66.RU |
|---|
С каждым годом получить кредит в банке становится все проще, не всегда требуется даже личное присутствие. С ипотекой немного сложнее, но не так кошмарно, как представляют себе многие.
Во-первых, большинство ипотечных продуктов, сроки погашения, суммы ежемесячного платежа вы можете самостоятельно рассчитать на сайте банка. Отсюда и пляшите — смотрите не только на низкие ставки, но и на то, одобрит ли банк ипотеку.
Во-вторых, изучите требования к клиенту. Они также прописаны на сайте банков. Здесь указаны ограничения по гражданству (гражданин РФ), возрасту (от 21 до 65 лет), месту регистрации (кто-то позволяет брать ипотеку только в том регионе, где вы зарегистрированы), трудовому стажу (от года) и зарплате.
В-третьих, будьте готовы подтвердить свою платежеспособность — прежде всего банк оценивает именно этот показатель. Вариантов подтверждения дохода множество: 2-НДФЛ, справка по форме банка, выписка по счету и др.
В-четвертых, немаловажную роль играет положительная кредитная история. Лучше подумать об этом моменте заранее. Если же кредитная история отсутствует, тогда банк запрашивает необходимые документы и сопоставляет их со своими методиками оценки дохода. То есть оценивает, где работает заемщик, в каком регионе и т.д. При этом банк учитывает, у кого и где покупается недвижимость.
В-пятых, подготовьте сразу необходимый перечень документов: анкету-заявление (ее можно скачать на сайте банка), паспорт, СНИЛС, трудовую книжку, документ, подтверждающий доход. После того как вы соберете все документы для ипотеки, договоритесь с банковским работником, когда вы можете подать заявление на получение кредита. Специалист кредитной организации проверит справки и копии, которые вы оформили. После того как все документы сданы, уточните, кто и когда проинформирует вас о решении. Например, такие банки, как Промсвязьбанк, принимают решение в течение одного дня.
В-шестых, дождитесь решения. Вы можете присматривать квартиру и до того, как банк ее одобрит, но договариваться о покупке нужно, уже зная, на какую сумму вы претендуете. Однако обратите внимание, что договоренность с банком о кредите действует не больше трех месяцев.
Откуда это взялось? У нас же вроде возвращают 13% от максимум 2 млн. р. и это явно не 650 тысяч.