План спасения «Первого Николаевского»: зампред Сбербанка — о том, когда закончится стройка и почему не надо банкротить застройщика
На этой неделе состоится заседание Арбитражного суда, которое может повлиять на ход строительства ЖК «Первый Николаевский». Застройщик замороженного объекта «УктусСтрой» не прочь войти в стадию наблюдения (один из этапов банкротства), кредитор (Сбербанк) категорический против этого.
Директор строительной организации Павел Рыбалка ранее заявлял, что новыми партнерами для достройки проблемного жилкомплекса в Заречном микрорайоне станут группа компаний ТЭН и Промсвязьбанк. Финансовое учреждение, в свою очередь, выбрало других соинвесторов. За всеми перипетиями наблюдают сотни дольщиков и пайщиков, которые не представляют сроки возобновления стройки.
Заместитель председателя Уральского Сбербанка Ольга Никитина объяснила, как, по ее мнению, урегулировать спор и всем сторонам выйти с наименьшими потерями.
— Формулировки судебных решений не всем понятны, поэтому дают простор для различных трактовок и спекуляций. Давайте разберемся с терминами. Что происходит в третейском суде?
— По решению третейского суда мы взыскали сумму задолженности, что позволило нам остановить начисление процентов и неустойки и зафиксировать сумму задолженности. Суд также вынес решение относительно залога прав — обращено взыскание на залог имущественных прав из договоров долевого участия (ДДУ) и из договора генподряда.
В декабре мы подали иск об обращении взыскания на два земельных участка под «Первым Николаевским» и доли в уставном капитале застройщика. Суд по этим делам отложен до рассмотрения заявления о банкротстве. В обеспечение иска наложен и арест. В принципе, это стандартная обеспечительная мера, которая не приводит к лишению прав, но ограничит возможность продажи земли.
— Чем эти ограничения выгодны Сбербанку?
— Удовлетворение иска дает возможность отфиксировать: наши права, вытекающие из залога, будут подтверждены решением суда. Нам не придется в дальнейшем доказывать, что они законны. Если будет процедура банкротства, то это станет основанием для включения нас в реестр залоговых кредиторов. Мы понимаем, что землю у застройщика в исполнительном производстве с торгов продать невозможно, поскольку там всегда присутствует обременение в виде дольщиков. Поэтому мы в любом случае не сможем публично продать землю по этому решению суда. Если же мы захотим свои права залога кому-то уступить, то мы сможем сделать это без согласия должника и без судебного решения.
 |
|---|
— Как Сбербанк участвует в деле о банкротстве «УктусСтроя», которое рассматривается параллельно?
— «УКС Групп» инициировала процесс, против которого сильно возражает Сбербанк. Мы, естественно, следим и участвуем по мере возможности. Мы подавали ходатайство по привлечению нас в качестве третьего лица, но процессуальных оснований суд не нашел. Поэтому нам дают возможность высказать свою позицию.
— Почему Сбербанк не рассматривает вариант банкротства застройщика?
— Если процедура банкротства в отношении «УктусСтроя» будет введена, то будет много участников: все дольщики и кредиторы будут устанавливать свои требования в реестре. Этот процесс затянет урегулирование проблемы на долгие годы.
Кроме того, нужно помнить, что пайщики договоры с «УктусСтроем» напрямую не заключали. Они заключали соглашение с ЖСК «Первый Николаевский», который имеет договор с «УктусСтроем». Соответственно при банкротстве «УктусСтроя» пайщики не станут кредиторами и не смогут заявить свои права на получение квартир или денежной компенсации. Они будут опосредованно, через ЖСК «Первый Николаевский», участвовать в процессе.
— Руководитель строительной компании Павел Рыбалка утверждает, что остановится на стадии наблюдения и не допустит конкурсного производства. Почему вы не доверяете этой позиции?
— Это утопия. Можно проанализировать судебную практику. Кредиторов у «УктусСтроя» много, их гораздо больше, чем тех, кто подал заявление на банкротство. Долговые обязательства перед нами — 1,3 млрд руб. Наверное, если я умножу эту цифру на два, это не станет сильным преувеличением кредиторской задолженности. Откуда возьмется такая сумма, чтобы наблюдение не переросло в распродажу активов?
Самый главный вопрос: кто даст эти деньги? Мы понимаем, что у застройщика собственных средств, чтобы продолжить работы, нет. Граждане перестали покупать квартиры в замороженном объекте, так что этот источник поступлений тоже отпадает. Сбербанк свои обязательства выполнил, и мы денег по заключенным сделкам не должны.
Любой банк выдаст кредит только при наличии обеспечения. У «УктусСтроя» нет активов, которые можно было бы заложить. И где за 7 месяцев, пока идет наблюдение, найти того строителя, который без денег согласится выйти на площадку?
Поэтому утверждение, что выход в банкротстве, — это заблуждение. Это счастье для определенной группы лиц, куда не входят ни дольщики, ни Сбербанк.
— Есть некое трехстороннее соглашение между Игорем Плаксиным, Промсвязьбанком и группой ТЭН о возобновлении стройки…
— Те меморандумы — это подмена понятий. Есть много объектов, которые строит группа «Уралэнергостройкомплекс». Это комплекс апартаментов «Аккорд», который финансирует Промсвязьбанк. Это многофункциональный комплекс «Октава», дома на Постовского, ЖК «Новый Уктус». Эти договоренности с банком и строительной группой на «Первый Николаевский» не распространяются.
Никакой другой банк не рассматривает возможность выдачи кредита «УктусСтрою». У нас нет информации о том, что Промсвязьбанк собирается кредитовать «УктусСтрой» или кого-то другого на достройку «Первого Николаевского». У нас нет информации, что какой-то банк выдаст заем другой строительной организации на проект «Первого Николаевского». Поэтому с деньгами в «УктусСтрой» пока никто не пришел. Точно так же, как в Сбербанк никто не пришел, чтобы погасить нам долг и избавиться от нас как от неудобного кредитора.
— Почему вы выбрали таких парнеров, как Prinzip и «Стройтэк»?
— Компания Prinzip известна на строительном рынке и обладает кадровым потенциалом, опытом работы, в том числе завершения проблемных строек (ЖК «Победа» на Белинского). Плюсом «Стройтэка» при выборе, кроме имени и опыта, является и то, что организация не обременена большим объемом кредиторской задолженности, и мы не рискуем вернуться в подобную ситуацию. При этом объект контролирует «УктусСтрой» и пока мы не рассматриваем смену застройщика и выведение его из проекта.
Кстати, тот подрядчик, с которым заключен договор у «УктусСтроя», — ныне в банкротстве. Его исключили из саморегулируемой организации (теперь компании не смогут вести работу на рынке). Поэтому она априори не может выступать подрядчиком. Поэтому смена подрядчика — это основное, что нужно было сделать.
— Расскажите про фонд «Домстрой», который сконцентрировал непроданные квартиры в «Первом Николаевском».
— «Домстрой» — это не фонд, а ООО, оно создано в качестве проектного дольщика тогда, когда банк увидел, что денежные средства, которые поступают ЖСК «Первый Николаевский» от пайщиков, не все поступают на погашение кредитов. Они уходили в неизвестном для нас направлении. Мы не имели возможности отследить, куда именно.
Чтобы таких ситуаций больше не возникало, был создан проектный дольщик «Домстрой», с которым был заключен договор долевого участия и который имеет право продавать квартиры исключительно по 214-ФЗ. Когда такие квартиры продавались, мы высвобождали их из-под залога.
 |
|---|
— Все-таки «УктусСтрой» брал кредит на первую очередь проекта или на все три? Есть противоречивая информация по этому поводу.
— Банк в 2013 г. заключил кредитный договор. Мы договаривались профинансировать только первую очередь. Это два дома: 14-этажный и 25-этажный. Эти же договоренности были внесены в проектную декларацию «УктусСтроя». Мы свои обязательства выполнили полностью. Когда мы вступали в проект, исходно-разрешительной документации на вторую очередь не существовало в природе, а на третью — до сих пор нет.
— При подписании всех бумаг с Prinzip и «Стройтэком» когда возобновится стройка?
— Если будет получен акцепт всех участников этой схемы, то месяца три понадобится, чтобы подойти к началу реализации. Это самое быстрое, что может в принципе случиться на этом объекте.
Фото: пресс-служба Уральского Сбербанка
