Виктор Ананьев: «Апартаментам оставили слишком много свободы»

Виктор Ананьев, сын главы корпорации «Атомстройкомплекс», курирует строительство нескольких знаковых объектов компании в Екатеринбурге. Речь идет об апартаментных комплексах «Опера Тауэр», «Огни Екатеринбурга» и «Артек».

Еще недавно апартаментные комплексы были экзотикой для екатеринбургского рынка недвижимости. Покупатель с большой осторожностью относился к домам, продающимся как жилые, но де-юре жильем не являющимся. Сейчас напряжение спадает, хотя многие считают, что зря. В областном минстрое предостерегают: не ждите от апартаментных комплексов больших дворов и просторных парковок. Здесь нельзя прописаться навсегда. Нормы инсоляции не действуют. И так далее.

«Областная газета» даже выпустила материал с хлестким заголовком «Суррогатное» жилье», посвященный теме апартаментов.

Да, у апартаментов есть существенные особенности, которые можно и нужно досконально изучить. Мы подробно разобрали их вот здесь под чутким руководством юридической компании «Генезис». Но нельзя не признавать того факта, что этот сегмент существует и доля его растет. Многие справедливо отмечают, что в цивилизованных странах апартаментами называют качественное жилье для временного проживания. У нас же встречаются современные вариации на тему малосемейных общежитий. Но как раз с этим и надо работать. На уровне законодательства.

Эту тему мы и решили обсудить с Виктором Ананьевым. Три проекта «Атомстройкомплекса», которые он курирует, как раз ближе к европейскому пониманию термина «апартаменты». Хотя почти два года назад именно «Атом» стал пионером, сдав апартаментный комплекс экономкласса на Эльмаше.

— Это абсолютно правильная постановка вопроса. Есть два пути развития апартаментов. Первый путь — это жесткий запрет. Но я считаю, что доля апартаментов в разных стадиях строительства в крупных городах России уже настолько велика, что такой вариант развития событий нереален. Кроме того, у апартаментов есть определенные преимущества как перед жильем, так и перед гостиницами. Поэтому второй путь — узаконить этот вид недвижимости как нечто среднее между жильем и гостиницей. Гостиницы долгосрочного проживания, у которых должно быть определенное правовое регулирование.

Апартаменты на Стачек, первая ласточка нового формата недвижимости, сейчас полностью заселены.

— Какие конкретно аспекты функционирования апартаментов можно было бы регламентировать?
— Их три. У апартаментов есть ряд преимуществ. Например, во время массовых мероприятий они могут стать серьезным подспорьем в качестве мест размещения гостей. Просто должна быть соответствующая управляющая компания — не жилищная, а ближе к гостиничной. Нового типа. Это ей предстоит вести переговоры с городом по выделению гостиничных площадей для гостей мероприятий.

Сейчас мы с городской администрацией обсуждаем вариант, когда после получения разрешения на строительство застройщик вместе с будущей УК прописывает концепцию управления объектом. Там должен быть указан уровень объекта, сколько раз убираются места общего пользования, наличие прачечной, будут ли убираться квартиры и т.д. Администрация согласовывает этот документ и только после этого выдает акт ввода.

— Апартаменты экономкласса стоят дешевле квартир еще и потому, что к ним не применяются нормы по минимальным площадям. А какими они должны быть по площади, по-вашему?
— Хороший вопрос, и это как раз второй аспект, который нужно выносить в правовое поле. Готов обсуждать с коллегами, но лично я считаю, что даже в суперэкономклассе не должно быть номеров меньше 25 м². Это, по-моему, очень простое и разумное ограничение.

— На рынке есть апартаменты и по 14 м².
— Ну вот против таких я как раз выступаю категорически. В отеле — может быть. Но это один раз переночевать. Длительное пребывание должно предполагать более высокий уровень комфорта. Несмотря на то что в апартаментах общественная функция, как правило, вынесена в лобби или кафе (то есть предполагается, что гостей ты в дом не приводишь и гостиная тебе не нужна). Да и кухня нужна не для того, чтобы готовить меню из трех блюд на шесть персон, а просто разогреть завтрак или сварить кофе. И все равно я считаю, что 14 м² — это не та площадь, где комфортно жить.

— Ну все же понимают, что 14 м² выводятся на рынок только потому, что их сразу купят. Потому что они обойдутся мне в 1,2 млн, и за эти деньги у меня появится собственная конура.
— Вот для этого город и должен накладывать разумные ограничения. Апартаменты — это абсолютно законный продукт, просто сейчас ему оставили слишком много свободы. И определенные ограничения здесь нужны. Мегаполис — это всегда определенные ограничения свободы. Это нормально.

«Апартаменты не предполагают, что вы будете принимать гостей, накрывать шикарный стол. Но даже для того чтобы просто приходить на ночлег, 14 квадратных метров — это слишком мало».

— Вы говорили о трех аспектах. Что еще не назвали?
— Количество парковочных мест. И этот вопрос тоже дискуссионный. В Лондоне, вы знаете, запрещают строить паркинги в центре города. Потому что пропускная способность улично-дорожной сети не позволяет увеличения нагрузки. Вместо этого развивается общественный транспорт. Я считаю, что по этому же пути должен пойти и Екатеринбург. У нас в городе уже неплохое такси. И муниципальный транспорт тоже должен становиться все более удобным. Пусть он будет дотируемым из бюджета — это нормальная мировая практика для больших мегаполисов. Если все это будет делаться, то в зависимости от местоположения для апартаментов будет достаточно от 0,5 до 0,75 машино-места на юнит. 150–200 машино-мест на комплекс из 300 номеров.

— Кроме необходимости строить паркинги возникает ведь еще дисбаланс в нагрузках на улично-дорожную сеть. Ведь де-факто на месте, не предназначенном под жилую застройку, появляется именно жилье…
— Это тоже можно учитывать. Но жилье не дает такой нагрузки на улично-дорожную сеть, как торговля или офисы. Грубо говоря, на одно место в ТРЦ в течение дня приезжает в десять раз больше автомобилей.

«В центре Лондона запрещено строить паркинги, потому что это сразу увеличит нагрузку на улично-дорожную сеть».

— Вы сказали, что апартаментные комплексы смогут размещать гостей Екатеринбурга во время каких-то массовых мероприятий. В то же время мы знаем, что все апартаменты строятся на продажу. То есть у каждого юнита (как вы его называете) есть свой владелец. Каким вы видите для себя вот этот механизм централизованной сдачи в аренду большого количества таких площадей? Управляющая компания получает часть апартаментов в каждом комплексе в свое владение?
— Мы оставляем у себя буквально несколько десятков, до 50 апартаментов для этих целей. В дальнейшем мы будем увеличивать эту долю.

К функциям обычной управляющей компании кроме дополнительных услуг добавляется еще брокеридж. Эту услугу УК оказывает владельцам апартаментов, которые сами в них не проживают. Таким образом сдача их в аренду происходит более цивилизованным способом. И рынок к этому уже готов. Инвестор, купивший апартаменты, отдает управляющей компании 10% от арендного потока и напрямую с арендатором не встречается. Таких покупателей, которые приобретают апартаменты именно с целью инвестиций, по нашей статистике, от 30 до 40%. Если будет хорошая, понятная управляющая компания, не меньше половины этих людей будет сдавать апартаменты в аренду через нее. За счет этого номерной фонд еще увеличивается.

Это пока последний апартаментный проект «Атома» — «Артек» около цирка.

— Насколько сильно отличаются апартаменты на улице Стачек, с которых «Атомстройкомплекс» начинал, от сегодняшних проектов?
— Меня на самом деле очень беспокоит, что мы распиарили апартаменты как хороший продукт, а теперь под этим соусом на рынок выходят не совсем качественные проекты. Но это к вопросу о том, что нужно регулирование. Два сегмента апартаментов, которые сейчас существуют, надо разделять. Дом на Стачек проектировался приближенным к жилому дому, так что этот комплекс очень похож на жилье. И сейчас мы рассматриваем еще несколько проектов в сегменте эконом.

В апартаментах более высокого уровня больше дополнительных сервисов, более удобное расположение, юниты больше по площади. «Опера Тауэр» — это вообще проект под управлением пятизвездочного отеля. В «Огнях Екатеринбурга» и «Артеке» — просто хорошая управляющая компания бизнес-класса. Плюс выразительный облик — сегодня преступно строить в центре неинтересные с архитектурной точки зрения здания. Каждое новое строение в центре должно быть памятником архитектуры XXI века. У «Огней» есть своя архитектура — она может кому-то нравиться или не нравиться, но она есть. То же самое могу сказать про «Артек» — у него достаточно интересный, выразительный облик.