«Другого способа у нас нет». Авторы закона о реновации — о сносе домов, компенсации и застройке промзон
Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) — это инструмент, который позволяет отселять старое жилье и промышленные площадки, а на их месте строить многоэтажки. На этой неделе профильный комитет Законодательного Собрания Свердловской области вынес правительственный законопроект на общее заседание парламента. Но проблема в том, что нынешняя редакция не отвечает на бытовые вопросы: какие дома пойдут под снос, куда переселят жильцов или как рассчитают денежные компенсации. Не ответили на них и участники сегодняшней встречи.
— Закон носит общий характер. Он создает правовое поле, чтобы эта инициатива была реализована, — сказал депутат Законодательного Собрания Свердловской области Валентин Лаппо.
В области 20 тысяч человек, проживающие в 340 тыс. кв. метрах, нуждаются в улучшении жилищных условий. По мнению представителя общественной палаты Александра Косинцева, нельзя бесконечно заниматься латанием старых домов, от этого лучше не станет.
— Территории, где появляются жилые кварталы, находятся на периферии. В центре — в основном точечная застройка, и это вызывает раздражение у людей. Новый закон — это механизм, который позволит городу меняться, — пояснил он.
А завкафедрой информационного моделирования в строительстве Института строительства УрФУ Станислав Придвижкин считает, что цены на квартиры в реновированных кварталах увеличатся.
— Если мы что-то будем улучшать, то капитализация жилья вырастет. Цены на недвижимость в Верхней Пышме выше, чем на Уралмаше, потому что там лучше жить, — заявил он.
Чтобы запустить процесс, областные власти должны принять еще 9 обязательных подзаконных актов и 13 рекомендуемых. Речь идет о документах, где прописаны критерии отнесения домов в зону КРТ (в эту зону теоретически может попасть ветхое и аварийное жилье, дома с дорогим капремонтом и типовая индустриальная застройка), правила отселения, определения компенсации, проведения аукционов и так далее.
К апрелю власти определят первые площадки под реновацию. Не называя точных адресов, замминистра строительства Свердловской области Максим Пучков упомянул «деревянные бараки на Уралмаше, Вторчермете, Эльмаше и Химмаше».
— Решение будет принимать штаб, который сейчас работает по этому вопросу, — добавил он.
Нет конкретики по компенсации жильцам отселяемых домов. Рассматриваются два варианта: денежная и обмен. В первом случае власти обещают выплатить справедливую стоимость квартиры (берется цена за день до включения территории в программу реновации), плюс расходы на переезд. Только вот цены в старых домах низкие, и даже рыночного возмещения едва ли хватит на покупку жилье получше.
— Такой механизм предусмотрен федеральным законодательством. Другого, более справедливого, способа нет, — ответил Максим Пучков.
Во втором случае людям придется договариваться с застройщиками. Местный регламент еще не принят, а Жилищный кодекс говорит о том, что это должно быть равнозначное помещение по квадратным метрам и количеству комнат. Поэтому вопрос о том, будет ли учитываться район проживания и окружение (наличие поблизости школ, общественного транспорта и т. д.), остается открытым.
Сами застройщики признаются, что не стремятся во что бы то ни стало войти в программу реновации.
«Закон — это одно, а правоприменительная практика — совсем другое. Мы пока побудем в положении сторонних наблюдателей и присмотримся к тем, кто пойдет этой дорогой. У нас много площадок для застройки, поэтому в ближайший год заходить в проекты реновации у нас планов нет», — объяснил 66.RU директор «ТЭН-Девелопмент» Юрий Романович.
Другой девелопер, который сейчас расселяет старый жилой фонд, на условиях анонимности рассказал, что закон о КРТ усиливает контроль со стороны властей и накладывает на инвестора дополнительные обязательства в виде резервирования мест под социальную инфраструктуру.
Для других строителей препятствием является то, что они пока не понимают, как будет работать эта программа.
Валерий Ананьев, глава «Атомстройкомплекса»:
— Еще предстоит решить целый комплекс юридических вопросов, например определить алгоритм работы с собственниками не только жилья, но складов, гаражей и прочих устаревших, неэффективных объектов, составляющих так называемые ржавые пояса в городах. Предстоит решить порядок взаимодействия с собственниками сетей — чтобы цены и сроки подключения не росли «вдруг», после того как инвестор проявил интерес к площадке, а регламентировались законом.
То, о чем говорит Валерий Ананьев — застройка промышленных площадок, — второй вариант того, как могут развиваться проекты реновации. По словам Максима Пучкова, такие территории освоить проще, поскольку на них, как правило, меньше собственников.
Реновация промзон предполагает появление в том числе жилья и общественно-деловой застройки на территориях, которые устарели, не используются для производства или не соответствуют территориальной зоне. Например, такой механизм мог бы ускорить редевелопмент Завокзального, который буксует из-за несговорчивости правообладателей, или запустить жилищную стройку на свободных площадях Уралмашзавода.
Как это работает? Девелопер рассматривает участок, собирает все исходные данные по наличию запретов. Сейчас много зон, где существуют ограничения по застройке. После того как все вопросы улажены, принимается окончательное решение.
