Застройщик с господдержкой должен уничтожить промзону за вокзалом. План реновации района

Группа компаний «ПИК» и Алексей Гончаров подготовили градостроительную документацию на участок под бывшим заводом, а это лишь кусок Завокзального. Первая очередь микрорайона рассчитана на 10 000 человек и 12 многоэтажек. Через год компания передаст ключи покупателям первых двух домов в Завокзальном. Параллельно строятся еще три корпуса. Сейчас ведутся консультации с администрацией города и правительством по включению всей территории Завокзального в зону смешанной и комплексной застройки. Предварительный план развития уже существует.

Несмотря на то, что за пять лет, пока ходят разговоры о застройке микрорайона, заручиться согласием всех собственников и снести промзону так и не удалось, Алексей Гончаров обещает, что этот квартал не превратится в оазис, окруженный складами, заводами и автосервисами.

Его главная задача — расчистить площадку. Он утверждает, что редевелопмент намного эффективнее и полезнее и для собственников, и для государства, заинтересованного в налогах от нового бизнеса, и жильцов домов.

Обычно такие вопросы решаются напрямую на переговорах с собственником земли и сделка касается лишь продавца и покупателя. Но можно пойти по «сочинскому» сценарию и подключить арбитра — власть. Тогда реально изъять участки в добровольно-принудительном порядке под инфраструктурный проект и обойтись без изнурительного торга. В интервью 66.RU Алексей Гончаров рассказал, как будет вести переговоры, вовлекать землевладельцев в процесс реновации и почему Завокзальный нужно развивать быстрее, чем Новокольцовский.

— Со стороны кажется, что компания «ПИК» застряла в недружелюбном окружении компаний, владельцы которых не понимают, зачем им вообще куда-то переезжать. Мы увидим реновацию всех 300 га Завокзального или ПИК плюнет и уйдет в другой город, где нет таких проблем?

— ПИК — это гигантская фабрика по производству микрорайонов, и только у него есть ресурсы реализовать этот проект в Екатеринбурге. Если бизнес идет, то нужно продолжать. А у ПИКа бизнес в Екатеринбурге идет. К тому же я знаю, что они договорились еще с одним землевладельцем.

— Но ведь выгоднее строить в Москве: при похожей себестоимости квартиры там продаются вдвое дороже.

— Сейчас готовятся законы, которые дают рентабельность при застройке сложных площадок в регионах. С учетом расселения и сноса старых построек такие компании могут не гоняться за высокой плотностью, а сконцентрироваться на создании удобств.

Концепцию реновации Завокзального я нарисовал шесть лет назад на основе этих принципов. Начал со своей площадки, а потом посмотрел, как это возможно масштабировать. Свои наработки я показал главе ГК «ПИК» Сергею Гордееву. Ему понравилась перспектива развития, понравилось, что он зайдет в новый регион не с тремя домиками, а с полноценным микрорайоном.

Фото: Григорий Постников, 66.RU
Изначально предполагалось, что ПИК займется застройкой завода «Уралпластик», а потом перейдет на территорию всего Завокзального.

— А куда развиваться? Например, рядом с жилой застройкой находится завод PepsiCo…

— Компания Pepsi должна разобраться с въездами и выездами. Сейчас логистика организована хаотично, а существующие дороги не предназначены для такого количества фур. Посмотрите, они запаркованы вдоль проспекта Космонавтов и перекрывают одну полосу важной городской магистрали.

Раньше здесь работал механический завод, который ремонтировал прицепы для тягачей. И понятно, что грузопоток был не такой, как сейчас. Когда Pepsi садит сюда масс-маркет, то нужно по-другому рассчитывать логистику и расширять узкое горлышко.

— То есть Pepsi не мешает?

— Да, там безвредное производство с маленькой санитарно-защитной зоной. Плюс в том, что компания дает рабочие места. Во многих странах мира Pepsi-Cola и Coca-Cola находятся внутри города и вписаны в транспортные потоки. В Екатеринбурге компании нужно организовать правильную логистику и построить за пределами города стоянку для грузовиков.

— Еще один токсичный сосед — овощебаза № 4, переезду которой мешает много факторов. Один из них — уголовное дело.

— Я не вникал в детали уголовного дела, но знаю, что у них появился новый собственник. Он хочет развивать складской бизнес там, где он и должен быть, — на въезде в город. Переезд овощебазы — это вопрос времени. Я к этому подтолкну или не я — неважно. Об этой точке лет 10 все говорят в негативном контексте.

— Все говорят, но ничего не происходит.

— Образно говоря: я бросил камень в воду и пошли круги. Когда здесь была помойка, то на ее фоне овощебаза выглядела нормально. А когда сюда заселятся люди, выбора не будет.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Очень вероятно, что переговоры с собственниками затянутся.

— Есть много вариантов, каким образом государство может реализовывать масштабные инвестиционные проекты. Они прописаны в законе, и все, что необходимо на сегодняшний день для руководства области, — собрать весь положительный опыт и применить его. Областное правительство проявляет большой интерес к проекту. Изменения в Завокзальном — это жизненная необходимость, где сходятся интересы всех.

— Кроме интересов людей, у которых здесь бизнес.

— Нужно сопоставить, кого больше. Более того, не все предприниматели создают условия труда: владелец живет на Лазурном берегу, а бизнес и его работники тут загибаются. Таких — много. Но важно не только урвать кусок, но и правильно его эксплуатировать и развивать.

Существуют отработанные механизмы, которые позволяют выстроить диалог со всеми людьми, найти компромисс и заставить двигаться.

— Как власть может заставить двигаться?

— У власти сейчас широкий инструментарий на законодательном уровне: от статуса государственно-частного партнерства и масштабного инвестпроекта до реновации в рамках комплексного и устойчивого развития территории.

Когда власть решает провести какое-то международное событие, то вопрос с инфраструктурой решается быстро. Так, например, было с реконструкцией Центрального стадиона и расчисткой площадок вокруг. Тогда механизм изъятия применили для подвига — провести чемпионат мира по футболу. Здесь можно сделать то же самое, чтобы поменять жизнь горожан.

— Вам могут ответить: раз подвиг не нужен, то разбирайтесь сами. Жилье — не дороги.

— Во всем мире такие крупные проекты идут под патронажем правительства. Потому что всегда существует спорная территория, которая вроде ни на что не влияет, однако на ней запроектирован парк. И тут появляется владелец земли и требует миллиард. Почему миллиард? А просто так, красивая цифра. При том, что купил он свой участок за полкопейки.

Именно для того чтобы избежать спорных моментов, и нужно государство. И это не уникальная ситуация. Во всем мире власти стоят во главе масштабных реноваций.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Но ведь реновация Завокзального стоит на нижних строчках по приоритетности. Есть Новокольцовский, где пройдет Универсиада. Есть ВИЗ-Правобережный, куда собираются массово переехать чиновники. Ресурсов на все не хватит.

— Тут надо смотреть с точки зрения прагматизма. Можно уходить на окраины и развивать новые территории. Но это долго и дорого. А можно свежим взглядом взглянуть на то, что у тебя под боком, и привести в порядок. Это нелогично – уходить и строить где-то далеко, но оставлять в центре промзону.

Район Завокзальный окружен всеми транспортными средствами, чтобы передвигаться без автомобиля: метро, железная дорога, трамваи, троллейбусы. Нет смысла бежать за пределы города, закапывать в строительство сетей огромные деньги, когда внутри города есть подобного рода площадки. Это вопрос к стратегии развития Екатеринбурга.

— У нас нет долгосрочной стратегии, зато есть лоббисты.

— Я не могу думать лоббистскими интересами. Я мыслю как горожанин: хочу ли я, чтобы мой ребенок жил в городе, который утыкан промзонами, дышал загазованным воздухом? Что должно заставить его жить в таком Екатеринбурге?

Мне хотелось бы, чтобы Екатеринбург стал красивым городом, где люди гуляют, отдыхают, развлекаются, где есть ночная жизнь, где безопасно и не торгуют наркотиками среди мутных складов. Тогда в этот город захотят переехать жить. А чем выше плотность города, тем сильнее экономика и больше бюджет. Деньги делают люди: если посмотреть на занятость населения, то большая часть — это малый и средний бизнес.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

— Понятно же, что без крупной государственной стройки район будет развиваться гораздо медленнее. Есть идеи, как ее сюда затащить?

— Это на 100% правда. Бюджетные инвестиции позволяют быстрее запустить весь район в жизнь. Когда государство проявляет не только интерес, но и вкладывает деньги, то все процессы происходят быстрее.

Я предлагал построить в Завокзальном часть объектов Универсиады, но увы.

— Допустим, вы сможете расчистить площадку. И что дальше?

— Дальше моя задача – постараться сделать так, чтобы была единая стратегия застройки. Чтобы застройщик не снижал стандарт качества.

— Кстати, про стандарт качества. Для жилья близость к железной дороге — это скорее плюс или скорее минус?

— Это никак не влияет на жизнь людей. В нашем проекте мы видим, что от вокзала до жилья 500 метров, а общественно-деловая застройка по периметру служит своеобразным защитным экраном. Даже если ориентироваться на Европу, то там дома стоят вдоль железнодорожных путей, и ничего.