Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Игорь Заводовский: «Сегодня нет смысла строить планы дальше, чем на три года»

Игорь Заводовский: «Сегодня нет смысла строить планы дальше, чем на три года»
Фото: архив 66.ru
В стране сложилась неопределенная обстановка для инвестора. Правила регулирования и налогового администрирования бизнеса ужесточаются. НДС растет, а покупательная способность падает. Несправедливая переоценка коммерческой недвижимости как базы для начисления налога на имущество, блокировка строек общественниками и административная волокита в согласовании девелоперских проектов также ухудшают инвестиционный климат. Многие бизнесмены ждут удобного случая и выгодного предложения, чтобы выйти в кэш. На этом фоне «Общество Малышева, 73» решило вложить в строительство торгового центра «Золотой» 25 млрд рублей. Понятно, что они не надеются на помощь властей или госконтракты, а рассчитывают вернуть инвестиции и заработать только за счет спроса. Что это, если не оптимизм?

Директор 66.RU Богдан Кульчицкий поговорил с одним из основателей компании Игорем Заводовским о состоянии бизнеса в стране, непрофильных активах и новых форматах торговых центров.

Если у вас нет времени читать полное интервью, вот главные тезисы.

Полное интервью Игоря Заводовского читайте ниже.

— Инвестпроект с нуля, с вложениями в 25 млрд руб., да еще и коммерческий — такого в регионе, по-моему, не было никогда. Это вообще рекордная сумма за последние лет десять…

— На крупных промышленных предприятиях есть инвестиционные программы, и они наверняка больше. А в стройку больше нас никто не инвестировал, да.

— Как собираетесь финансировать проект?

— Половину — за счет собственных средств, половину — за счет кредитов. На принципиальном уровне нам их одобрили. Несколько банков готовы открыть нам кредитную линию. Будем выбирать самые выгодные условия.

— Выгодные условия — это какие?

— Процентные ставки падают. На сегодня средняя ставка — 7,75% годовых. Посмотрим, что будет через два года, когда нам понадобятся заемные деньги. Под залог готовы отдать строящийся объект. Хороших заемщиков сейчас мало. Банки выстраиваются в очередь.

— 25 миллиардов рублей инвестиций — это синоним большого оптимизма и веры в российскую экономику, несмотря на падение покупательной способности.

— Так и есть. Прошлый год был хуже позапрошлого. Мы судим по обороту арендаторов, от которого и зависит размер арендной платы. Но мы испытываем оптимизм, надеемся на улучшение розничного товарооборота, на рост свободных доходов у населения. Мне кажется, что положительная динамика есть. Не все так плохо, как было в 2015-2016 годах. Думаю, мы в порядке.

— Думаю, вы в порядке, потому что покупателя пока еще подогревают потребкредитами. Но страна жутко закредитована, качество займов низкое: еще немного, и это станет проблемой, наступит потребительская зима.

— В России закредитованность по сравнению с восточно-европейскими и западными странами низкая. Да, есть люди с двумя-тремя кредитами, но их мало — может быть, 10%. Государство пытается снизить эту долговую нагрузку даже не запретительными, а рыночными методами. Например, увеличивает лимиты по отчислению в резерв, и банкам становится невыгодно раздавать рискованные кредиты. Или заставляет проводить аудит клиентов и устанавливать для плохих заемщиков заградительные ставки.

По идее, поддержка покупательной способности упадет. Но все-таки растут зарплаты, и у людей появляются свободные деньги. Все не так уж плохо на самом деле, и в нынешней ситуации вполне можно жить.

— Знаю владельцев торговых центров, которые спят и видят, чтобы выйти в кэш. Таких сегодня опять стало много. Может быть, есть смысл начать продавать компанию, пока она на пике?

— Мы не считаем, что мы на каком-то там пике. Мы считаем, что «Золотой» будет успешным. И вообще, продавать ничего не собираемся. Наоборот, мы думаем о том, чтобы купить готовый объект. Ищем варианты.

— В Екатеринбурге?

— Нет. В Москве или городах-миллионниках. Но пока покупать нечего. На рынке есть либо неликвидные объекты, которые не имеют перспектив, либо неоправданно дорогие.

— То есть ваш ответ можно рассматривать как оффер?

— Почему бы и нет.

— Недавно вы говорили, что инвестиции в стройку «Золотого» реально отбить за семь лет. Что-то изменилось?

— Время идет, срок окупаемости инвестиций удлиняется. Сейчас уместно говорить о 8–10 годах.

— Наверняка вам приходила мысль: зачем вся эта стройка, риски, долги, горы бумаг и согласований, общественное мнение, бизнес-концепция, арендаторы… проще же вложиться в «голубые фишки» или что-нибудь еще менее рисковое…

— Конечно, девелопмент — более трудоемкий процесс, и оттого более доходный. Скучно. Без работы нечего делать. Это, пожалуй, главное. Деньги как средство потребления меня вообще не интересуют. Моих накоплений достаточно для моей личной жизни, для удовлетворения потребностей. Поэтому таких мыслей нет. Мне интересно работать. Такое ощущение — это главный двигатель.

Фото: архив 66.RU

— Как вы представляете себя через 10 лет?

— (смеется) В возрасте 60 лет.

— Я имею в виду, что будет с компанией?

— У нас семейное предприятие, с двумя учредителями, мы не намерены как-либо перестраиваться. Мы ориентируемся на сегодняшнюю ситуацию, на сегодняшний рынок, и очень длинные планы не строим. Наш горизонт планирования — три года.

— Не пытаетесь строить более долгие планы?

— А это невозможно. Из-за цикличности в экономике через несколько лет будет хуже. Я не могу сказать, когда именно, но точно будет хуже, чем сейчас. И локальные кризисы, и кризисы власти… Да что угодно! Невозможно прогнозировать на длительный период, а в нашем случае даже не нужно.

— Политический кризис. Насколько это определяющий фактор для бизнеса?

— Это непредсказуемо. Вопрос, что будет дальше. Более консервативное и реакционное правительство или более либеральное и демократическое? Будем ориентироваться на то, что происходит.

— У вас в торговых центрах — «торговля за доллары». Ваши арендаторы — иностранные компании, которые смотрят, что происходит в стране.

— В основном это импортеры, по большому счету, российские федеральные компании. Может, часть действительно иностранные.

Согласен, что почти все арендаторы покупают товары за валюту за границей, начиная от Китая и Турции и заканчивая Европой, и продают тут за рубли. Поэтому паритет рубля и доллара — это стабильность для нашего бизнеса. По сути дела, мы косвенно относимся к импортерам, а не экспортерам. И слабый рубль нам мешает. Но мы научились жить в такой ситуации.

— Крупнейшие торговые объекты за пределами Москвы, 25 миллиардов инвестиций… Вы поддержку от региональных властей чувствуете? Есть позитивный опыт взаимодействия с ними?

— Чувствуем. Хотя, если честно, мы все стараемся делать самостоятельно. Единственное, что нам надо от властей, — это помощь в ускорении разных согласований. В данном случае, например, дорожная сеть вокруг «Золотого».

Мне казалось, что если мы строим дороги, то везде будет зеленый свет. Когда я первый раз увидел бумаги, то оказалось, что это тихий ужас. Что-то увязывается с землеотводом под транспортно-пересадочный узел, что-то — нет. А губернатор поручил своим замам разработать дорожную карту, чтобы не было препятствий к строительству дорог, поручил придумать концепцию автовокзала, чтобы он всех устраивал. Так что поддержку ощущаем.

— На перенос автовокзала вам дадут денег?

— Нет. Мы предполагаем поменяться на существующий автовокзал, получить его из областной собственности как площадку для строительства жилья хорошего уровня.

Если бы мы зашли в проект вместе с бюджетными деньгами, то погрязли бы в избыточном контроле со стороны различных ведомств — прокуратуры, Счетной палаты. Поэтому мы избегаем такой модели. Проще вначале договориться с властями, каким будет проект, и делать его самостоятельно.

— В «Золотом», как и в «Гринвиче», вы тоже будете делать выход из метро. Появились цифры по первому проекту?

— Конечно. У нас стоят счетчики. Но пока на полную катушку новый вход не заработал. Он нам нужен, чтобы запитать трафиком нижние этажи «Гринвича». Пока мы смогли дополнительно привлечь 100 тыс. человек в месяц, и эта цифра может вырасти до 350 тыс.

Фото: архив 66.RU

Посетители ходят привычными маршрутами, картина меняется, как правило, через 2-3 года. Вот, например, въезд на подземную парковку прямо с улицы 8 Марта. Казалось бы, он самый удобный, а эффективно стал работать недавно.

Непрофильный бизнес

— Я разговаривал с Дмитрием Сарапульцевым (управляющий ТРЦ «Гринвич», — прим. 66.RU), и он рассказал, что в «Золотом» появится большая «Гипербола», 16 кинозалов, фуд-корт. Это ведь ваш бизнес? Зачем вы этим занимаетесь?

— Мы исторически не могли подобрать операторов на позиции гипермаркета и кинотеатра, которые бы достойно платили. И мы решили попробовать этим заняться самостоятельно. Так, «Гипербола» выросла из «Купца». А кинотеатр, который работал в «Гринвиче», обанкротился и перешел к кредитору — ВТБ. Для банка это непрофильный актив и он хотел от него избавиться. Мы его выкупили и, как оказалось, не прогадали.

— Собираетесь тиражировать формат «Гиперболы»?

— В разумных масштабах. «Гипербола» не превратится в торговую сеть, подобную «Магниту» или даже «Глобус Гурмэ». В чужих ТЦ мы бы не стали открывать «Гиперболу».

— Вы наверняка сравнивали доходность «Гиперболы» с другими торговыми объектами.

— «Гипербола» хороша по цифрам. Другое дело, что такой формат сильно масштабировать невозможно. Ценник в «Гиперболе» выше среднего, и платежеспособного спроса, если масштабно расширяться, в городе не хватит.

Зимой на ЖБИ открылась «Гипербола», и в первый день туда выстроилась огромная очередь. Хотя покупателям обещали скидку всего в 3%.

Новый формат торговых центров

— Вы обещаете, что много площадей в «Золотом» будет отдано под общественные пространства, фуд-корт и развлечения. А что можно придумать нового в плане досуга?

— В ТЦ стандартный набор развлечений. Печально, но к нам не идут иностранные арендаторы с новыми продуктами.

Надо отметить, что во всем мире — а я, естественно, бываю в лучших торговых центрах мира, Dubai Mall, например, — ведь ничего нового не придумано. Та же «Кидзания», которая в усеченном формате работает у нас в «Гринвиче», была когда-то прорывом в сегменте развлечений для детей, а сегодня этим никого не удивишь.

— Почему не приходят новые операторы?

— Возможно, нужны другие форматы, которые не разместить внутри торгового центра. Как, например, Universal Pictures со своим «Диснейлендом». В США они работают очень хорошо. Или аквапарки, но не такие убогие, а современные. А что касается интеграции с торговым центром, то ничего нового я не вижу.

— Тогда чем концептуально «Золотой» будет отличаться от того, что есть в городе? Одинаковые форматы, одинаковые бренды, одинаковые развлечения…

— С брендами произошла печальная история. Мировые марки, такие как 5th Avenue, на фоне кризисов в 2008 и 2014 годах, на фоне антироссийских санкций в Россию вообще не пришли. Кто-то зашел в Москву, планировал экспансию по городам-миллионникам, но передумал и ушел из страны вовсе. Мы варимся в одном и том же наборе арендаторов уже много лет. Но время идет, все меняется. Потенциально есть новые марки, универмаги, и рано или поздно они до нас доберутся. И пойдут в лучшие торговые центры.

Фото: архив 66.RU

— А как вы их убеждаете? Я себе представляю, приехали такие ребята с Урала в штаб-квартиру мировой марки…

— Во-первых, мы никуда не ездим. Если фирмы не хотят развиваться в России, то ездить куда-то бесполезно. Во-вторых, никто не планирует экспансию с Екатеринбурга. Первые точки открывают в Москве, потом смотрят на логистику, доходы, реакцию публики на товар. Если им все нравится, то двигаются в Петербург. Дальше — Краснодар, Ростов, Екатеринбург. В такой последовательности. Мы раньше думали, что Екатеринбург третий город, но иностранцам европейская часть страны понятнее.

— Онлайн-покупки угрожают вашему бизнесу? Зачем строить такие огромные торговые комплексы, если люди все больше покупают по интернету?

— Не все так однозначно. Во-первых, очень часто товар надо посмотреть, потрогать руками. Хочет у тебя жена посмотреть холодильник, ну хоть ты тресни — не будет она с картинки выбирать. Пришел, посмотрел, заказал — да, дешево. Но ведь чтобы посмотреть, надо эту выставку найти.

Во-вторых, доставка товара стоит много денег. Не секрет, что массовая доставка дотируется из кармана производителей. Безусловно, рано или поздно это будет реальная стоимость.

В-третьих, люди все больше времени проводят в своих смартфонах. Часто они отказываются от живого общения с друзьями и коллегами. Неизвестно, как далеко это зайдет. Возможно, в какой-то момент все захотят видеться, разговаривать друг с другом. И торговый центр будет выполнять функцию «третьего места», где можно погулять, посмотреть, отдохнуть и заодно что-то приобрести. Например, повысится роль ресторанов.

— Тоже обратил на это внимание. В стране кризис, а рестораны забиты посетителями.

— Это история о том, что человеку необходимо общение. Торговый центр должен дать человеку общественную составляющую. Дети ходят на выставки роботов, бабушки — на выставки кошек, которые у нас проходят периодически. Вот в эту сторону мы и дрейфуем: проводим встречи с блогерами, мастер-классы, шоу, концерты, лекции. В сознании многих молодых людей «Гринвич» давно ассоциируется не только с покупками. Для них это комьюнити, мы регулярно даем им повод встретиться и позитивно провести время вместе. Такая же история будет с «Золотым». Это наши вложения в будущего покупателя.

— Почему Олег Ананьев перестал заниматься ресторанным бизнесом в «Гринвиче»?

— Если честно, финансовые результаты в его заведениях стали хуже. Нас это не совсем удовлетворило. Мы в нормальных отношениях разошлись: он занимается своим бизнесом, мы сосредоточились на своем. Мы никогда не хотели управлять общепитом, но получилось так же, как с кинотеатром. Не смогли выгодно сдать помещения, поэтому решили открыть свои рестораны. Я бы с удовольствием этим не занимался. Может быть, в будущем мы их продадим или сдадим в аренду.

Фото: предоставлено 66.RU пресс-службой «Гринвича»

У нас есть интересная задумка — фуд-холл. Если все удачно сложится в «Гринвиче», мы его растиражируем на «Золотой», но сделаем цены пониже. В Москве формат стал модным и великолепно работает. Мы все делаем сами, но привлекаем консультантов. В частности, агентство, которое привлекало арендаторов в московский фуд-молл «Депо», того же Кирилла Шлаена. Он заходит к нам со своими заведениями и приводит своих арендаторов.

Городская архитектура

— Недавно Геннадий Черных, компания Prinzip, выиграл суд у администрации города, и сейчас согласовывать архитектурный облик зданий ни с кем не нужно. Вы довольны?

— Это хорошие новости. Да, с одной стороны, не должно быть бардака и аляповатости. С другой — застройщик при создании здания вкладывает душу в архитектуру. Взять тот же «Золотой». Это ведь не я его таким нарисовал. Мы привлекали бюро с мировым именем — Dyer. Они специализируются на архитектуре общественных зданий. Всегда можно сказать: «А мне не нравится внешний вид здания». Но ведь тут работала команда профессионалов. И я это все оплатил. Имею я право выбирать, что строить, или нет?

Фото: официальная документация проекта

Деньги наши, мы строим не под госзаказ — не публичную библиотеку или здание администрации города, а торговый центр. Частный! Поэтому внешний вид нового объекта должен определять инвестор и архитектор инвестора.

— Тогда получается, ваше слово закон? Вы можете всех послать и главный архитектор города вам не указ?

— Первое. Мнений всегда миллион, консолидировать их трудно. Последнее слово должно оставаться за инвестором и архитектором инвестора. Второе. Был недавно в Бельгии, в Брюгге — исторический город, куча памятников. Спрашиваю: «А как что-то новое строится в этом месте?» Отвечают: «Облик обсуждается на несколько раз, как правило, весь город против, а через пять лет говорят, что получилось не так уж плохо».

Можно строить дорого и дешево. Вот обшить здание сайдингом в центре города — это дешево. Значит, сэкономил. Понятно, что это скоро облупится и никогда красивым не станет. А если ты обшил здание листами из золота, то тебя спросят: «Что за китч?» Но есть же вычурные и необычные стили. Про дом Севастьянова тоже когда-то говорили, что проектировал его сумасшедший, а сейчас он превратился в главную достопримечательность города. Так что это мой вкус и мои деньги.

— Если Заводовский решит строить в Брюгге, то устанет доказывать мэру, что здание сюда впишется. И тому будет все равно, какой перед ним инвестор и сколько у него денег.

— Брюгге — это старый город, где сохранились постройки XVI века. И это накладывает больше ответственности. В Екатеринбурге памятником считается здание 50-х годов прошлого века. Не нужно сравнивать! Посетите другой город нашей страны, любой из тех, что попроще Екатеринбурга, и вам там скажут: «Делай что хочешь, лишь бы что-то строилось». Так ведь? Давайте объективно относиться к уровню архитектуры в мировых центрах и у нас.